Immobile cointestato tra non sposati: chi ha pagato di più può recuperare le somme?

19 Set Immobile cointestato tra non sposati: chi ha pagato di più può recuperare le somme?

Quando un immobile cointestato è stato pagato di più da uno dei proprietari, la successiva vendita può far emergere un problema economico importante: il ricavato deve essere diviso secondo le quote di proprietà oppure chi ha versato più denaro può recuperare quanto pagato in eccedenza? Il problema si presenta frequentemente tra conviventi o coppie non sposate che hanno acquistato insieme una casa a Bari o in provincia, magari cointestandola al 50%, ma sostenendo in concreto costi molto diversi.

La risposta richiede di distinguere due questioni: la proprietà dell’immobile e i rapporti economici tra i comproprietari.

Essere proprietari al 50%, infatti, non significa necessariamente avere sostenuto il 50% di tutti i costi. E questa differenza può diventare decisiva quando la relazione termina e l’immobile viene venduto.

Chiariamo subito anche un altra cosa: in assenza di accordo scritto tra le parti, che può avvenire anche poco prima della vendita, il ricavato viene ripartito per legge in base alle quote di proprietà.

Casa intestata al 50% ma pagata in misura diversa: cosa succede?

Partiamo da un esempio.

Nicola e Maria, due persone non sposate, acquistano un appartamento per 240.000 euro.

Nel rogito la proprietà viene attribuita:

• 50% a Nicola
• 50% a Maria.

Per acquistare l’immobile, però, Nicola versa 160.000 euro e Maria soltanto 80.000 euro.

Dopo alcuni anni la relazione termina e i proprietari decidono di vendere la casa.

Il fatto che uno dei due abbia originariamente pagato una somma maggiore non modifica automaticamente le quote di proprietà indicate nell’atto di acquisto.

Se dal titolo risulta una comproprietà al 50%, ciascuno resta, in linea generale, proprietario della metà dell’immobile e, per legge, avrebbe diritto al 50% delle somme in sede di vendita.

Ma questo non significa necessariamente che chi ha sostenuto l’esborso maggiore perda qualsiasi diritto sulla differenza versata.

È proprio qui che occorre distinguere la quota proprietaria dal possibile credito nei confronti dell’altro comproprietario.

Infatti, secondo l’art. 1115 del codice civile, nonchè secondo la Cassazione, “in caso di acquisto pro indiviso di bene immobile per quote uguali, il comproprietario che abbia pagato al venditore un importo maggiore rispetto alla parte di prezzo da lui dovuta ha diritto di regresso per la parte eccedente la sua quota verso l’altro condividente, il quale non dimostri l’animus donandi“. Sussisterebbe dunque per Nicola un credito nei confronti di Maria per la differenza, purchè Maria non dimostri che Nicola avesse voluto donargli questi 40.000 euro attraverso una donazione indiretta.

La vendita dell’immobile non cancella automaticamente il credito

Immaginiamo che la casa dell’esempio precedente venga successivamente venduta a 300.000 euro.

Se la proprietà risulta al 50%, il punto di partenza per la distribuzione del valore dell’immobile è rappresentato dalle quote risultanti dal titolo.

Tuttavia, il comproprietario che al momento dell’acquisto aveva sostenuto una parte del prezzo spettante economicamente anche all’altro potrebbe avere una separata pretesa restitutoria.

Non bisogna quindi ragionare semplicemente in questi termini:

“Ho pagato il 70% della casa, quindi sono proprietario del 70%”.

Se il rogito attribuisce il 50%, la proprietà non viene normalmente rideterminata sulla base dei bonifici effettuati anni prima.

La questione corretta è un’altra:

chi ha pagato più della propria parte può vantare un credito verso l’altro?

In determinate circostanze, sì. Vediamole insieme.

Immobile cointestato: chi ha pagato di più può chiedere il rimborso?

La Corte di Cassazione ha affrontato espressamente il problema dell’acquisto di un immobile in comproprietà tra conviventi.

Il principio è particolarmente importante.

Quando due conviventi acquistano un immobile in quote uguali, il fatto che uno abbia sostenuto una parte maggiore del prezzo non consente, per il solo fatto dell’esistenza della convivenza, di presumere che abbia voluto regalare tale maggiore importo all’altro.

