Sconto in fattura e acquisto casa dal costruttore: chi paga se il credito fiscale non è utilizzabile?

18 Ago Sconto in fattura e acquisto casa dal costruttore: chi paga se il credito fiscale non è utilizzabile?

Lo sconto in fattura nell’acquisto di una casa dal costruttore può diventare fonte di un serio contenzioso quando, dopo la compravendita, l’impresa dichiara di non essere riuscita a utilizzare o monetizzare il credito fiscale e chiede all’acquirente di versare la parte del corrispettivo originariamente coperta dallo sconto.

Anche a Bari e in provincia si tratta di situazioni che richiedono un esame attento dei documenti: non è sufficiente che il costruttore affermi di aver perso o di non poter utilizzare il credito per stabilire automaticamente che l’acquirente debba pagare.

Bisogna verificare per quale motivo non è stato possibile utilizzare il credito fiscale.

Ricordiamo, infatti, come già detto nella nostra guida per acquisti di immobili da costruttore, che nei rapporti tra costruttore e acquirente, il primo ha indubbiamente una posizione di forza, mentre il secondo, specie in caso di acquisto prima casa, è spesso un consumatore alla prima esperienza nel settore immobiliare.

La questione centrale è comprendere che cosa abbiano realmente pattuito le parti: quella somma era definitivamente sottratta al corrispettivo dovuto dall’acquirente oppure il contratto prevedeva che il cliente dovesse sopportare, a determinate condizioni, il mancato perfezionamento dell’agevolazione?

La risposta può cambiare sensibilmente a seconda del preliminare, del rogito, delle fatture, delle comunicazioni relative all’opzione fiscale e della causa che ha impedito l’utilizzo del credito.

In aggiunta, come detto, è essenziale verificare tutte le clausole alla luce dell’equilibrio dei poteri contrattuali tra le parti.

Come funziona lo sconto in fattura previsto dall’art. 121 D.L. 34/2020

L’art. 121 del D.L. 34/2020 ha consentito, nei casi e nei periodi previsti dalla normativa, di optare in alternativa all’utilizzo diretto di determinate detrazioni fiscali per la cessione del credito oppure per un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore.

Nel meccanismo dello sconto in fattura, quindi, il fornitore applica una riduzione del corrispettivo e recupera il contributo anticipato attraverso un credito d’imposta, secondo le condizioni stabilite dalla normativa fiscale.

Questo passaggio è particolarmente importante anche sul piano civilistico: occorre distinguere il rapporto contrattuale tra acquirente e costruttore dalla successiva gestione del credito fiscale.

Un esempio: 70% pagato e 30% coperto dallo sconto

Si consideri il caso di un immobile per il quale le parti abbiano previsto:

• il 70% del corrispettivo da pagare mediante risorse dell’acquirente e mutuo;
• il restante 30% mediante sconto in fattura;
• l’acquisizione da parte dell’impresa del corrispondente credito fiscale.

Dopo la compravendita, il costruttore comunica di non essere riuscito a utilizzare il credito e propone all’acquirente di pagare anche quel 30%, magari mediante una rateizzazione.

È proprio in questo momento che nasce il problema: quel 30% costituisce ancora un debito dell’acquirente oppure il costruttore sta cercando di modificare successivamente l’assetto economico originariamente concordato?

Non esiste una risposta corretta senza esaminare il contratto.

Sconto in fattura e prezzo dell’immobile: cosa prevede il contratto?

Nelle controversie sullo sconto in fattura nell’acquisto di casa dal costruttore, il primo documento da verificare non è la successiva richiesta di pagamento dell’impresa, ma l’accordo originario tra le parti.

Occorre ricostruire con precisione quale fosse il prezzo e, soprattutto, come dovesse essere corrisposto, nonchè ricostruire la genesi del rapporto.

Accade spesso, infatti, che gli acquirenti abbiano deciso di acquistare quell’immobile anzichè un altro proprio perchè li vi era la possibilità di usufruire dello sconto in fattura. Inoltre, spesso erano proprio i costruttori a pubblicizzarla in maniera molto evidente.

Lo sconto era definitivo oppure condizionato?

Una prima ipotesi ricorre quando il contratto stabilisce chiaramente un determinato corrispettivo e prevede l’applicazione dello sconto senza subordinare la riduzione a eventi successivi.

In questo caso può essere difficile per il venditore sostenere, a distanza di tempo, che il mancato utilizzo del proprio credito determini automaticamente la rinascita di un’obbligazione pecuniaria dell’acquirente.

Diverso è il caso in cui preliminare, rogito o altro accordo contrattuale prevedano espressamente una condizione, un obbligo di cooperazione dell’acquirente oppure una specifica disciplina delle conseguenze derivanti dal mancato perfezionamento dell’agevolazione.

