17 Ago Quali informazioni deve comunicare l’agenzia immobiliare all’acquirente? Obblighi, omissioni e responsabilità

Quando si acquista un immobile tramite un’agenzia immobiliare, uno dei problemi più delicati riguarda l’affidamento che l’acquirente può riporre nelle informazioni ricevute dal mediatore.

L’agente immobiliare può limitarsi a riportare ciò che gli viene dichiarato dal venditore? Deve verificare personalmente ogni informazione? Cosa accade se tace l’esistenza di un problema che conosce? E cosa succede quando assicura che l’immobile è libero da problemi senza avere effettuato alcuna verifica? (leggi qui la guida completa su obblighi e responsabilità dell’agenzia immobiliare)

La risposta richiede di distinguere due concetti.

Da una parte, l’agenzia immobiliare non è un notaio, un tecnico o un avvocato e, in assenza di uno specifico incarico, non è automaticamente tenuta a effettuare qualsiasi indagine tecnico-giuridica sull’immobile.

Dall’altra, però, il mediatore professionale è soggetto a precisi obblighi di informazione, correttezza e diligenza e non può omettere circostanze rilevanti che conosce o che, secondo i criteri elaborati dalla giurisprudenza, avrebbe dovuto conoscere usando la diligenza professionale richiesta.

Questa distinzione è fondamentale soprattutto nelle compravendite immobiliari a Bari e provincia, dove l’acquirente può sottoscrivere una proposta e assumere obblighi economici importanti prima ancora dell’intervento del notaio.

Cosa prevede l’art. 1759 del Codice civile

Il punto di partenza è l’art. 1759 del Codice civile, che disciplina la responsabilità del mediatore.

La norma impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare che possono influire sulla sua conclusione.

La disposizione deve essere letta insieme ai principi di correttezza e diligenza applicabili all’attività professionale. Per questo, l’obbligo del mediatore non si può limitare alle circostanze “note” – ossia dichiarate dal venditore – ma anche a quelle facilmente o immediatamente riconoscibili (leggi qui, ad esempio, per quel che riguarda regolarità urbanistica ed edilizia)

In concreto, quindi, il ruolo dell’agente immobiliare non consiste soltanto nel mettere materialmente in contatto venditore e compratore.

Il mediatore opera in una fase nella quale le informazioni fornite possono incidere direttamente sulla decisione dell’acquirente di:

• presentare una proposta;
• determinarne il prezzo;
• versare una caparra;
• accettare determinate condizioni;
• richiedere un mutuo;
• assumere un impegno contrattuale;
• rinunciare all’acquisto.

Un’informazione rilevante taciuta o rappresentata in maniera inesatta può pertanto modificare radicalmente la valutazione dell’operazione.

L’agenzia deve verificare tutto ciò che riguarda l’immobile?

No.

È importante evitare l’affermazione, eccessivamente generica, secondo cui l’agenzia sarebbe obbligata a verificare preventivamente ogni aspetto tecnico e giuridico dell’immobile.

La giurisprudenza distingue tra obbligo di informazione e obbligo di effettuare specifiche indagini tecniche o giuridiche.

In mancanza di uno specifico incarico, normalmente non può essere richiesto al mediatore di sostituirsi integralmente al notaio, all’architetto, all’ingegnere, al geometra o all’avvocato.

Questo, però, non significa che l’agente possa ignorare informazioni già disponibili, immediatamente riconoscibili (o che possano ingenerare in lui un ragionevole dubbio) o fornire rassicurazioni prive di fondamento.

Il problema giuridico diventa quindi stabilire, caso per caso, se la circostanza contestata:

1. fosse effettivamente conosciuta dall’agenzia;
2. fosse conoscibile con la diligenza professionale richiesta (e non con la semplice diligenza ordinaria come molti agenti sostengono!)
3. fosse rilevante per la valutazione o la sicurezza dell’affare;
4. sia stata correttamente comunicata all’acquirente;
5. abbia concretamente inciso sulla decisione di acquistare o sulle condizioni pattuite.

Informazioni conosciute o conoscibili dall’agente immobiliare: devono essere comunicate

Il caso più evidente è quello nel quale l’agente immobiliare conosce o poteva facilmente conoscere l’esistenza di un problema e non lo comunica all’acquirente.

Immaginiamo, ad esempio, che nel corso dell’incarico il proprietario abbia consegnato all’agenzia documenti dai quali emerge una situazione potenzialmente problematica. oppure che in sede di visita dell’immobile vi sia una tettoia chiusa con murature ove è allocato l’intero soggiorno (della cui regolarità edilizia, evidentemente, occorre un doveroso approfondimento).