In altre parole, non è sufficiente affermare:

“Eravate una coppia, quindi quello che hai pagato in più era un regalo”.

Occorre verificare concretamente per quale ragione sia stato effettuato quel pagamento.

La Cassazione, già con l’ordinanza n. 20062 del 14 luglio 2021, ha affermato che, in mancanza della prova di una volontà liberale, il convivente che abbia sostenuto un esborso maggiore può ottenere il rimborso della parte eccedente la propria quota.

Il principio è stato nuovamente richiamato dalla giurisprudenza di legittimità nel 2026.

Questo rende particolarmente importante ricostruire documentalmente chi ha effettivamente pagato il prezzo dell’immobile e a quale titolo.

Il punto decisivo: era un pagamento o un regalo?

Non tutte le somme versate da un convivente nell’interesse dell’altro devono essere restituite.

Il punto centrale è comprendere la causa dell’attribuzione patrimoniale.

Se chi ha pagato di più intendeva consapevolmente beneficiare l’altro, potrebbe configurarsi una liberalità.

Pensiamo a una situazione nella quale un soggetto decide volontariamente di pagare quasi integralmente la casa e di intestarne comunque la metà al proprio compagno o alla propria compagna proprio con l’intenzione di attribuirgli quel vantaggio patrimoniale.

La situazione è diversa quando, invece, l’intestazione al 50% viene effettuata senza che vi sia alcuna intenzione di regalare all’altro la parte di prezzo sostenuta in eccedenza.

La semplice esistenza di una relazione sentimentale o di una convivenza, quindi, non risolve automaticamente il problema.

Occorre analizzare il caso concreto, tenendo presente:

1. Preesistenza della convivenza: se la convivenza è iniziata successivamente rispetto all’acquisto dell’immobile, e non era dunque preesistente alla stipula, mancherebbe, dunque quel rapporto pregresso (affectio maritalis), preesistente rispetto all’acquisto, che avrebbe consentito di fornire una presunzione seria e circostanziata della sussistenza di una volontà di donare dette somme coeva all’acquisto. E’ diverso infatti il caso in cui l’acquisto avviene tra soggetti che magari convivono da 15 o 20 anni e soggetti che sino ad allora non hanno mai convissuto o lo hanno fatto per periodi brevi.
2. l’entità della presunta donazione: la donazione va parametrata in base al tenore di vita e al patrimonio delle parti al momento della stipula. Se la parte che ha pagato di più ha, ad esempio, investito nell’acquisto gran parte del suo patrimonio personale, o sussiste una sproporzione tra le somme asseritamente donate (ad. es. 40.000 euro) e i redditi (es. 1.800 euro al mese) del donante, l’asserita donazione è sicuramente da considerarsi di non modico valore. Questo fa si che per essere dimostrata, richiede prove ben più circostanziate.
3. la durata della convivenza: se la convivenza è durata molto poco (ad es. un anno e mezzo), questo può rilevare sia per escludere “l’adempimento dei doveri morali connessi alla convivenza” sia per determinare, in ogni caso, un diritto alla ripetizione delle somme ex art. 2041 cod. civ, il quale disciplina l’ingiustificato arricchimento.

Cosa bisogna provare per recuperare le somme?

Chi sostiene di avere pagato più della propria quota dovrebbe poter ricostruire con precisione i movimenti economici relativi all’acquisto.

Sono particolarmente importanti:

• il rogito notarile;
• il contratto preliminare;
• gli assegni utilizzati per il pagamento;
• i bonifici effettuati al venditore;
• i movimenti dei conti correnti;
• la provenienza delle somme utilizzate;
• l’eventuale versamento della caparra;
• la documentazione relativa al mutuo;
• eventuali scritture private tra i comproprietari;
• messaggi o comunicazioni che possano chiarire gli accordi economici;
• eventuali riconoscimenti del debito.

La tracciabilità dei pagamenti può assumere un ruolo determinante.

Dire semplicemente “ho pagato io quasi tutta la casa” può non essere sufficiente.

Occorre dimostrarlo.

Attenzione: prezzo della casa e rate del mutuo non sono sempre la stessa cosa

Questa distinzione è fondamentale.

Un conto è avere versato una parte maggiore del prezzo necessario per acquistare l’immobile.