Anche in quest’ultima situazione, tuttavia, la clausola deve essere esaminata sotto il profilo della chiarezza, dell’effettivo contenuto e, quando l’acquirente agisce come consumatore, della disciplina consumeristica applicabile.

Se invece vi è un generico rimando a una clausola “salvo buon fine dello sconto in fattura”, occorre interpretare questa clausola in senso restrittivo e favorevole al consumatore, andando a distinguere esattamente per quale motivo e “per colpa di chi” non sia stato possibile usufruire del credito fiscale.

Il costruttore può aumentare successivamente il prezzo?

In linea generale, un contraente non può modificare unilateralmente il contenuto economico di un contratto già concluso soltanto perché l’operazione si è rivelata successivamente meno conveniente del previsto.

Per questo motivo, se lo sconto in fattura nell’acquisto della casa dal costruttore ha determinato, secondo il contratto, una effettiva riduzione del corrispettivo dovuto dall’acquirente, la successiva difficoltà del professionista nel monetizzare o utilizzare il credito non determina di per sé un diritto a ottenere dall’acquirente una somma ulteriore.

Occorre però evitare automatismi.

La verifica deve riguardare almeno:

• la formulazione del prezzo nel preliminare;
• quanto indicato nel rogito;
• le fatture emesse;
• l’effettivo esercizio dell’opzione fiscale;
• eventuali accordi integrativi;
• eventuali condizioni sospensive o risolutive;
• gli obblighi assunti dall’acquirente;
• la causa concreta del mancato utilizzo o riconoscimento del credito.

Quando il mancato sconto dipende dal costruttore

La posizione dell’acquirente diventa particolarmente rilevante quando il mancato perfezionamento dell’operazione fiscale deriva da circostanze riconducibili alla sfera del costruttore o dei soggetti dei quali quest’ultimo si è avvalso (es. se il commercialista ha sbagliato la pratica, di sicuro non è un fatto attribuibile all’acquirente).

Possono assumere rilievo, a seconda del caso, errori nella gestione della pratica, problemi relativi ai requisiti degli interventi, carenze documentali o altri inadempimenti rispetto agli obblighi contrattualmente assunti.

Il costruttore può far ricadere il proprio inadempimento sull’acquirente?

Se il venditore si era obbligato a praticare lo sconto e il mancato risultato dipende da un suo inadempimento, la richiesta di recuperare dall’acquirente l’intera quota originariamente scontata può essere contestabile.

Non sarebbe infatti sufficiente trasformare unilateralmente uno sconto già previsto nel contratto in un nuovo debito dell’acquirente.

Ad esempio, in un caso trattato dal nostro studio (in cui stiamo difendendo i proprietari di un intero palazzo dalle richieste del costruttore), il costruttore aveva promesso e applicato lo sconto in fattura in un periodo (il 2025) in cui la normativa, per quel tipo di credito (sismabonus acquisti) non consentiva più l’applicazione dello sconto in fattura (possibile sino al 31/12/2024).

In questo caso è del tutto evidente che “la colpa” del mancato utilizzo del credito fiscale sia del costruttore e non dell’acquirente, e pertanto, nulla è dovuto dagli acquirenti stessi.

Sarà necessario ricostruire il rapporto causale tra comportamento dell’impresa e mancato perfezionamento del beneficio e verificare le specifiche obbligazioni assunte dalle parti.

E se il credito esiste ma il costruttore non riesce a utilizzarlo o cederlo?

Questa ipotesi deve essere distinta dal caso in cui il beneficio fiscale non sia mai sorto.

Il credito potrebbe essere stato correttamente generato, ma l’impresa potrebbe avere difficoltà a utilizzarlo in compensazione oppure a trasferirlo secondo le possibilità consentite dalla disciplina applicabile.

Anche qui non è corretto concludere automaticamente che il problema generi un nuovo debito a carico dell’acquirente.

Se l’accordo prevedeva uno sconto sul corrispettivo e attribuiva al fornitore il credito derivante dall’operazione, occorre verificare quale soggetto abbia assunto contrattualmente il rischio economico relativo alla successiva utilizzabilità del credito.

Del resto il costruttore potrebbe cedere il credito a terzi (certo, potrebbe perderci qualcosa, ma rientra nel rischio d’impresa).

La semplice difficoltà dell’impresa nel monetizzare un credito fiscale non equivale necessariamente alla prova che l’acquirente debba restituire lo sconto ricevuto.

Il credito fiscale è stato invece disconosciuto: cosa cambia?

Un’altra situazione ancora si verifica quando il credito viene contestato perché mancano, in tutto o in parte, i presupposti dell’agevolazione.

In questo scenario diventa essenziale stabilire perché il beneficio non è stato riconosciuto.

Le cause possono essere molto diverse e non producono necessariamente le stesse conseguenze nei rapporti tra le parti.