Se quella circostanza può incidere in modo significativo sulla sicurezza o sulla convenienza dell’operazione, il mediatore non può semplicemente ignorarla nella trattativa.

Lo stesso principio assume ancora maggiore rilevanza quando l’acquirente pone una domanda specifica.

Se viene chiesto:

“L’immobile presenta abusivismi?”

oppure:

“Ci sono problemi che potrebbero ostacolare la vendita?”

l’agente deve evitare risposte categoriche non supportate dalle informazioni di cui dispone.

L’agenzia può fornire informazioni che non ha verificato?

Questo è uno degli aspetti più importanti.

La Corte di Cassazione ha chiarito che il mediatore non deve soltanto evitare di nascondere circostanze conosciute: deve anche evitare di fornire come certe informazioni rilevanti delle quali non abbia effettiva conoscenza e che non abbia controllato, quando la diligenza professionale imporrebbe prudenza.

In altre parole, c’è una notevole differenza tra dire:

“Su questo aspetto è necessario effettuare una verifica”

e affermare:

“È tutto regolare”

senza disporre di elementi che consentano di sostenerlo.

Il problema nasce dal falso affidamento che una rassicurazione proveniente da un professionista può determinare nell’acquirente.

L’acquirente potrebbe infatti sottoscrivere una proposta, versare somme di denaro o accettare un prezzo che non avrebbe accettato se fosse stato correttamente informato dell’incertezza esistente.

Ipoteca sull’immobile: cosa deve fare l’agenzia?

La presenza di un’ipoteca merita particolare attenzione.

Non ogni ipoteca rende automaticamente impossibile vendere un immobile. Nella pratica molte compravendite vengono concluse prevedendo l’estinzione del debito e la cancellazione dell’ipoteca in maniera contestuale o secondo modalità concordate e verificate in sede notarile.

Il punto, quindi, non è affermare che “immobile ipotecato = immobile non vendibile”.

Il problema è piuttosto informativo.

Se l’agenzia è a conoscenza dell’esistenza dell’ipoteca o dispone di elementi che rendono la circostanza rilevante nella trattativa, non può rappresentare all’acquirente una situazione differente da quella conosciuta. Ad esempio se dall’atto di provenienza (che qualsiasi agente immobiliare dovrebbe farsi consegnare prima di prendere l’incarico) risulti che l’immobile è stato acquistato con un mutuo nei venti anni antecedenti, una verifica sulla presenza di ipoteche diviene più che doverosa.

Occorre inoltre distinguere l’obbligo di comunicare una circostanza nota dall’obbligo di svolgere autonomamente visure ipotecarie.

La Cassazione ha precisato che, in assenza di uno specifico incarico, non può essere automaticamente imposto al mediatore di effettuare particolari indagini tecnico-giuridiche, comprese le visure dirette ad accertare l’assenza di pesi sull’immobile.

La responsabilità deve quindi essere verificata concretamente e non può essere affermata sulla base della sola presenza dell’ipoteca.

Tuttavia, se a seguito di esplicita richiesta dell’acquirente, le visure non vengono fornite e si insiste ad affermare che “è tutto ok”, se dopo dovessero insorgere problemi vi è un’evidente responsabilità dell’agente immobiliare.

E se sull’immobile esistono pignoramenti o altre trascrizioni?

Anche l’esistenza di iscrizioni o trascrizioni potenzialmente pregiudizievoli può incidere in maniera determinante sulla sicurezza dell’operazione, nonchè può incidere sui tempi e sulla possibilità per l’acquirente di ottenere un mutuo (non tutte le banche finanziano l’acquisto di immobili pignorati, anche se l’acquisto serve per sanare il debito preesistente).

La questione diventa particolarmente delicata quando l’acquirente abbia già:

• sottoscritto una proposta;
• versato una caparra;
• sostenuto spese;
• richiesto un finanziamento;
• programmato la vendita di un altro immobile;
• assunto ulteriori obbligazioni confidando nella compravendita.

Ancora una volta, però, occorre evitare automatismi.

Per stabilire se esista una responsabilità dell’agenzia bisogna verificare cosa il mediatore sapesse, cosa fosse ragionevolmente conoscibile nell’esercizio della sua attività professionale, cosa abbia dichiarato e in quale momento l’informazione sia stata fornita.

