11 Ott Cosa succede se il costruttore o il venditore non firmano il contratto definitivo? | Studio Legale Scavo Avvocato Immobiliare Bari
Come abbiamo visto nel precedente articolo, spesso, nella compravendita di immobili, il contratto definitivo è preceduto dalla stipula di un preliminare. Può tuttavia accadere che, per varie ragioni, il venditore (privato o costruttore) per i più svariati motivi, non dia corso alla stipula del contratto definitivo. Sul punto, interviene l’ Art. 2932 del codice civile, il quale stabilisce che se il soggetto che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
In buona sostanza, qualora il venditore (ma anche l’acquirente) si rifiuti e/o non adempia alla stipula del definitivo entro la data indicata nel preliminare, l’acquirente (o il venditore) può agire giudizialmente nei suoi confronti, per ottenere una sentenza che abbia la stessa efficacia del contratto definitivo e trasferisca la proprietà dell’immobile, dietro, ovviamente, versamento del prezzo.
- Come agire per divenire proprietari in caso di mancata stipula del definitivo?
L’art. 2932 del codice civile consente al promissario acquirente di agire giudizialmente nei confronti del promissario venditore (e viceversa), citandolo in giudizio per mezzo di un avvocato ed offrendo la prestazione pattuita nel preliminare di vendita (il versamento del prezzo nel caso dell’acquirente, il trasferimento del bene nel caso del venditore), chiedendo che il giudice emetta una sentenza che trasferisca il bene dietro il pagamento del prezzo pattuito (oltre eventuali risarcimenti e spese legali).
Pertanto, è come se la sentenza si sostituisse al contratto definitivo, ragion per cui il trasferimento del bene avverrà sempre dietro il pagamento del prezzo pattuito. Sarà possibile chiedere una riduzione del prezzo solo nei casi previsti dal codice, quali, ad esempio: mancanza delle qualità dell’immobile previste dal contratto (es. classe energetica inferiore, consistenza inferiore, ecc), vizi dell’immobile, presenza di eventuali penali per ritardata stipula da portare in compensazione, e altri.
La natura della sentenza ex art. 2932 cod. civ., è costitutiva. Essa, infatti, ha lo scopo di sostituire il contratto definitivo non concluso e determina la sopravvenienza all’obbligazione di conclusione del contratto.
Essendo una sentenza COSTITUTIVA, il trasferimento del diritto di proprietà da essa disposto assume valore solo dal momento in cui tale sentenza passa in giudicato e, soprattutto, trattandosi di immobili, venga trascritta. In sostanza, essa sostituisce il contratto di compravendita, e assumerà come data di stipula la data di passaggio in giudicato della sentenza e la successiva trascrizione.
- In caso di preliminare trascritto, l’efficacia retroagisce alla data di trascrizione del preliminare.
Come abbiamo visto in precedenza, il preliminare trascritto ha “efficacia prenotativa”, ossia fa retroagire gli effetti del definitivo alla data di trascrizione del preliminare.
Ciò determina che, ai fini della risoluzione del conflitto con iscrizioni e trascrizioni successive relative al medesimo immobile ed ai rapporti coi terzi aventi causa dallo stesso promittente venditore acquista rilievo, ai sensi dell’art. 2652 n. 2) cod. civ., per il suo effetto prenotativo, la data della trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari: se la trascrizione è effettuata prima della trascrizione di un pignoramento o di un altro atto di disposizione, sarà sempre preferito il promissario acquirente in forza del preliminare trascritto, mentre, se la trascrizione non c’è o è intervenuta successivamente alla trascrizione di un altro atto di disposizione, oppure, come frequente, dopo la trascrizione di un pignoramento, la trascrizione della sentenza ex art. 2932 non ha alcuna efficacia, stante l’esplicito disposto dell’art. 2644 del codice civile.
In buona sostanza, se non vi è trascrizione del preliminare o della domanda giudiziale, l’efficacia della sentenza assume valore dal suo passaggio in giudicato e dalla relativa trascrizione: siccome possono volerci anni perché venga emessa una sentenza, è sempre importante, onde evitare che il venditore venda l’immobile a terzi, trascrivere il preliminare e/o la domanda giudiziale.
- L’efficacia della sentenza di trasferimento nei confronti del pignoramento.
La sentenza di trasferimento del bene ex. Art. 2932 assume valore nei confronti del pignoramento solamente se riferita all’esecuzione di un contratto preliminare trascritto anteriormente al pignoramento, ovvero se la domanda giudiziale sia trascritta in data anteriore al pignoramento (anche se la più recente giurisprudenza, riconoscendo l’efficacia costitutiva della sentenza ex art. 2932, ha a volte disconosciuto l’efficacia prenotativa della trascrizione della domanda giudiziale).
Se è vi è né un preliminare trascritto, né tantomeno la trascrizione di una domanda giudiziale anteriori al pignoramento, ma la sentenza viene emessa e trascritta dopo il pignoramento, questa è totalmente priva di efficacia (per cui si ritorna al punto…. Bisogna trascrivere!!).
In ogni caso, consigliamo vivamente di consultarsi sempre con un avvocato esperto del settore per valutare la migliore strategia giudiziale e/o stragiudiziale.
Per questi motivi, in collaborazione con la Valore Aggiunto S.r.l., abbiamo strutturato un servizio volto ad assistere al meglio gli acquirenti di beni immobili, il tutto con tariffe certe, contenute e predeterminate.
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