08 Lug L’agenzia immobiliare deve controllare la regolarità EDILIZIA E urbanistica dell’immobile? Guida completa per Bari e provincia
Chi acquista una casa attraverso un’agenzia immobiliare tende naturalmente a ritenere che tutti gli aspetti giuridici e tecnici dell’immobile siano già stati verificati. È una convinzione diffusa, ma non sempre corrispondente alla realtà.
Uno dei quesiti più frequenti riguarda proprio la regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile: l’agenzia immobiliare è tenuta a controllarla? E cosa accade se, dopo il rogito, emergono abusi edilizi, difformità catastali o altre irregolarità?
La risposta richiede di distinguere con precisione i compiti del mediatore immobiliare da quelli del notaio, del geometra, dell’architetto o dell’ingegnere incaricato delle verifiche tecniche (per ulteriori approfondimenti su obblighi e responsabilità dell’agente immobiliare leggi qui)
Tuttavia, ciò non significa che l’agenzia immobiliare sia esente da responsabilità.
La normativa civilistica e la consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione impongono al mediatore specifici obblighi di informazione e correttezza, che assumono particolare rilievo nelle compravendite immobiliari concluse a Bari, nei comuni della provincia e più in generale in tutta la Puglia, dove il patrimonio edilizio presenta spesso immobili realizzati in periodi storici differenti e interessati da numerosi interventi edilizi, spesso non sorretti da adeguate pratiche edilizie e titoli abilitativi.
Cosa si intende per regolarità urbanistica ed edilizia
Per regolarità urbanistica si intende la conformità dell’immobile allo strumento urbanistico. Per conformità edilizia, si intende la conformità dell’immobile alle pratiche e ai titoli edilizi rilasciati dal Comune in base allo strumento urbanistico vigente. Attenzione: sono due livelli di conformità completamente differenti, infatti in gergo si sul parlare di “doppia conformita”.
In altre parole, l’immobile deve risultare costruito e modificato nel rispetto della normativa urbanistica vigente, attuando le pratiche edilizie previste dal DPR 380/2001 (Testo unico dell’Edilizia) e dai regolamenti comunali e regionali per quanto di competenza.
Tra gli elementi normalmente verificati rientrano:
- licenza edilizia;
- concessione edilizia;
- permesso di costruire originario e permessi di costruire successivi;
- SCIA;
- CILA;
- eventuali condoni edilizi – occhio ai condoni, come vedremo successivamente non conta la presentazione della domanda di condono, ma anche il successivo rilascio del permesso di costruire in sanatoria e l’esecuzione del progetto in conformità al condono. In un caso trattato recentemente, pur essendo stato rilasciato il condono, vi era comunque una difformità, in quanto il condono era stato concesso per una tettoia in legno (dunque, comodamente amovibile), mentre l’opera era stata realizzata, pur nel rispetto della sagoma di progetto, in cemento armato.
- conformità dello stato di fatto rispetto ai progetti depositati.
Un immobile può infatti presentare modifiche rispetto ai permessi edilizi che incidono sulla sua commerciabilità, a volte fatte dallo stesso costruttore. Ad esempio, in altro caso trattato recentemente, il costruttore stesso, per tutto il palazzo (composto da vari appartamenti), aveva costruito il muro perimetrale in posizione diversa rispetto a quanto assentito, determinando un aumento di cubatura. Ad occhio, non sembravano esservi difformità, ma nella realtà la difformità c’era, era sostanziale, e determinava l’incommerciabilità dell’immobile.
Regolarità urbanistica ed edilizia e conformità catastale: non sono la stessa cosa
Un errore molto frequente consiste nel confondere la regolarità urbanistica con la conformità catastale.
Si tratta di due verifiche differenti.
La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra lo stato dell’immobile e la planimetria depositata presso il Catasto. La planimetria catastale NON FA FEDE circa la regolarità edilizia dell’immobile. Infatti il catasto ha un ruolo meramente tributario e censuario (serve per “tenere in ordine” i registri degli intestatari e far pagare loro le tasse), ma non ha un ruolo accertativo della regolarità di un immobile.
Un immobile può essere conforme alla planimetria catastale, ma se non vi è corrispondenza con la concessione edilizia originaria, avrà comunque una irregolarità edilizia ed urbanistica.
La regolarità urbanistica ed edilizia, come detto, invece, riguarda il rispetto delle autorizzazioni edilizie rilasciate dal Comune.
