25 Set Contratto di fitto per più di nove anni? E’ necessaria la Trascrizione! Studio legale scavo avvocato bari
Normalmente, per stipulare un contratto di fitto relativo a beni immobili, basta una semplice scrittura privata, redatta personalmente o con l’ausilio di un avvocato, che va registrata entro i 20 giorni successivi dalla stipula presso l’agenzia delle entrate. Tuttavia, qualora la durata del contratto ecceda i nove anni, è necessaria la trascrizione del contratto, il quale deve essere autenticato dal notaio ovvero redatto da esso (la semplice autentica di un atto già redatto dalle parti ha sicuramente un costo inferiore).
- NORMATIVA E MOTIVAZIONI SOTTESE ALLA NORMA.
Tale assunto viene reso in virtù dell’art. 2643, comma 8, del codice civile.
Normalmente, la durata prevista per i contratti di affitto, specie ad uso abitativo, è il canonico 4 + 4 (o 3+ 2). Ciò non significa che un contratto di loczione debba necessariamente essere stipulato con dette scadenze, che non sono vincolanti se non ai fini della fruizione di alcune agevolazioni fiscali, quali, ad esempio, la “cedolare secca” o il “canone concordato”.
Giova rammentare che il termine iniziale minimo di tre anni (per i contratti di affitto non ad uso transitorio), è previsto nell’interesse del conduttore a vedersi assicurata la disponibilità dell’immobile ad uso abitativo per un periodo di tempo che la legge assurge essere il minimo indispensabile per un corretto uso abitativo della res locata. Tuttavia, se è vero che vi è un limite minimo, è anche vero che il limite massimo è molto ampio: 30 anni.
La legge, però, vuole tutelare l’affidamento del resto dei cittadini, onde evitare che un uso distorto del contratto di locazione possa inficiare le ragioni di chi intende acquistare l’immobile ovvero rivalersi su esso, come ad esempio i creditori.
Ecco perché, se la locazione ordinaria (ossia sotto i nove anni) è un atto di ordinaria amministrazione, che non richiede l’intervento di un pubblico ufficiale, è altrettanto vero che la disposizione di un diritto personale di godimento su cosa altrui, quale il contratto di locazione, per un periodo più lungo di un novennio, integra un atto di straordinaria amministrazione, rappresentato dall’aver posto sull’immobile un vincolo per una durata eccedente l’ordinario, ragion per cui è necessario l’intervento di un pubblico ufficiale come il notaio.
- DIFFERENZA TRA TRASCRIZIONE E REGISTRAZIONE
Molti ritengono che la registrazione equivalga a una trascrizione: niente di più sbagliato.
La registrazione, infatti, è un atto avente efficacia eminentemente Tributaria e di certezza dei rapporti giuridici tra le parti. Infatti, mediante la trascrizione, le parti che hanno sottoscritto un contratto di fitto non fanno altro che far asseverare da un impiegato dell’ufficio delle entrate la data certa di stipula dell’atto e delle pattuizioni in esso convenute. Ogni pattuizione diversa, infatti, andrà anch’essa assoggettata a registrazione, rappresentando spesso una tutela per il contraente debole (il conduttore). Al contempo, mediante la registrazione, le parti dichiarano fiscalmente l’esistenza di un rapporto, facendo insorgere due distinti effetti: l’obbligazione di pagare le imposte a carico del locatore (e le spese di registrazione a carico di entrambi), così come il diritto ad usufruire delle agevolazioni fiscali per il conduttore. Tuttavia, nei confronti dei terzi estranei al rapporto locatore – conduttore, la registrazione del contratto non ha alcuna efficacia di pubblicità: un contratto non si presume conosciuto dai terzi se è solo registrato.
A contrario, la trascrizione, che va ad annotare l’atto nei pubblici registri immobiliari, ha lo scopo di dare pubblicità, cioè rendere palese a chiunque (l’atto si presuppone conosciuto da chiunque), l’esistenza di un contratto di affitto di lunga durata, in modo tale da permettere una corretta valutazione in caso di eventuale acquisto e/o di pignoramento. In aggiunta, consente ai creditori del locatore, entro i cinque anni dalla trascrizione di un contratto di fitto ultranovennale, di proporre l’azione revocatoria ordinaria (art. 2901 ss. Cod. civ.) a tutela delle loro ragioni di credito.
L’affitto infatti, produce effetti nei confronti dei terzi che, a qualunque titolo abbiano acquistato diritti sugli immobili e nei confronti del creditore pignorante: è chiaro che un affitto di lunga durata, limitando o escludendo il possesso dell’immobile per l’acquirente fino a una certa data, può avere l’effetto di modificare notevolmente al ribasso il valore dell’immobile.
- Cosa succede se un contratto di fitto, che eccede i nove anni, non viene trascritto?
La legge prevede che, qualora il contratto di fitto ecceda i nove anni e non venga trascritto, il contratto si intenderà stipulato per il massimo periodo che non necessita di trascrizione, ossia 9 anni.
Pertanto, allo scadere del novennio, il locatore potrà liberarsi dal vincolo contrattuale esperendo azione di licenza di sfratto per finita locazione.
Del pari, i creditori del locatore, ovvero gli acquirenti del bene in sede d’asta (se il fitto è anteriore al pignoramento, se è successivo possono liberarsi anche prima del novennio), potranno liberarsi del vincolo della locazione se il contratto, non trascritto, abbia già visto spirare il termine novennale.
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