Altro problema è avere pagato, durante la convivenza, una parte maggiore delle rate del mutuo.

Le due situazioni non devono essere automaticamente equiparate.

Mutuo cointestato pagato prevalentemente da uno dei due

Quando entrambi sono debitori nei confronti della banca, occorre distinguere il rapporto con l’istituto di credito dai rapporti interni tra i due cointestatari.

Il contratto di mutuo, le quote dell’obbligazione e i pagamenti effettivamente eseguiti devono quindi essere esaminati con attenzione.

Se uno dei due ha sostenuto rate che gravavano anche sull’altro, può porsi un problema di riequilibrio dei rapporti interni.

Ma la presenza di una convivenza rende necessario un ulteriore accertamento.

Rate pagate durante la convivenza: possono essere considerate contributo alla vita comune?

Sì, in alcuni casi.

La giurisprudenza considera infatti alcune attribuzioni patrimoniali tra conviventi come adempimento dei doveri morali e sociali collegati alla vita comune, le cosiddette obbligazioni naturali.

Ciò può comportare l’impossibilità di ottenere successivamente la restituzione delle somme.

Non basta, però, dire che il pagamento è avvenuto durante la convivenza.

Anche qui, assumono rilievo anche la proporzionalità e l’adeguatezza dell’esborso rispetto alle condizioni economiche e patrimoniali delle parti.

La Cassazione ha ribadito nel 2025 che i pagamenti effettuati durante una convivenza possono rientrare nei normali doveri di solidarietà della coppia quando siano proporzionati alle condizioni economiche dei conviventi.

La valutazione è quindi necessariamente concreta.

Un esempio: casa al 50% e anticipo pagato quasi interamente da uno

Consideriamo un’altra situazione.

Prezzo della casa: 250.000 euro.

Proprietà:

• Marco: 50%;
• Laura: 50%.

Anticipo versato al venditore:

• Marco: 90.000 euro;
• Laura: 10.000 euro.

Restanti 150.000 euro finanziati con mutuo.

Il fatto che Marco abbia versato 80.000 euro in più rispetto a Laura non significa automaticamente che la sua quota di proprietà diventi superiore al 50%.

Ma può aprire una questione relativa al rimborso della parte di prezzo sostenuta anche nell’interesse dell’altra comproprietaria, se non risulta che tale maggiore pagamento costituisse una liberalità.

Se successivamente la casa viene venduta, è quindi opportuno non limitarsi a dividere materialmente il ricavato senza avere prima ricostruito i rapporti di dare e avere.

E se uno ha pagato tutte le rate del mutuo?

La situazione diventa più delicata.

In generale, l’art. 1115, comma 3 del codice civile, dispone che “Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto il rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti“

Tuttavia, alla luce della giurisprudenza della cassazione, occorre verificare comunque:

1. chi ha sottoscritto il mutuo;
2. chi è proprietario dell’immobile;
3. le quote di proprietà;
4. da quale conto sono partite le rate;
5. per quanto tempo sono state pagate;
6. se i pagamenti sono avvenuti durante o dopo la convivenza;
7. quali erano le condizioni economiche dei conviventi;
8. come venivano ripartite le altre spese familiari;
9. se esistevano accordi tra le parti.

Un convivente, ad esempio, potrebbe avere pagato integralmente il mutuo mentre l’altro sosteneva sistematicamente altre spese della famiglia.

In un caso del genere sarebbe scorretto guardare esclusivamente alle rate senza ricostruire il complessivo assetto economico della coppia.

Diversa può essere la situazione in cui, dopo la cessazione della convivenza, uno dei comproprietari continui a pagare da solo un debito che economicamente grava anche sull’altro.

E le spese di ristrutturazione pagate da uno solo?

Un ulteriore problema molto frequente riguarda i lavori eseguiti sull’immobile.

Dopo l’acquisto, uno dei comproprietari potrebbe avere sostenuto da solo:

• 30.000 euro per la ristrutturazione;
• 10.000 euro per gli impianti;
• 15.000 euro per infissi e pavimenti;
• ulteriori spese per manutenzione o miglioramenti.

Anche in questo caso non è corretto concludere automaticamente che tutte le somme siano recuperabili al 50%.