Per questo motivo entrambe le verifiche sono indispensabili prima di procedere all’acquisto. Occorre dunque non basarsi sulla sola planimetria catastale, ma anche sulle concessioni edilizie originarie e successive (c.d. “titoli abilitativi”). Dato che sono documenti essenziali per poi procedere alla vendita (infatti il notaio li richiede), è onere dell’agente immobiliare richiederli, già in fase di assunzione dell’incarico, al venditore.
Attenzione però: come detto il nostro ordinamento non pretende che l’agente immobiliare assuma gli oneri del tecnico o del notaio, o che vada con il metro ad effettuare le misurazioni. Ma se ad occhio appare evidente, in base all’esperienza di chi opera professionalmente nel settore, che può esservi una difformità (es. cucina/soggiorno nella tettoia chiusa), è suo onere approfondire e chiedere adeguata documentazione.
Quali controlli deve effettuare l’agenzia immobiliare?
Questo è il punto centrale.
L’agenzia immobiliare non ha un obbligo generale di svolgere accertamenti tecnici complessi, attività che competono ai professionisti tecnici incaricati dal proprietario o dall’acquirente.
Ciò non significa, però, che possa limitarsi a fare da semplice intermediario.
L’articolo 1759 del Codice Civile impone infatti al mediatore di comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note o conoscibili con la normale diligenza professionale che possano influire sulla sicurezza o sulla convenienza dell’affare.
Ciò comporta che il mediatore deve:
- raccogliere le informazioni essenziali sull’immobile;
- esaminare la documentazione normalmente disponibile;
- segnalare eventuali anomalie evidenti o comunque prevedibili secondo la sua esperienza professionale;
- informare l’acquirente quando emergano dubbi sulla regolarità urbanistica.
L’agenzia immobiliare non può quindi ignorare elementi che risultino facilmente verificabili nello svolgimento della propria attività professionale, pena il suo incorrere in responsabilità.
Cosa dice la Corte di Cassazione
Negli ultimi anni la Corte di Cassazione ha più volte precisato che il mediatore professionale non può limitarsi a riportare passivamente quanto dichiarato dal venditore.
La sua attività richiede una condotta diligente, conforme alla professionalità esercitata.
Ciò significa che il mediatore è tenuto a comunicare tutte le informazioni conosciute o che avrebbe potuto conoscere con l’ordinaria diligenza.
La responsabilità nasce soprattutto quando l’agenzia:
- era già a conoscenza dell’irregolarità o poteva ragionevolmente avvedersene, come in un caso da noi trattato in cui vi era un evidente difformità nella sagoma e nella dimensione dei balconi e dei terrazzi;
- disponeva della documentazione da cui emergeva il problema (in alcuni casi, per concludere le trattative, i problemi vengono volutamente sottaciuti);
- ha omesso informazioni decisive;
- ha fornito rassicurazioni non corrispondenti alla realtà.
In questi casi il cliente può chiedere il risarcimento dei danni e può contestare la maturazione della provvigione.
Quali irregolarità devono essere segnalate
Tra le situazioni più frequenti figurano:
Abusi edilizi
Verande abusive, ampliamenti non autorizzati, sopraelevazioni prive di titolo edilizio.
Difformità progettuali
Distribuzione interna diversa rispetto ai progetti depositati.
Condoni non perfezionati
Domande di sanatoria ancora pendenti oppure mai concluse.
Vincoli urbanistici
Immobili soggetti a vincoli paesaggistici, culturali o ambientali, o ancora a vincoli di prezzo, proprietà superficiaria, vincoli soggettivi all’acquisto.
Destinazione d’uso irregolare
Locali commerciali utilizzati come abitazioni oppure abitazioni trasformate in uffici senza autorizzazione.
L’acquirente può fidarsi dell’agenzia immobiliare?
L’acquirente può certamente confidare nella correttezza professionale del mediatore.
Tuttavia, la prudenza suggerisce sempre di effettuare verifiche autonome tramite un tecnico di fiducia o un avvocato esperto della materia.
Nella pratica professionale capita frequentemente che problematiche urbanistiche emergano soltanto in prossimità del rogito notarile.
Una verifica preventiva evita:
- ritardi nella compravendita;
- perdita della caparra;
- difficoltà nell’ottenere un mutuo;
- costosi interventi di sanatoria;
- future controversie giudiziarie.
Le conseguenze delle irregolarità urbanistiche
Le conseguenze possono essere molto rilevanti.
