08 Lug Obblighi e responsabilità dell’agenzia immobiliare a Bari: guida completa per acquirenti e venditori
Acquistare o vendere un immobile rappresenta una delle operazioni economicamente più importanti nella vita di una persona. Per questo motivo molti cittadini si affidano ad un’agenzia immobiliare confidando nella professionalità del mediatore e nella correttezza delle informazioni ricevute.
Non sempre, però, il comportamento dell’agenzia è conforme agli obblighi previsti dalla legge. Può accadere che vengano omesse informazioni rilevanti, taciuti vincoli urbanistici, irregolarità catastali, ipoteche o altre circostanze che incidono sul valore dell’immobile o addirittura sulla possibilità di concludere validamente la compravendita.
In tali ipotesi il mediatore immobiliare può essere chiamato a rispondere dei danni arrecati alle parti e, nei casi più gravi, può perdere il diritto alla provvigione.
Chiaramente questo articolo non vuole essere un’accusa nei confronti delle agenzie immobiliari, con cui spesso collaboriamo nella risoluzione delle trattative e delle fattispecie più spinose e articolate. Tuttavia, come in ogni settore professionale, c’è chi opera con professionalità e diligenza, e chi invece non lo fa, mirando solo al guadagno immediato.
Per chi acquista o vende un immobile a Bari o nella provincia di Bari, conoscere gli obblighi dell’agenzia immobiliare significa poter prevenire controversie e tutelare efficacemente il proprio investimento.
Chi è il mediatore immobiliare secondo il Codice Civile
L’articolo 1754 del Codice Civile definisce mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. Indipendenza e imparzialità sono uno degli obblighi del mediatore. Sovente però accade che l’agente immobiliare possa essere eccessivamente “parziale” nei confronti del venditore. Questo, se sfocia in un sostanziale squilibrio dei patti contrattuali raggiunti attraverso il suo ministero, può comportare responsabilità e perdita della provvigione, secondo il più recente indirizzo della Cassazione.
In generale, l’ attività dell’agente immobiliare non consiste quindi soltanto nel presentare un immobile o favorire l’incontro tra acquirente e venditore, ma richiede un comportamento improntato a correttezza, imparzialità e buona fede.
L’ordinamento attribuisce infatti al mediatore specifici obblighi professionali, la cui violazione può comportare responsabilità risarcitoria o la perdita del diritto alla provvigione.
Quali obblighi ha l’agenzia immobiliare
Tra gli obblighi principali dell’agenzia immobiliare rientrano:
- informare entrambe le parti di tutte le circostanze conosciute o conoscibili con l’ordinaria diligenza: ad esempio, come accaduto in un caso recente, se l’agente immobiliare omette di informare l’acquirente che l’immobile è intestato a più soggetti, tra cui alcuni residenti all’estero, e che questo può comportare notevoli ritardi nella stipula del definitivo, ne risponde per negligenza.
- comportarsi con correttezza e trasparenza, indicando tutte le informazioni utili a determinare l’acquirente o il venditore alla corretta conclusione dell’affare, o che potrebbero determinarne diversi intendimenti circa delle condizioni, come ad esempio il prezzo.
- evitare informazioni inesatte o fuorvianti: ad esempio asserendo che l’immobile è perfettamente conforme, quando invece non ne ha certezza.
- verificare gli elementi normalmente accertabili nell’ambito della propria attività professionale: ad esempio, come in un caso capitato recentemente, in cui l’immobile presentava un soppalco che ne copriva più della metà della superficie disponibile, l’agente immobiliare avrebbe dovuto, ictu oculi, chiedere al venditore documenti attestanti la regolarità edilizia dell’opera, cosa che invece non ha fatto, incorrendo in responsabilità.
- comunicare eventuali vincoli giuridici che incidano sull’immobile, come ad esempio la presenza di vincoli di prezzo, proprietà superficiaria, vincoli soggettivi (tutti molto frequenti per abitazioni in edilizia convenzionata).
L’obbligo informativo rappresenta certamente il profilo più importante della responsabilità del mediatore e, secondo la più recente giurisprudenza, deve essere parametrato a una diligenza non ordinaria ma qualificata, tenendo presente la natura dell’affare che sottende il suo operato.
L’obbligo di informazione dell’agenzia immobiliare
L’articolo 1759 del Codice Civile impone al mediatore di comunicare alle parti tutte le circostanze note relative alla sicurezza e alla convenienza dell’affare.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha progressivamente ampliato questo principio, affermando che il mediatore professionale deve svolgere le verifiche normalmente esigibili da un operatore qualificato.
Non è quindi sufficiente limitarsi a riferire quanto dichiarato dal venditore. Oltretutto l’agente immobiliare ha l’esplicito obbligo di verificare l’atto di provenienza. Se da questo emerge, ad esempio, la presenza di vincoli, non può genericamente affermare di non conoscerli (o che il venditore gli abbia assicurato di averli rimossi): deve reperire idonea documentazione attestante quanto asserito.
