26 Apr immobile cointestato: tutto ciò che devi sapere
Spesso accade di acquistare un immobile cointestato, specie tra persone non sposate tra di loro (fidanzati, amici, parenti), accedendo all’istituto della comunione ordinaria. in questo articolo troverai tutto ciò che c’è da sapere. Ora, acquistare un immobile in regime di contestazione è sicuramente una scelta che consente di risparmiare sul mutuo o di ridurre la somma da versare al momento dell’acquisto, ma porta con sé diverse implicazioni giuridiche che è bene conoscere prima di procedere. Infatti, qualora dovesse poi finire la relazione o più in generale qualora dovessero deteriorarsi i rapporti con l’altro cointestatario, potrebbero insorgere dei problemi. Ecco perché è fondamentale, al momento dell’acquisto, redigere un regolamento della comunione su atto separato. In questo articolo analizzeremo i principali aspetti normativi della comunione ordinaria e le possibili criticità che possono emergere nella gestione del bene.
La Comunione Ordinaria: Definizione e Normativa di Riferimento
La comunione ordinaria è disciplinata dal Codice Civile agli articoli 1100 e seguenti. Si configura quando più soggetti diventano proprietari di un bene secondo le quote che sono state indicate al momento dell’acquisto (ad esempio un mezzo o un terzo ciascuno). La comunione ordinaria opera per precisa volontà da parte degli acquirenti, che possono avere tra loro i rapporti personali più disparati (fidanzati, amici, parenti), a differenza della comunione legale tra coniugi, che opera “in automatico” per legge qualora i coniugi non optino espressamente per il regime della separazione dei beni.
La comunione ordinaria può anche operare tra coniugi che, pur avendo precedentemente optato per il regime della separazione dei beni, successivamente decidano di cointestarsi un immobile. In questo caso, pur essendovi alla base un rapporto di matrimonio, si parla comunque di comunione ordinaria, essendo la comunione legale solo quella tra i coniugi che hanno optato per il regime di comunione dei beni. Oltretutto, se nella comunione ordinaria i beni non devono avere una specifica destinazione d’uso, nella comunione legale essi invece sono asserviti ai bisogni della famiglia (c.d. comunione di scopo).
Come si Stabiliscono le quote?
Normalmente, ogni comunista possiede una quota proporzionale al proprio apporto economico nell’acquisto, salvo diversa pattuizione. Tuttavia, possono anche prevedersi delle quote “sfalzate”, ossia non proporzionali all’apporto economico. Questo può accadere, ad esempio, nel caso in cui si voglia particolarmente valorizzare un legame affettivo o un apporto materiale o immateriale dell’altro cointestatario (ad. Es. nel caso in cui uno dei due soggetti, pur non lavorando, accudisca i figli, oppure effettui la ristrutturazione a sue spese). La scelta delle quote, in generale, può essere fatta come meglio aggrada. Tuttavia, se non viene specificato in atto, le quote si presumono uguali.
Diritti e Doveri dei Comproprietari
Ogni comproprietario ha diritto a:
- Utilizzare il bene nel rispetto della destinazione d’uso e senza pregiudicare il diritto degli altri comproprietari;
- Cedere, donare o vendere la propria quota, salvo il diritto di prelazione degli altri comunisti;
- Partecipare alle decisioni relative alla gestione del bene.
Al contempo, i comproprietari sono tenuti a:
- Contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria in proporzione alla propria quota;
- Rispettare le decisioni prese a maggioranza (per le questioni di ordinaria amministrazione) o all’unanimità (per le questioni straordinarie, come la vendita dell’intero immobile).
- Rispondere dei debiti contratti nell’esercizio della comunione.
Il Rapporto tra la Cointestazione dell’immobile e il mutuo acceso per l’acquisto.
Attenzione: regime di proprietà dell’immobile e mutuo sono due rapporti giuridici DISTINTI TRA DI LORO.
Certo, normalmente accade che, se l’immobile viene cointestato, viene cointestato anche il mutuo, ma può ben accadere anche che l’immobile sia cointestato e il mutuo sia intestato a solo uno dei due cointestatari (perché magari l’altro non lavora e non è bancabile), o a contrario che il mutuo sia cointestato e l’immobile, invece, sia intestato a solo una persona.
In un articolo successivo vedremo il caso specifico del mancato pagamento di un mutuo cointestato.