L’articolo 1110 del codice civile

Occorre distinguere la natura delle spese, l’eventuale accordo tra i comproprietari, l’utilità apportata al bene, il contesto nel quale sono state sostenute e il possibile titolo giuridico della domanda.

Prezzo di acquisto, rate del mutuo, manutenzione e miglioramenti dell’immobile sono quindi voci diverse che richiedono valutazioni diverse.

Cosa succede se la casa viene venduta?

È preferibile affrontare il problema prima della distribuzione definitiva del ricavato, attraverso un accordo scritto che disciplini alla lettera i rapporti dare/avere tra le parti.

Se esiste un accordo, i comproprietari possono regolare i rispettivi rapporti economici tenendo conto, nei limiti consentiti dalla legge e sulla base della documentazione disponibile, delle somme sostenute da ciascuno.

Quando invece manca un accordo, nonostante con la vendita il ricavato venga diviso in parti uguali, ciò non determina necessariamente la perdita di ogni eventuale credito da parte di chi ha pagato di più.

Semplicemente, occorrerà agire per il recupero del credito, e questo potrebbe comportare tempi più lunghi e costi più elevati.

La pretesa restitutoria e la divisione del prezzo della vendita devono però essere correttamente qualificate e documentate.

Per questo è rischioso procedere secondo calcoli informali del tipo:

“Tu hai pagato di più, quindi prenditi direttamente una parte maggiore del prezzo”.

Prima occorre stabilire se esista effettivamente un credito, quale ne sia il titolo e quale importo possa essere richiesto.

Vendita della casa con mutuo ancora in corso

Il calcolo può diventare ancora più complesso quando al momento della vendita esiste un mutuo residuo.

Esempio:

• immobile venduto a 300.000 euro;
• debito residuo verso la banca: 120.000 euro;
• somma netta residua, prima delle altre spese: 180.000 euro;
• proprietà: 50% ciascuno.

Uno dei comproprietari sostiene però di avere versato, negli anni precedenti, 60.000 euro più dell’altro.

Non è corretto concludere automaticamente che debba ricevere 150.000 euro e l’altro soltanto 30.000 euro.

Prima bisogna accertare la natura dei 60.000 euro: prezzo di acquisto? Rate del mutuo? Spese comuni? Liberalità? Contributo alla convivenza? Credito riconosciuto dall’altro?

Soltanto dopo questa ricostruzione è possibile stabilire se e in quale misura esista un diritto alla restituzione.

La convivenza non equivale al matrimonio

Nelle coppie non sposate manca il regime patrimoniale della comunione legale previsto per i coniugi.

Se due conviventi acquistano insieme una casa, assumono quindi particolare importanza:

• quanto scritto nel rogito;
• le quote acquistate;
• gli accordi tra le parti;
• la provenienza del denaro;
• l’intestazione e la disciplina del mutuo;
• la prova dei pagamenti.

È un aspetto che viene spesso sottovalutato al momento dell’acquisto.

Quando la relazione funziona, stabilire chi abbia versato 20.000 o 50.000 euro in più può sembrare irrilevante.

Quando la convivenza termina, quella differenza può diventare il principale motivo di conflitto.

Cosa fare prima di vendere un immobile cointestato tra ex conviventi

Prima di sottoscrivere accordi sulla vendita e soprattutto prima di distribuire il ricavato, è utile ricostruire l’intera operazione, contattando un avvocato esperto della materia.

Occorre partire dal rogito e verificare:

• quote di proprietà;
• prezzo dichiarato;
• modalità di pagamento;
• anticipo versato da ciascuno;
• eventuale mutuo;
• rate effettivamente sostenute;
• spese straordinarie;
• lavori effettuati;
• eventuali accordi scritti;
• somme già restituite;
• eventuali crediti reciproci.

Questa verifica permette di distinguere ciò che deriva dalla proprietà da ciò che riguarda invece i rapporti di credito tra gli ex conviventi.

È possibile accordarsi prima della vendita?

Sì, ed è spesso la soluzione più razionale quando esistono i presupposti per un accordo.

Gli ex conviventi possono ricostruire le rispettive posizioni economiche e disciplinare consensualmente la ripartizione delle somme, evitando che la vendita dell’immobile diventi l’inizio di un secondo contenzioso.

L’accordo deve però essere costruito sulla situazione concreta.

Non basta stabilire genericamente che “chi ha pagato di più prende di più”.

