26 Apr Mutuo cointestato: cosa succede se uno dei due smette di pagare
Sempre più spesso, coppie, sposate o non, oppure amici decidono di acquistare un immobile insieme, ricorrendo a un mutuo cointestato. Sebbene questa soluzione possa sembrare vantaggiosa sotto diversi profili, essa comporta anche rilevanti implicazioni giuridiche, specialmente in caso di inadempimento da parte di uno dei cointestatari.
Questo, spesso accade quando la relazione si deteriora o finisce. Purtroppo, però, il mutuo non segue la relazione. Tuttavia, attraverso un accurata assistenza legale, è possibile prevenire gli eventuali conflitti e le eventuali conseguenze pregiudizievoli.
ATTENZIONE: come abbiamo visto nel precedente articolo, regime di proprietà dell’immobile e mutuo sono due rapporti giuridici DISTINTI TRA DI LORO.
Il Mutuo Cointestato: Natura e Obblighi
Quando due soggetti non sposati sottoscrivono un mutuo cointestato, la banca considera entrambi come obbligati in solido nei confronti dell’istituto di credito. Ciò significa che ciascuno dei debitori è responsabile per l’intero importo dovuto e non solo per la propria quota. La solidarietà passiva, prevista dall’art. 1292 del Codice Civile, implica che la banca possa esigere l’intero pagamento da uno solo dei due debitori in caso di mancato adempimento dell’altro.
Le Conseguenze del Mancato Pagamento di un Cointestatario
Se uno dei cointestatari del mutuo non adempie al pagamento della propria quota, l’altro si troverà costretto a farsi carico dell’intera rata, anche se, nei rapporti interni, la divisione del debito era stabilita in misura paritaria. Questo può generare difficoltà economiche e tensioni personali, soprattutto se la relazione tra i due cointestatari si deteriora.
La banca, infatti, agirà nei confronti del cointestatario solvente, il quale, dopo aver adempiuto all’obbligo, potrà rivalersi nei confronti dell’altro soggetto per ottenere la restituzione della quota versata in eccesso. Tuttavia, tale azione potrebbe rivelarsi complessa, specialmente se l’altro soggetto non ha mezzi economici sufficienti.
Occorre, inoltre, tenere a mente il principio cardine per cui proprietà dell’immobile e mutuo sono rapporti giuridici distinti: l’ipoteca colpisce l’intero immobile, pertanto, per vendere la singola quota, se la si vuole liberare dall’ipoteca, occorre estinguere l’intera ipoteca (quindi, estinguere l’intero mutuo originario, estinguendo il debito attraverso un pagamento o surrogandolo): difficilmente le banche accettano una restrizione dell’ipoteca a solo una delle quote.
Se non si estingue l’ipoteca, ma la quota viene venduta, l’ipoteca “segue” la quota per diritto di sequela.
Al contempo, se si vende la quota, senza estinguere o surrogare il mutuo od effettuare un accollo liberatorio (che va accettato dalla banca, solitamente molto restia), il mutuo comunque rimane cointestato, essendo, appunto, due rapporti giuridici distinti
Soluzioni e Tutele per i Cointestatari
Per evitare controversie e problematiche economiche, è opportuno adottare alcune precauzioni:
- Accordo scritto tra le parti: Redigere un contratto privato che disciplini le modalità di pagamento delle rate e le conseguenze in caso di inadempimento di uno dei cointestatari.
- Garanzie personali: Prevedere fideiussioni o garanzie reali per tutelarsi da eventuali inadempimenti.
- Separazione del mutuo: Qualora vi sia la possibilità e l’accordo tra le parti, si può valutare la rinegoziazione del mutuo per intestarlo a un solo soggetto.
- Vendita dell’immobile: Se la situazione diventa insostenibile, un’opzione potrebbe essere la vendita della proprietà per estinguere il mutuo residuo.
L’importanza di un accordo preventivo:
Per prevenire tali situazioni, è sempre consigliabile redigere un accordo tra le parti che disciplini le modalità di ripartizione del mutuo, le modalità di gestione e scioglimento della comunione, le conseguenze e i rimedi in caso di inadempimento di uno dei soggetti. E’ un atto separato rispetto all’atto di acquisto o di mutuo, che consigliamo di redigere con l’assistenza di un avvocato esperto della materia. Questo regolamento potrà consentirti di prevenire i conflitti ed evitare costosissime e lunghissime cause e sinanche di evitare che l’immobile finisca in asta.
Conclusione
La sottoscrizione di un mutuo cointestato tra soggetti non sposati richiede una particolare attenzione dal punto di vista giuridico e patrimoniale. Una consulenza di un avvocato esperto in diritto immobiliare e bancario, può aiutare a individuare le soluzioni migliori per prevenire rischi e controversie, garantendo la tutela degli interessi di entrambi i cointestatari. Contattaci per saperne di più!