Ad esempio, in un caso trattato dal nostro studio, vi era un immobile che non solo era stato pignorato, ma era già andato in asta (asta deserta), In tal caso, l’agente immobiliare aveva del tutto sottaciuto all’acquirente la circostanza. L’acquirente lo aveva scoperto solo in sede di istruttoria del mutuo, con conseguente delibera negativa da parte della banca, che non intendeva finanziare questo tipo di operazioni in assenza di un preventivo accordo tra la banca e il debitore, che non c’era. L’acquirente, quindi, decadeva dalla proposta d’acquisto per il mancato ottenimento del mutuo, ma, ciononostante, l’agenzia richiedeva comunque la provvigione. Abbiamo contestato la richiesta e il giudice ha accolto la nostra richiesta, dichiarando il diritto alla provvigione inesistente a causa del comportamento omissivo da parte dell’agente immobiliare.

Sarebbe bastato che l’agente fosse stato più avveduto, avesse comunicato l’informazione per tempo, e avesse raccolto una proposta d’acquisto condizionata, al fine di consentire la regolare conclusione dell’affare data la peculiarità delle circostanze: ciò, chiaramente, non è avvenuto.

Provenienza dell’immobile da donazione: l’agenzia deve comunicarla?

La provenienza donativa rappresenta un altro esempio utile per comprendere i limiti dell’obbligo informativo.

La Cassazione ha affrontato specificamente anche questo problema.

La provenienza da donazione non significa automaticamente che l’immobile non possa essere acquistato o che ogni operazione sia necessariamente rischiosa. La situazione deve essere valutata concretamente sotto il profilo giuridico e, quando è previsto un finanziamento, anche rispetto alle condizioni richieste dall’istituto di credito.

Non può quindi essere formulata una regola semplicistica secondo cui l’agente immobiliare sarebbe sempre obbligato a compiere autonomamente una complessa indagine sull’atto di provenienza.

Diverso è il caso nel quale la provenienza sia conosciuta dal mediatore oppure vengano fornite all’acquirente informazioni inesatte sulla situazione dell’immobile.

La distinzione tra informazione conosciuta, circostanza conoscibile con la normale diligenza professionale e indagine tecnico-giuridica specialistica rimane decisiva.

Il mediatore deve comunicare anche problemi relativi al venditore?

L’obbligo informativo non riguarda necessariamente soltanto le caratteristiche materiali dell’immobile.

Possono assumere rilevanza anche circostanze concernenti la titolarità del bene, la presenza di più proprietari, eventuali diritti di terzi o altre situazioni che incidano concretamente sulla possibilità e sulle condizioni dell’operazione.

La Cassazione ha ricondotto nell’area delle informazioni potenzialmente rilevanti, tra le altre, quelle riguardanti:

• titolarità del diritto di proprietà;
• contitolarità dell’immobile;
• eventuali prelazioni o opzioni;
• iscrizioni e trascrizioni;
• autorizzazioni amministrative;
• provenienza del bene;
• circostanze capaci di incidere sulla valutazione e sulla sicurezza dell’affare.

Non significa che il mediatore debba necessariamente effettuare da solo tutte le relative verifiche.

Significa, invece, che non può tacere ciò che sa né rappresentare come certa una situazione sulla quale non dispone di adeguati elementi.

Diciamo che però, soprattutto riguardo gli asset proprietari, sono informazioni facilmente ricavabili: basta una visura catastale (gli agenti immobiliari la possono estrarre a costo zero dal portale loro dedicato dall’agenzia delle entrate), 0 la presa visione del titolo di provenienza. Pertanto, una mancata o inesatta indicazione in tal senso assume chiaramente un’importanza decisiva.

Un esempio pratico

Consideriamo un caso ipotetico.

Un acquirente di Bari visita un appartamento tramite un’agenzia e manifesta chiaramente l’intenzione di acquistarlo ricorrendo a un mutuo.

Prima della proposta domanda se esistano problemi giuridici relativi all’immobile.

L’agente risponde che è “tutto a posto”.

Successivamente emerge una circostanza rilevante già conosciuta dall’agenzia che determina difficoltà nell’operazione e che, se comunicata prima della proposta, avrebbe indotto l’acquirente a non sottoscriverla oppure a formularla a condizioni differenti.

In una situazione simile non basta chiedersi se il problema esistesse.

Occorrerà verificare:

• quali informazioni possedeva l’agenzia;
• quando le aveva ricevute;
• quali documenti erano disponibili;
• quali dichiarazioni erano state rese all’acquirente;
• cosa prevedeva la proposta;
• se erano state inserite condizioni sospensive;
• quando l’acquirente ha scoperto il problema;
• quali conseguenze economiche siano concretamente derivate dall’omissione.

È questa ricostruzione documentale a consentire di valutare un’eventuale responsabilità.

Quando l’omissione dell’agenzia può causare un danno

L’inadempimento degli obblighi informativi non comporta automaticamente il diritto a ottenere qualsiasi somma richiesta.