È necessario individuare con precisione quali somme vengono riconosciute, per quale ragione e come incidono sui rapporti economici tra le parti.

Domande frequenti

Se la casa è intestata al 50%, il ricavato della vendita va sempre diviso a metà?

Le quote di proprietà risultanti dal titolo costituiscono il punto di riferimento per la titolarità dell’immobile. Tuttavia, possono esistere separati rapporti di credito tra i comproprietari. Per questo una proprietà al 50% non esclude necessariamente che uno possa chiedere all’altro il rimborso di determinate somme.

Se ho pagato il 70% della casa divento proprietario del 70%?

Non automaticamente. Se nel rogito è indicata una proprietà al 50%, il maggiore pagamento non modifica da solo la quota risultante dal titolo. Può invece essere necessario verificare l’esistenza di un diritto di credito verso l’altro comproprietario.

Se ho pagato più del 50% del prezzo posso recuperare la differenza?

Può essere possibile. La giurisprudenza ha riconosciuto che il maggiore apporto di uno dei conviventi non può essere considerato automaticamente una liberalità per il solo fatto dell’esistenza della convivenza. Occorre però ricostruire la provenienza delle somme e il titolo del pagamento.

Il mio ex può sostenere che i soldi erano un regalo?

La liberalità non può essere semplicemente data per scontata perché esisteva una relazione sentimentale. La volontà di effettuare un’attribuzione gratuita deve emergere dagli elementi del caso concreto.

Ho pagato tutte le rate del mutuo: posso chiedere indietro la metà?

Non necessariamente. È indispensabile esaminare il contratto di mutuo, la proprietà dell’immobile, il periodo in cui sono avvenuti i pagamenti e il rapporto economico esistente durante la convivenza. Alcuni pagamenti proporzionati alle condizioni economiche della coppia possono essere ricondotti ai doveri morali e sociali derivanti dalla convivenza.

Cambia qualcosa se ho continuato a pagare il mutuo dopo la separazione?

Può cambiare significativamente. Dopo la cessazione della vita comune viene meno il contesto nel quale determinate prestazioni potevano trovare giustificazione nella solidarietà della coppia. Occorre quindi verificare chi fosse obbligato al pagamento e quale quota di debito sia stata sostenuta nell’interesse dell’altro.

Posso recuperare anche le spese di ristrutturazione?

Dipende dalla natura delle spese, dagli accordi tra le parti, dalla comproprietà e dal titolo giuridico sul quale viene fondata la richiesta. Non tutte le spese sostenute sull’immobile producono automaticamente un diritto al rimborso della metà.

Conviene sistemare i rapporti economici prima di vendere?

Quando vi sono anticipazioni rilevanti, rate di mutuo pagate in misura diversa o spese sostenute prevalentemente da uno solo, è opportuno ricostruire la situazione prima della distribuzione del prezzo. In questo modo è possibile tentare di regolare contestualmente vendita e rapporti economici tra gli ex conviventi.

Vendita di un immobile tra ex conviventi: verificare i conti prima di dividere il ricavato

Quando un immobile cointestato è stato pagato di più da uno dei proprietari, limitarsi a guardare la percentuale indicata nel rogito può non essere sufficiente per definire tutti i rapporti economici tra le parti.

La quota di proprietà e il diritto alla restituzione delle somme sono problemi collegati, ma giuridicamente distinti.

Prima della vendita occorre quindi ricostruire prezzo di acquisto, anticipi, mutuo, pagamenti, eventuali lavori e accordi intervenuti tra i comproprietari.

Se stai per vendere a Bari o in provincia un immobile acquistato con un ex convivente e ritieni di avere sostenuto una parte del prezzo o del mutuo superiore alla tua quota, una verifica preventiva può consentire di capire se esiste un credito, quali somme possono essere richieste e come regolare i rapporti economici prima della distribuzione del ricavato.

Contattaci per una consulenza!

Lo Studio Legale Scavo di Bari assiste proprietari e comproprietari nelle controversie relative a immobili cointestati, divisione della comunione e rapporti economici collegati alla compravendita.

Una valutazione con un Avvocato Immobiliare a Bari consente di esaminare rogito, mutuo e documentazione dei pagamenti prima di definire la vendita o avanzare una richiesta di rimborso.