Il professionista deve anche segnalare eventuali anomalie che emergano dalla documentazione disponibile o che risultino facilmente verificabili, come ad esempio nel caso del soppalco citato precedentemente, o di volumi che appaiono “sospetti”.
L’agenzia immobiliare deve controllare la regolarità urbanistica?
Questa è una delle domande più frequenti.
Occorre distinguere.
L’agenzia immobiliare non sostituisce il notaio né il tecnico incaricato della verifica urbanistica.
Tuttavia, qualora emergano irregolarità facilmente rilevabili (ad esempio Il classico soggiorno posto in una tettoia chiusa sui 4 lati) oppure siano disponibili documenti dai quali risultino difformità edilizie, il mediatore non può ignorarle né ometterne la comunicazione. La sua diligenza va infatti parametrata sia al grado di expertise richiesto, sia alla natura estremamente importante dell’affare.
In presenza di informazioni facilmente acquisibili, il silenzio dell’agenzia può integrare una violazione dell’obbligo professionale di correttezza.
In buona sostanza un bravo agente immobiliare, se ha sentore che l’immobile possa presentare dei vizi a livello catastale, edilizio o urbanistico, ha l’onere di chiedere al venditore idonea documentazione, nonchè di informare l’acquirente dell’eventuale presenza di detti abusi. Ciò con particolare riferimento al caso per il quale l’acquirente debba ottenere un mutuo per l’acquisto: la presenza di vincoli sottaciuti, può infatti comportare la non finanziabilità dell’immobile, o può comportare ritardi nella concessione del mutuo in attesa della sanatoria.
Questo principio assume particolare rilievo nelle compravendite immobiliari che interessano Bari e numerosi comuni della provincia, dove il patrimonio edilizio presenta spesso edifici costruiti in epoche differenti e talvolta interessati da successivi interventi edilizi, spesso effettuati senza idonei permessi, specie per quel che concerne tettoie, verande e soppalchi.
Ipoteche, pignoramenti e vincoli sull’immobile
Tra le informazioni che possono incidere in modo determinante sulla decisione dell’acquirente rientrano:
- ipoteche;
- pignoramenti;
- sequestri;
- servitù particolarmente gravose;
- diritti di usufrutto;
- procedure esecutive;
- contenziosi pendenti.
- revocatorie;
- fallimenti;
- vincoli di prezzo;
- proprietà superficiaria;
- vincoli soggettivi all’acquisto (molto comuni nell’edilizia convenzionata, PEEP o ex 167)
Qualora tali circostanze siano conosciute o conoscibili dal mediatore, la loro omissione può determinare una responsabilità risarcitoria.
Infatti in una compravendita, l’immobile deve essere immune da vizi o formalità pregiudizievoli (conformità edilizia e giuridica), altrimenti non si può addivenire al rogito. Inoltre, la presenza di vincoli, trascrizioni e formalità, ancorchè risolvibili o cancellabili, può comportare ritardi nelle tempistiche della conclusione dell’affare, o sensibili variazioni di prezzo, o ancora difficoltà nell’accesso al credito. Ecco perchè trattasi di informazioni fondamentali che l’acquirente (ma anche il venditore, che a volte li sottovaluta o non ne è a conoscenza) necessita di sapere.
Quando l’agenzia immobiliare risponde dei danni
L’agenzia immobiliare può essere chiamata a risarcire il danno quando il proprio comportamento abbia determinato un pregiudizio economico per una delle parti. Attenzione: può venire in rilievo non solo il pregiudizio economico in sè, ma anche il ritardo cha a sua volta abbia comportato un pregiudizio economico.
Tra le situazioni più frequenti rientrano:
- acquisto di immobile con gravi irregolarità non comunicate;
- perdita della caparra;
- acquisto di immobile gravato da vincoli sconosciuti;
- errata rappresentazione delle caratteristiche dell’immobile;
- informazioni inesatte sulla commerciabilità del bene.
- notevoli ritardi nell’esecuzione dell’affare, in caso di comprovata esigenza abitativa o di acquisto uso investimento da parte di soggetto qualificato.
Il risarcimento può comprendere sia il danno emergente (le spese sostenute, anche per progettazione o istruttoria mutuo) sia il lucro cessante (in caso di immobili acquistati per investimento), purché ne ricorrano i presupposti previsti dalla legge.
Quando l’agenzia perde il diritto alla provvigione
Il diritto alla provvigione nasce quando l’affare viene concluso grazie all’intervento del mediatore. Normalmente, le agenzie immobiliari inseriscono, in sede di proposta d’acquisto, la clausola per cui la provvigione matura all’accettazione della proposta o al preliminare.