È necessario verificare l’esistenza di un danno effettivamente collegato alla condotta del mediatore.

Il deficit informativo può, ad esempio, avere determinato per l’acquirente un maggiore aggravio economico, delle tempistiche più lunghe (come nel caso, da noi trattato, in cui era stato omesso di dire che l’immobile fosse di proprietà di 28 eredi diversi), oppure averlo indotto a concludere l’operazione a condizioni che, se correttamente informato, avrebbe negoziato diversamente.

La Cassazione ha sottolineato proprio l’importanza del collegamento tra l’omissione informativa e le conseguenze patrimoniali concretamente subite.

Per questo una contestazione efficace non dovrebbe limitarsi all’affermazione generica:

“L’agenzia non mi aveva detto nulla”.

Occorre ricostruire quale informazione mancava, perché era rilevante e quale conseguenza economica ha prodotto.

L’agenzia può perdere anche la provvigione?

In determinate situazioni l’inadempimento degli obblighi professionali del mediatore può assumere rilievo anche rispetto alla provvigione.

La questione, tuttavia, deve essere distinta dal semplice mancato gradimento dell’affare.

Il diritto alla provvigione è disciplinato dall’art. 1755 c.c. e sorge, in linea generale, quando l’affare è concluso per effetto dell’intervento del mediatore.

Se però viene contestato un grave inadempimento degli obblighi informativi, occorre verificare se esistano i presupposti per opporsi alla richiesta della provvigione o, qualora sia stata già pagata, per avanzare le domande giuridicamente appropriate.

Questo tema è approfondito nello specifico articolo dello Studio dedicato a quando l’agenzia immobiliare perde il diritto alla provvigione.

Quando l’informazione deve essere fornita?

Anche il momento nel quale l’informazione viene comunicata è fondamentale.

Informare l’acquirente quando ormai ha assunto un vincolo contrattuale può essere molto diverso dal metterlo a conoscenza del problema prima della conclusione dell’affare o comunque prima della proposta.

Nella mediazione immobiliare questo aspetto è particolarmente importante perché il vincolo giuridico tra venditore e acquirente può formarsi già prima del rogito notarile. anzi, normalmente, il diritto alla provvigione sorge al momento dell’accettazione della proposta d’acquisto.

Non bisogna quindi pensare che ogni problema possa essere rinviato al momento dell’atto definitivo con la semplice affermazione:

“Tanto controllerà il notaio”.

Anche perchè, detto tra di noi, altrimenti il compenso dell’agente immobiliare sarebbe del tutto spropositato rispetto all’effettivo ruolo svolto.

Il notaio svolge funzioni e controlli essenziali, ma interviene in una fase che può essere successiva all’assunzione di obblighi già vincolanti tra le parti.

Acquistare casa a Bari tramite agenzia: quali documenti conservare

Quando nasce una controversia con un’agenzia immobiliare, la ricostruzione documentale è spesso decisiva.

È opportuno conservare:

• proposta di acquisto;
• comunicazione dell’accettazione;
• incarichi e moduli sottoscritti;
• ricevute della caparra;
• fattura della provvigione;
• annunci immobiliari;
• brochure e schede dell’immobile;
• e-mail e messaggi scambiati con l’agenzia;
• documenti consegnati prima della proposta;
• eventuali relazioni tecniche;
• comunicazioni del notaio;
• documentazione bancaria relativa al mutuo.

Anche una dichiarazione contenuta nell’annuncio o in una comunicazione scritta può essere rilevante per ricostruire quali informazioni siano state fornite prima della decisione di acquistare.

Non ogni problema dell’immobile comporta responsabilità dell’agenzia

È importante sottolinearlo.

La presenza di un problema nell’immobile non determina automaticamente la responsabilità del mediatore.

L’agente immobiliare non garantisce in senso assoluto l’assenza di qualsiasi problema tecnico o giuridico.

La responsabilità richiede un’analisi più precisa del comportamento professionale tenuto.

Bisogna quindi domandarsi:

l’agenzia conosceva il problema?

Avrebbe dovuto conoscerlo secondo la diligenza professionale richiesta?

Ha fornito informazioni non veritiere o non controllate?

Ha omesso una circostanza decisiva?

L’acquirente avrebbe concluso ugualmente l’affare alle stesse condizioni se fosse stato correttamente informato?

Esiste un danno concretamente riconducibile a quella omissione?

Solo dopo questa verifica è possibile stabilire quali rimedi possano essere concretamente utilizzati.

Contestazione all’agenzia immobiliare a Bari: perché analizzare la documentazione prima di agire

Le controversie con le agenzie immobiliari raramente possono essere risolte attraverso formule generiche.

