Dividere un immobile cointestato: frazionamento e conguaglio

20 Set Dividere un immobile cointestato: frazionamento e conguaglio

Dividere un immobile cointestato (leggi qui tutto ciò che c’è da sapere sugli immobili cointestati) può essere una soluzione alternativa alla vendita quando due o più comproprietari vogliono sciogliere la comunione. Se le caratteristiche dell’edificio lo consentono, infatti, non è sempre necessario vendere l’intero immobile o attribuirlo a uno solo: può essere possibile frazionarlo materialmente in più unità autonome e assegnare una porzione a ciascun comproprietario, con o senza un conguaglio in denaro.

È una soluzione particolarmente interessante, ad esempio, per una palazzina composta da più piani, una villa bifamiliare, un grande appartamento suscettibile di frazionamento o un fabbricato nel quale possano essere ricavate unità immobiliari indipendenti.

La possibilità giuridica di dividere l’immobile, tuttavia, non dipende soltanto dalla superficie disponibile. Devono essere valutati insieme quote di proprietà, valore delle porzioni, autonomia funzionale, fattibilità urbanistica e catastale e conseguenze economiche del frazionamento.

Si può dividere fisicamente un immobile in comproprietà?

Sì, quando ne ricorrono i presupposti.

L’art. 1114 del Codice civile stabilisce il principio della divisione in natura: se il bene comune può essere comodamente diviso in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti, la comunione può essere sciolta attraverso l’attribuzione materiale delle diverse porzioni.

Pensiamo a un edificio appartenente per metà a due fratelli e composto da due appartamenti autonomi di valore analogo.

Invece di vendere l’intero fabbricato e dividere il prezzo, potrebbe essere possibile:

• assegnare l’appartamento al piano terra al primo comproprietario;
• assegnare quello al primo piano al secondo;
• attribuire o disciplinare le eventuali parti accessorie;
• procedere agli adempimenti tecnici e immobiliari necessari;
• sciogliere definitivamente la comunione.

Da quel momento ciascuno non sarebbe più titolare di una quota ideale dell’intero fabbricato, ma proprietario esclusivo della porzione attribuitagli.

È questo il principale vantaggio della divisione in natura dell’immobile.

Cosa significa che l’immobile deve essere “comodamente divisibile”?

Non basta che un tecnico riesca materialmente a tracciare una linea sulla planimetria.

La comoda divisibilità richiede una valutazione più ampia.

Le porzioni ottenute devono poter avere, in sostanza, una propria autonomia e il frazionamento non dovrebbe determinare conseguenze economicamente irragionevoli, come una rilevante perdita di valore rispetto al bene unitario. La valutazione riguarda quindi anche funzionalità, autonomia e valore delle porzioni.

Un appartamento di 180 metri quadrati, ad esempio, non è automaticamente divisibile soltanto perché sufficientemente grande.

Potrebbero sorgere problemi relativi a:

• accessi indipendenti;
• distribuzione interna;
• impianti;
• colonne di scarico;
• requisiti urbanistici;
• conformità edilizia;
• autonomia funzionale;
• parti comuni;
• servitù necessarie;
• diminuzione del valore conseguente alla divisione.

Per questo dividere un immobile cointestato richiede normalmente una valutazione sia tecnica sia giuridica.

Frazionamento e divisione della proprietà non sono la stessa cosa

Questa distinzione è molto importante.

Il frazionamento tecnico o catastale e lo scioglimento della comunione non coincidono.

Il primo serve a creare, quando consentito, unità immobiliari distinte sotto il profilo tecnico-amministrativo.

La divisione, invece, interviene sulla titolarità del diritto.

Se si procede al frazionamento, senza sciogliere la comunione assegnando al singolo cointestatario il singolo immobile, gli immobili frazionati rimarrebbero cointestati.

E’ l’atto di scioglimento della comunione con assegnazione (con conguaglio o senza) che determina la variazione di intestazione e deve essere un atto notarile.

Facciamo un esempio.

Antonio e Luca sono proprietari al 50% di un grande immobile.

Il fabbricato viene frazionato in:

• appartamento A;
• appartamento B.

Il semplice frazionamento non significa necessariamente che Antonio diventi automaticamente proprietario esclusivo dell’appartamento A e Luca dell’appartamento B.

Occorre anche attribuire giuridicamente le singole porzioni ai rispettivi comproprietari, realizzando lo scioglimento della comunione.

Divisione consensuale: quando i comproprietari sono d’accordo

La situazione più semplice si verifica quando tutti i comproprietari concordano sul frazionamento, procedendo a una divisione consensuale.

È possibile predisporre un progetto che stabilisca:

1. quali porzioni possono essere ricavate;
2. il valore di ciascuna;
3. quale porzione sarà assegnata a ogni comproprietario;
4. l’eventuale conguaglio;
5. la disciplina delle parti che dovessero rimanere comuni;
6. gli adempimenti necessari per rendere effettiva la divisione.

In questo scenario, una verifica preventiva può evitare un contenzioso e consentire di costruire la divisione tenendo conto delle esigenze concrete delle parti. Normalmente, nelle decine di casi concreti risolti, questa è la strada che preferiamo. Chiaramente, incontra non pochi ostacoli e richiede sapienti trattative.

Le porzioni devono avere esattamente lo stesso valore?

No. Ed è proprio qui che assume importanza il conguaglio.