Occorre quindi accertare:

• chi doveva garantire la presenza dei requisiti;
• chi aveva assunto gli adempimenti tecnici e fiscali;
• se l’acquirente doveva fornire specifiche dichiarazioni o documenti;
• se vi siano state informazioni inesatte;
• se il problema riguardi l’intervento, la documentazione o altri presupposti dell’agevolazione;
• quali conseguenze fossero state previste contrattualmente.

È proprio per questa ragione che una richiesta di pagamento non dovrebbe essere accettata o respinta basandosi soltanto sulla comunicazione unilaterale del costruttore.

Ecco l’esempio di un altro caso trattato dallo studio: gli acquirenti avevano acquistato l’immobile con sconto in fattura ante 2024. L’opzione era quindi valida e praticabile. Tuttavia, successivamente, l’agenzia delle entrate (che ha tempo fino all’ottavo anno successivo al rogito per intervenire!), effettuava un’accertamento fiscale, rilevando che il costruttore, nell’effettuare le spese portate in detrazione, avesse “gonfiato” i prezzi. Di conseguenza, la stessa aveva disconosciuto il credito, che pur se precedentemente presente sul cassetto fiscale, veniva azzerato e reso inutilizzabile.

Anche in tale caso è di tutta evidenza che, trattandosi di un fatto proprio del costruttore (quando è stata posta in essere la condotta illecita gli acquirenti ancora non esistevano), nulla può essere richiesto agli acquirenti stessi.

Acquirente consumatore: quali tutele possono entrare in gioco?

Quando una persona fisica acquista l’immobile per finalità estranee alla propria attività imprenditoriale o professionale da un’impresa costruttrice, può assumere rilievo anche la disciplina del Codice del consumo. E’ il tipico caso delle prime case di abitazione e delle seconde case comprate da soggetti non professionali.

Particolare attenzione merita l’eventuale presenza di clausole predisposte dal professionista che trasferiscano sul consumatore conseguenze economiche significative derivanti dal mancato funzionamento dell’operazione fiscale.

Non significa che qualsiasi clausola di questo tipo sia automaticamente nulla.

Occorre verificare, caso per caso, se la clausola sia stata oggetto di trattativa individuale, se sia formulata in modo chiaro e comprensibile e se determini, alla luce della disciplina applicabile, un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.

Una clausola generica, come il “salvo buon fine”, non rispetta nessuno di questi requisiti, e quindi può essere tranquillamente giudicata abusiva e quindi nulla, con la conseguenza che nulla è dovuto dall’acquirente.

Attenzione alle clausole che trasferiscono il rischio fiscale

Una clausola secondo cui l’acquirente sarebbe obbligato a versare integralmente la quota scontata ogni volta che il costruttore non riesca a utilizzare il credito deve quindi essere letta con particolare attenzione.

Sono rilevanti la formulazione concreta della clausola, le informazioni ricevute prima della sottoscrizione, la distribuzione degli obblighi tra le parti e la ragione effettiva per cui il credito non è stato utilizzato.

In presenza di un contratto predisposto dal professionista, la tutela del consumatore rende ancora più importante verificare trasparenza e comprensibilità delle condizioni economiche dell’operazione.

Il costruttore propone di “riacquistare” il credito: bisogna accettare?

Può accadere che l’impresa proponga una soluzione diversa: trasferire il credito fiscale all’acquirente chiedendogli, in cambio, di versare una determinata somma in più rate.

Una proposta di questo tipo non deve essere confusa con il contratto originario.

Se introduce nuovi obblighi economici, modifica l’assetto precedente o comporta un trasferimento del credito, occorre verificare quale sia la natura giuridica dell’operazione e se l’acquirente abbia effettivamente assunto in precedenza l’obbligo di aderirvi.

In assenza di un valido fondamento contrattuale, il semplice invio della proposta da parte del costruttore non è sufficiente, da solo, a modificare quanto precedentemente pattuito.

Prima di sottoscrivere nuovi accordi, piani di rientro, riconoscimenti di debito o documenti relativi al credito fiscale è quindi opportuno esaminare l’intera operazione.

Oltretutto, con il DL 39/2024 (c.d. Correttivo Giorgetti), è stata esclusa di diritto la possibilità di retrocessione del credito per le operazioni effettuate dopo il 31 marzo 2024.

Cosa controllare se il costruttore chiede il pagamento dello sconto in fattura

Chi riceve una richiesta di pagamento relativa allo sconto in fattura per l’acquisto di una casa dal costruttore dovrebbe innanzitutto ricostruire documentalmente l’operazione.

