09 Mar TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE IMMOBILI: QUALE EFFICACIA? QUANTO DURA? | studio legale scavo avvocato bari
Accade frequentemente che, al momento di acquistare un immobile, specie in asta, ci si accorga della presenza di una trascrizione di un contratto preliminare, anche se effettuata in epoca remota.
Ciò, ovviamente, nell’effetto pratico, comporta quasi sempre l’impossibilità di ottenere mutuo per l’acquisto dell’immobile stesso. Infatti, in linea di principio, chi ha trascritto un preliminare potrebbe avviare un’azione per ottenere l’esecuzione in forma specifica dello stesso, dietro pagamento del prezzo, divenendo proprietario dell’immobile a far data dalla trascrizione del preliminare stesso (c.d. efficacia prenotativa della trascrizione del preliminare), in pregiudizio di chi abbia acquistato successivamente.
Questa situazione di incertezza, però, deve essere assoggettata a un limite temporale, altrimenti – di fatto – potrebbe paralizzare qualsiasi compravendita.
Ecco perché sul punto è intervenuta, con una pronuncia importante, la Suprema Corte di Cassazione, la quale, con la sentenza n. 22454/2014, ha fissato in tre anni dalla trascrizione la durata dell’efficacia prenotativa della trascrizione dei contratti preliminari di compravendita di immobili, nonchè della rilevabilità d’ufficio – in ogni stato e grado del giudizio, della medesima inefficacia.
Ma veniamo con ordine.
- L’efficacia della trascrizione del preliminare:
La trascrizione del contratto preliminare di compravendita e gli effetti ad essa correlati, sono disciplinati all’art 2645 bis codice civile.
Tale norma prende atto della prassi ormai diffusa nel settore delle compravendite immobiliari, laddove la stipulazione dell’atto definitivo di compravendita è solitamente preceduta dalla conclusione di un contratto preliminare, in cui le parti fissano gli elementi essenziali dell’affare e, in particolare, il bene oggetto del futuro trasferimento e le modalità di pagamento.
Tale prassi ha imposto al legislatore di predisporre una tutela nei confronti della parte promissaria acquirente, la quale, in mancanza di un disciplina ad hoc che curi il periodo intercorrente tra la stipula del preliminare e del definitivo, sarebbe esposta al rischio di subire gli effetti derivanti da successivi atti di disposizione del medesimo bene, poste in essere dal promissario alienante nei confronti di terzi.
In questo senso il legislatore garantisce il promissario acquirente attraverso la trascrizione del preliminare, fornendogli, per mezzo di questa, uno strumento di opponibilità ai terzi degli accordi assunti con il promittente venditore. Si legge nella norma: “La trascrizione del contratto definitivo… prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione nel contratto preliminare” art. 2645 bis, comma 2 cod. civ.
In buona sostanza, se ho trascritto un preliminare, nel termine di tre anni, quand’anche il promissario venditore alieni il bene a terzi soggetti, posso esperire l’azione ex articolo 2932 del codice civile, che mi consentirebbe, dietro il pagamento del prezzo pattuito nel preliminare stesso, di ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo, trasferendo il bene con effetti che retroagiscono alla data di trascrizione del preliminare.
- Il termine dell’efficacia della trascrizione e la sua importanza
Per questo motivo, gli effetti della trascrizione del preliminare sono sottoposti a termine: essi, infatti, si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre.
In buona sostanza, qualora dobbiate acquistare un immobile, specie in asta, verificate sempre che non vi siano contratti preliminari trascritti in data antecedente (in asta, in data antecedente il pignoramento) e, qualora vi siano, accertatevi che siano stati trascritti da più di tre anni e che in questi tre anni non sia stata trascritta alcuna domanda giudiziale né alcuna sentenza.
Ovviamente è un controllo non facile, che richiede delle competenze giuridiche adeguate: ecco perché vi consigliamo vivamente di farvi assistere da avvocati esperti del settore, che sappiano guidarvi e consigliarvi al meglio.
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