Quello che serve tenere a mente, però, è un principio cardine: l’ipoteca colpisce l’intero immobile, pertanto, per vendere la singola quota, se la si vuole liberare dall’ipoteca, occorre estinguere l’intera ipoteca (quindi, estinguere l’intero mutuo originario, estinguendo il debito attraverso un pagamento o surrogandolo): difficilmente le banche accettano una restrizione dell’ipoteca a solo una delle quote.
Se non si estingue l’ipoteca, ma la quota viene venduta, l’ipoteca “segue” la quota per diritto di sequela.
Al contempo, se si vende la quota, senza estinguere o surrogare il mutuo od effettuare un accollo liberatorio (che va accettato dalla banca, solitamente molto restia), il mutuo comunque rimane cointestato, essendo, appunto, due rapporti giuridici distinti.
Cosa Succede se un Comproprietario Smette di Pagare il Mutuo?
Nel caso in cui l’acquisto dell’immobile sia avvenuto tramite mutuo cointestato e uno dei comproprietari smetta di pagare la propria quota di finanziamento, la situazione può diventare complessa.
Le principali conseguenze sono:
- Responsabilità solidale: Se il mutuo è stato contratto in solido tra i comproprietari, la banca può esigere il pagamento dell’intero importo dai soggetti ancora solvibili. Questo significa che il comproprietario che continua a pagare potrebbe trovarsi a dover sostenere anche la quota dell’altro per evitare il rischio di pignoramento dell’immobile.
- Segnalazione al Crif e azioni legali: Il mancato pagamento di una parte delle rate può portare alla segnalazione come cattivo pagatore e all’avvio di azioni esecutive da parte della banca.
- Possibilità di rivalsa: Il comproprietario che ha versato somme in eccesso per coprire il debito dell’altro può successivamente agire in via giudiziaria per ottenere la restituzione delle somme anticipate, attraverso una richiesta di regresso o la compensazione su una futura divisione del bene.
- Pignoramento dell’immobile: Se il debito non viene saldato, la banca può procedere al pignoramento dell’immobile e alla sua vendita forzata, con ripartizione dell’eventuale ricavato tra i comproprietari al netto del debito residuo.
Gestione e Scioglimento della Comunione
Uno degli aspetti più delicati della comunione ordinaria è la gestione del bene e le modalità di scioglimento. In assenza di accordo tra i comproprietari, la normativa prevede che ciascuno di essi abbia:
- La possibilità di richiedere la divisione della comunione, con assegnazione del bene ad uno dei comproprietari mediante conguaglio economico;
- La possibilità di chiedere la vendita dell’immobile e la suddivisione del ricavato in proporzione alle quote;
- In caso di disaccordo sulla vendita, di presentare ricorso al giudice per la divisione giudiziale, che può culminare in una vendita forzata all’asta.
L’importanza di un regolamento che preveda tali situazioni e preveda delle soluzioni che scongiurino le conseguenze pregiudizievoli.
Per prevenire tali situazioni, è sempre consigliabile redigere un accordo tra le parti che disciplini le modalità di ripartizione del mutuo, le modalità di gestione e scioglimento della comunione, le conseguenze e i rimedi in caso di inadempimento di uno dei soggetti. In tale accordo si possono e, ad avviso di chi scrive, si devono, disciplinare anche le pattuizioni relative alle c.d. spese accessorie: ristrutturazione, arredi, spese d’acquisto (agenzia, notaio). Attenzione: questo è un aspetto molto delicato e di fondamentale importanza, in quanto, spesso, i conflitti insorgono proprio perché non sono adeguatamente state regolamentate queste spese.
E’ un atto separato rispetto all’atto di acquisto o di mutuo, che consigliamo di redigere con l’assistenza di un avvocato esperto della materia. Questo regolamento potrà consentirti di prevenire i conflitti ed evitare costosissime e lunghissime cause.
Conclusioni
L’acquisto di una casa in comunione ordinaria può essere un’ottima soluzione per condividere un investimento immobiliare, ma è essenziale conoscere le regole che ne disciplinano la gestione. La stipula di un accordo scritto tra i comproprietari può prevenire future controversie e disciplinare in modo chiaro i diritti e i doveri di ciascuno. Affidarsi a un avvocato esperto in diritto immobiliare è fondamentale per tutelare i propri interessi e garantire una gestione efficace del bene comune.
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