Due operazioni apparentemente identiche possono avere esiti giuridici completamente diversi a seconda del contenuto della proposta, delle informazioni disponibili, delle dichiarazioni rese dal mediatore e del momento nel quale l’acquirente ha scoperto il problema.

Per questo, quando dopo la proposta o il preliminare emergono ipoteche, vincoli, problemi relativi alla provenienza dell’immobile, irregolarità o altre circostanze non comunicate, è utile verificare immediatamente tutta la documentazione.

La valutazione deve riguardare contemporaneamente il rapporto con il venditore, quello con l’agenzia, l’eventuale diritto alla provvigione e le conseguenze dell’accordo già sottoscritto.

Avvocato Immobiliare Bari – Studio Legale Scavo

Se dopo aver sottoscritto una proposta di acquisto hai scoperto circostanze rilevanti sull’immobile che l’agenzia non ti aveva comunicato, il primo passaggio è verificare cosa il mediatore conosceva, quali informazioni ti sono state fornite e quali obblighi hai già assunto.

Lo Studio Legale Scavo di Bari assiste acquirenti, venditori e operatori nelle controversie relative alle compravendite e alla responsabilità dell’intermediario immobiliare.

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Una verifica preventiva della proposta, della documentazione e delle comunicazioni intercorse può consentire di stabilire se esistano i presupposti per contestare la condotta dell’agenzia, la provvigione o richiedere il risarcimento dei danni effettivamente subiti.

FAQ

L’agenzia immobiliare deve dire all’acquirente se sull’immobile c’è un’ipoteca?

Se l’agenzia è a conoscenza di una circostanza rilevante per la valutazione o la sicurezza dell’affare, deve rispettare gli obblighi informativi previsti dall’art. 1759 c.c. Ciò non significa, però, che il mediatore sia sempre obbligato, senza uno specifico incarico, a effettuare autonomamente tutte le visure ipotecarie. Occorre valutare concretamente ciò che conosceva o avrebbe dovuto conoscere con la diligenza professionale richiesta.

L’agenzia deve fare le visure ipotecarie prima della proposta?

Non esiste un obbligo generalizzato del mediatore di effettuare, in assenza di uno specifico incarico, ogni indagine tecnico-giuridica sull’immobile. È però tenuto a comunicare le circostanze rilevanti conosciute o conoscibili secondo i criteri della diligenza professionale e non deve fornire come certe informazioni rilevanti non adeguatamente controllate.

Cosa succede se l’agente immobiliare mi ha dato un’informazione falsa?

Se l’informazione riguardava un elemento rilevante per la valutazione o la sicurezza dell’affare e ha concretamente inciso sulla decisione dell’acquirente, può essere necessario verificare la responsabilità del mediatore e l’eventuale danno conseguente.

L’agenzia deve comunicare che l’immobile proviene da una donazione?

La provenienza donativa richiede una valutazione specifica. Non può essere affermato un obbligo assoluto del mediatore di effettuare autonomamente ogni complessa indagine sull’atto di provenienza; assumono però rilievo le informazioni effettivamente conosciute, quelle conoscibili con la diligenza professionale e le eventuali dichiarazioni rese all’acquirente.

Posso non pagare la provvigione se l’agenzia ha nascosto informazioni importanti?

Un inadempimento degli obblighi informativi può incidere anche sulla pretesa alla provvigione, ma non ogni omissione consente automaticamente di rifiutarne il pagamento. Occorre valutare gravità dell’inadempimento, rilevanza dell’informazione, momento della conoscenza e documentazione della compravendita.

Posso chiedere i danni all’agenzia immobiliare?

È possibile quando ricorrono i presupposti della responsabilità del mediatore e sia dimostrabile un danno causalmente collegato alla violazione dei suoi obblighi professionali. L’entità e la natura del danno devono essere accertate nel singolo caso.

Se il problema viene scoperto dal notaio, l’agenzia è comunque responsabile?

Dipende. Il successivo intervento del notaio non elimina automaticamente un’eventuale precedente violazione degli obblighi informativi dell’agenzia. È particolarmente importante stabilire cosa fosse noto e cosa sia stato comunicato al momento in cui l’acquirente ha assunto il vincolo negoziale.

Ho scoperto un vincolo dopo aver firmato la proposta: cosa devo fare?

È opportuno verificare immediatamente proposta, accettazione, eventuale caparra, documentazione dell’immobile e comunicazioni dell’agenzia. Prima di recedere, rifiutare il pagamento della provvigione o assumere altre iniziative è necessario individuare gli effetti giuridici dell’accordo già concluso.