Tra le più comuni:
- impossibilità di stipulare il rogito;
- sospensione dell’erogazione del mutuo;
- riduzione del valore dell’immobile;
- obbligo di demolizione delle opere abusive;
- contenzioso civile tra acquirente, venditore e agenzia immobiliare.
Nei casi più gravi l’acquirente può chiedere il risarcimento dei danni qualora dimostri che il mediatore abbia violato i propri obblighi informativi.
La responsabilità dell’agenzia immobiliare a Bari e in Puglia
Nel territorio di Bari e della Puglia, specie nelle zone costiere, il mercato immobiliare comprende immobili costruiti in epoche molto diverse, spesso interessati da ampliamenti, ristrutturazioni o modifiche succedutesi negli anni.
In questo contesto la verifica della documentazione urbanistica assume un’importanza fondamentale.
L’attività del mediatore immobiliare deve quindi essere improntata alla massima trasparenza, evitando che informazioni rilevanti vengano omesse durante la trattativa.
Quando ciò accade, il cliente può valutare la sussistenza di una responsabilità professionale e richiedere tutela.
Come tutelarsi prima dell’acquisto
Prima di firmare una proposta irrevocabile di acquisto è consigliabile:
- richiedere tutta la documentazione edilizia ed urbanistica;
- verificare la conformità catastale ed edilizia;
- incaricare un tecnico indipendente;
- controllare eventuali vincoli;
- verificare l’esistenza di pratiche edilizie pendenti;
- conservare ogni comunicazione intercorsa con l’agenzia immobiliare.
- stipulare delle clausole specifiche in presenza di eventuali abusi o nel caso in cui si abbia sentore della loro presenza.
Queste semplici cautele riducono sensibilmente il rischio di future controversie.
Quando rivolgersi a un avvocato
È opportuno richiedere una consulenza legale quando:
- emergono abusi edilizi dopo il preliminare o la proposta d’acquisto;
- prima della proposta di acquisto si è a conoscenza o si presuppone la presenza di abusi;
- l’agenzia immobiliare ha omesso informazioni rilevanti;
- il venditore non consegna la documentazione promessa;
- il notaio segnala problemi urbanistici;
- la banca sospende il mutuo per irregolarità edilizie;
- si intende richiedere il risarcimento dei danni o contestare il diritto alla provvigione.
Una valutazione tempestiva della documentazione può consentire di individuare la strategia più efficace, anche evitando un lungo contenzioso.
Conclusioni
L’agenzia immobiliare non è chiamata a sostituire il tecnico incaricato delle verifiche edilizie, ma ha precisi obblighi di correttezza, trasparenza e informazione.
Quando il mediatore tace circostanze rilevanti conosciute o facilmente conoscibili, può essere chiamato a rispondere dei danni arrecati all’acquirente o al venditore.
Nelle compravendite immobiliari è quindi essenziale distinguere i diversi ruoli dei professionisti coinvolti e procedere con tutte le verifiche necessarie prima della firma di qualsiasi contratto.
Una corretta prevenzione è spesso il miglior investimento per evitare controversie complesse e costose.
Domande frequenti (FAQ)
L’agenzia immobiliare deve verificare gli abusi edilizi?
Non ha l’obbligo di svolgere accertamenti tecnici specialistici, ma deve informare le parti delle irregolarità conosciute o facilmente conoscibili nell’esercizio della propria attività.
Se emergono abusi edilizi dopo il rogito posso agire contro l’agenzia?
Dipende dal caso concreto. Se il mediatore era a conoscenza dell’irregolarità o avrebbe potuto conoscerla con l’ordinaria diligenza professionale e non l’ha comunicata, può essere chiamato a rispondere dei danni.
La conformità catastale garantisce anche la regolarità edilizia ed urbanistica?
No. Si tratta di verifiche diverse. Un immobile può essere conforme al Catasto ma presentare difformità edilizie ed urbanistiche.
L’agenzia immobiliare può perdere il diritto alla provvigione?
Sì. Se viola gravemente i propri obblighi professionali, in particolare quelli di informazione e correttezza, il diritto alla provvigione può essere escluso o contestato.
È opportuno far verificare l’immobile da un tecnico prima dell’acquisto?
Sì. Una verifica preventiva da parte di un professionista di fiducia rappresenta la soluzione più efficace per individuare eventuali criticità prima della stipula del cont
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Se ritieni che l’agenzia immobiliare abbia omesso informazioni rilevanti o non abbia rispettato i propri obblighi professionali, è importante valutare tempestivamente la documentazione della compravendita.
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