Tuttavia tale diritto non è assoluto.
La giurisprudenza ritiene che il mediatore perda la provvigione quando viola gravemente i propri obblighi professionali, soprattutto in presenza di omissioni informative determinanti.
In altre parole, il compenso presuppone una prestazione svolta correttamente. Secondo il più recente orientamento, infine, perchè sorga il diritto alla provvigione, l’intervento dell’agente immobiliare deve essere determinante ai fini della conclusione dell’affare.
Quando invece il comportamento del mediatore risulta contrario ai doveri di lealtà e buona fede, o non sia stato determinante, la provvigione può essere negata oppure restituita.
Cosa può fare chi scopre irregolarità dopo l’acquisto
Molti problemi emergono soltanto dopo il rogito notarile.
È il caso di:
- abusi edilizi;
- difformità catastali;
- vincoli urbanistici;
- lavori non autorizzati;
- contenziosi condominiali taciuti.
In queste situazioni è fondamentale raccogliere tutta la documentazione relativa alla trattativa:
- proposta di acquisto;
- preliminare;
- e-mail;
- messaggi;
- brochure pubblicitarie;
- relazioni tecniche;
- documentazione fornita dall’agenzia.
La tempestività dell’intervento consente spesso di individuare la strategia più efficace per ottenere il risarcimento del danno.
La tutela dell’acquirente e del venditore a Bari e provincia
Le compravendite immobiliari richiedono particolare attenzione soprattutto nei centri urbani caratterizzati da un elevato numero di transazioni immobiliari, come Bari e i principali comuni della provincia.
Questioni riguardanti conformità edilizia, documentazione catastale, vincoli urbanistici, ipoteche o responsabilità del mediatore possono trasformarsi in controversie complesse che richiedono un’approfondita analisi giuridica.
Una consulenza legale qualificata consente di verificare se l’agenzia immobiliare abbia rispettato gli obblighi previsti dal Codice Civile e di individuare gli strumenti più idonei per ottenere il ristoro dei danni eventualmente subiti.
Perché rivolgersi allo Studio Legale Scavo di Bari
Lo Studio Legale Scavo assiste privati, imprese e investitori nelle controversie relative alle compravendite immobiliari, offrendo consulenza in materia di responsabilità professionale del mediatore, risarcimento del danno, recupero della provvigione indebitamente corrisposta e tutela giudiziale dei diritti dell’acquirente e del venditore.
L’esperienza maturata nel contenzioso civile e patrimoniale consente di affrontare con metodo ogni fase della controversia, dalla valutazione preliminare della documentazione fino all’eventuale azione giudiziaria dinanzi all’Autorità competente.
Conclusioni
L’agenzia immobiliare svolge una funzione essenziale nel mercato immobiliare, ma il suo operato è disciplinato da precise norme che impongono correttezza, trasparenza e diligenza professionale.
Quando tali obblighi vengono violati, il cliente non è privo di tutela.
Conoscere i propri diritti rappresenta il primo passo per evitare conseguenze economiche rilevanti e, ove necessario, ottenere il risarcimento dei danni subiti.
Domande frequenti (FAQ)
L’agenzia immobiliare è responsabile se nasconde informazioni importanti?
Sì. Se il mediatore omette informazioni rilevanti che conosceva o avrebbe dovuto conoscere con l’ordinaria diligenza professionale, può essere chiamato a risarcire il danno.
L’agenzia immobiliare deve verificare la regolarità urbanistica?
Non sostituisce il tecnico o il notaio, ma deve segnalare le irregolarità conosciute o facilmente conoscibili nello svolgimento della propria attività.
Posso chiedere la restituzione della provvigione?
In determinate circostanze sì. Se il mediatore ha violato gravemente i propri obblighi professionali, il diritto alla provvigione può venire meno.
Entro quanto tempo è possibile agire?
I termini variano in base al tipo di responsabilità e alla natura della domanda. È consigliabile richiedere tempestivamente una valutazione legale.
È possibile ottenere un risarcimento danni?
Se la condotta dell’agenzia immobiliare ha causato un danno patrimoniale dimostrabile, è possibile richiedere il relativo risarcimento secondo quanto previsto dalla legge.
Hai avuto problemi con un’agenzia immobiliare a Bari o in provincia? Avvocato immobiliare Bari
Se ritieni di aver acquistato o venduto un immobile sulla base di informazioni incomplete o inesatte, è importante verificare se sussistono i presupposti per ottenere tutela.
Lo Studio Legale Scavo di Bari offre assistenza qualificata nelle controversie relative a responsabilità dell’agenzia immobiliare, risarcimento dei danni, provvigioni, compravendite immobiliari e tutela patrimoniale.
Contatta lo Studio per una valutazione della documentazione e ricevi un parere legale mirato sulla tua posizione.