Tra i documenti più importanti vi sono:

1. proposta di acquisto, se esistente;
2. contratto preliminare;
3. eventuali integrazioni contrattuali;
4. rogito notarile;
5. fatture emesse dall’impresa;
6. documentazione relativa allo sconto in fattura;
7. comunicazioni dell’opzione fiscale;
8. eventuali comunicazioni dell’Agenzia delle Entrate;
9. corrispondenza con il costruttore;
10. proposta di rateizzazione o di trasferimento del credito.

Particolare attenzione deve essere riservata alle differenze tra quanto indicato nel preliminare, nelle fatture e nell’atto definitivo.

Cosa fare prima di pagare o firmare una rateizzazione

Ricevere una richiesta di pagamento non significa necessariamente riconoscere l’esistenza del debito.

Prima di effettuare versamenti o sottoscrivere nuovi accordi è opportuno verificare il titolo giuridico della pretesa e rivolgersi ad un avvocato esperto della materia.

Richiedere al costruttore la documentazione

Se l’impresa sostiene che il credito non sia utilizzabile, è utile comprendere esattamente cosa sia accaduto.

A seconda della vicenda, possono essere richiesti i documenti relativi all’opzione, le comunicazioni fiscali pertinenti e gli atti dai quali emergerebbe il problema denunciato.

La generica affermazione “il credito non è stato utilizzato” non chiarisce infatti se il credito non sia mai sorto, sia stato contestato, non possa essere ceduto oppure sia semplicemente difficile da monetizzare.

Contestare formalmente una richiesta ritenuta infondata

Quando dall’esame dei documenti emerge che non esiste un valido titolo per pretendere il pagamento, l’acquirente può contestare formalmente la richiesta.

La contestazione dovrebbe essere costruita sul contratto concreto, evitando formule generiche.

Potranno assumere rilievo, a seconda del caso, l’originaria determinazione del corrispettivo, l’adempimento dell’acquirente, gli obblighi assunti dal costruttore, l’eventuale disciplina consumeristica e la causa del mancato utilizzo del beneficio fiscale.

Sconto in fattura e acquisto dal costruttore a Bari: perché serve esaminare il singolo contratto

Nelle compravendite immobiliari realizzate a Bari e in provincia attraverso operazioni che coinvolgono bonus edilizi e crediti fiscali, controversie apparentemente simili possono avere soluzioni differenti.

Basta una clausola del preliminare, una diversa formulazione del prezzo nel rogito o un differente motivo del mancato riconoscimento del credito per modificare sensibilmente l’inquadramento giuridico.

Per questo motivo il punto non è stabilire astrattamente se “paga il costruttore” oppure “paga l’acquirente”, ma comprendere chi, secondo il contratto e la disciplina applicabile, doveva sopportare quello specifico rischio.

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Domande frequenti

Se il costruttore non riesce a utilizzare lo sconto in fattura devo restituirlo?

Non automaticamente. È necessario verificare come lo sconto sia stato disciplinato nel contratto, se fosse definitivo o condizionato, perché il credito non sia stato utilizzato e quali obblighi fossero stati assunti dalle parti.

Il costruttore può chiedere dopo il rogito una parte ulteriore del prezzo?

Può formulare una richiesta, ma la sua fondatezza dipende dal titolo contrattuale. Se il prezzo e lo sconto erano già definitivamente determinati, la mera difficoltà dell’impresa nell’utilizzo del credito non comporta automaticamente un aumento del prezzo dovuto dall’acquirente.

Cosa succede se nel contratto è scritto che il rischio del credito grava sull’acquirente?

La clausola deve essere esaminata attentamente. Occorre verificarne significato, chiarezza, condizioni di applicazione e, quando ricorrono i presupposti, compatibilità con la disciplina a tutela del consumatore.

Posso rifiutare la rateizzazione proposta dal costruttore?

La proposta di rateizzazione non dimostra da sola l’esistenza del debito. Prima di accettarla è opportuno verificare se l’obbligazione richiesta abbia un valido fondamento nel contratto originario. La sottoscrizione di nuovi documenti può incidere sulla posizione giuridica dell’acquirente.

Quali documenti servono per contestare la richiesta?

Sono particolarmente importanti preliminare, rogito, fatture, accordi integrativi, documentazione dello sconto in fattura, comunicazioni fiscali disponibili e corrispondenza intercorsa con il costruttore.

Serve un avvocato se il costruttore chiede indietro lo sconto in fattura?

Quando la richiesta riguarda somme rilevanti o viene accompagnata da una diffida, da un piano di rateizzazione o dalla prospettazione di un recupero giudiziale, è opportuno far esaminare preventivamente la documentazione. Il problema coinvolge contemporaneamente disciplina contrattuale, compravendita immobiliare, normativa fiscale e, in determinati casi, tutela del consumatore.

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Prima di pagare somme ulteriori o riconoscere un debito, è quindi utile verificare che cosa prevedeva realmente il contratto e a chi fosse attribuito il rischio del mancato utilizzo del credito fiscale.