Immaginiamo un immobile cointestato al 50% tra due persone con un valore complessivo di 400.000 euro.

Dopo il frazionamento si ottengono:

• unità A: valore 220.000 euro;
• unità B: valore 180.000 euro.

Le due porzioni non hanno lo stesso valore.

Questo non significa necessariamente che la divisione sia impossibile.

La differenza può essere riequilibrata attraverso un conguaglio in denaro.

Se le quote sono effettivamente del 50% e, semplificando l’esempio, non vi sono ulteriori poste da considerare, al comproprietario che riceve l’unità da 220.000 euro può essere posto a carico un conguaglio di 20.000 euro in favore di chi riceve quella da 180.000.

In questo modo entrambi ricevono economicamente un valore di 200.000 euro.

Il conguaglio serve quindi a riequilibrare il valore delle porzioni assegnate. La giurisprudenza ammette espressamente l’utilizzo del conguaglio anche nell’ambito della divisione in natura.

Quando il conguaglio non serve

Il caso ideale è quello nel quale le porzioni create corrispondono già, sotto il profilo economico, alle quote dei comproprietari.

Esempio:

• valore complessivo: 500.000 euro;
• comproprietario A: quota del 50%;
• comproprietario B: quota del 50%;
• porzione attribuita ad A: 250.000 euro;
• porzione attribuita a B: 250.000 euro.

In questo caso, se non esistono ulteriori rapporti economici da regolare, la divisione può avvenire senza conguaglio.

Nella pratica, però, ottenere porzioni perfettamente equivalenti non è sempre possibile.

Due appartamenti della stessa superficie possono avere valori diversi per piano, esposizione, terrazzi, giardino, accessi, stato manutentivo, pertinenze o distribuzione interna.

Per questo la stima economica delle singole unità assume un ruolo centrale.

Nota Bene: in una fase stragiudiziale, attraverso l’accordo tra le parti, è possibile valorizzare i cosiddetti “valori intangibili”, rappresentati dalle preferenze di ciascuno, escludendo i conguagli.

Vi faccio un esempio di un caso concreto risolto:

Comproprietà tra cognati di una villa di pregio a Rosamarina, di grosse dimensioni.

Il valore dell’intero immobile era di circa 700.000 euro.

Frazionando l’immobile sono state create due unità:

• Unità A, di 80 mq interni, 90 mq di porticato e circa 250 mq di giardino, dal valore di circa 420.000 euro
• Unità B, di 75 mq interni, 60 mq di porticato e circa 1.000 mq di giardino, dal valore di circa 390.000 euro (in quel contesto, il frazionamento ha generato un aumento di valore rispetto all’intero).

Tecnicamente, chi avesse voluto vedersi assegnata l’unità A avrebbe dovuto pagare un conguaglio di circa 15.000 euro all’assegnatario dell’unità B.

In realtà l’assegnazione è avvenuta senza conguaglio perchè l’assegnatario dell’unità B voleva la porzione di villa con il giardino più grande, mentre l’assegnatario dell’unità A voleva più superficie coperta. In questo caso si è valorizzato un valore “intangibile”: il gusto personale.

Si possono dividere immobili posseduti in quote diverse dal 50%?

Sì.

Supponiamo che tre comproprietari possiedano rispettivamente:

• A: 50%;
• B: 30%;
• C: 20%.

La divisione deve tenere conto del valore economico corrispondente alle rispettive quote.

Non è necessario immaginare porzioni identiche.

Se il valore complessivo fosse 600.000 euro, il riferimento economico sarebbe:

• A: 300.000 euro;
• B: 180.000 euro;
• C: 120.000 euro.

Il progetto divisionale deve quindi cercare di comporre porzioni coerenti con questi valori, utilizzando, quando necessario e giuridicamente appropriato, il conguaglio per correggere le differenze.

Il frazionamento deve rispettare le norme urbanistiche ed edilizie

Qui emerge uno degli aspetti più delicati.

Una divisione giuridicamente desiderata dai comproprietari non rende automaticamente possibile qualsiasi trasformazione materiale dell’edificio.

Prima di ipotizzare il frazionamento occorre verificare la fattibilità urbanistica ed edilizia dell’operazione.

A seconda delle caratteristiche dell’immobile e degli interventi necessari, devono essere verificati, tra gli altri aspetti:

• stato legittimo dell’immobile;
• titoli edilizi;
• conformità delle opere esistenti;
• possibilità di realizzare le modifiche necessarie;
• requisiti delle nuove unità;
• accessi;
• impianti;
• colonne di scarico;
• aggiornamenti catastali;
• eventuali parti comuni.

Una situazione frequente è quella di una villa composta materialmente da due piani che i proprietari considerano già “due appartamenti”, mentre sotto il profilo urbanistico e catastale il fabbricato presenta una situazione diversa.

Prima di costruire un accordo di divisione è quindi opportuno conoscere esattamente cosa può essere legittimamente frazionato e cosa rimarrà parte comune, prevedendo un regolamento per l’utilizzo delle parti comuni.

Cosa accade alle scale, al cortile o agli accessi?

Il frazionamento non comporta necessariamente la scomparsa di ogni parte comune.

Un edificio può essere diviso in unità immobiliari autonome lasciando alcuni beni o impianti destinati all’utilizzo comune.

Pensiamo a:

• scala;
• androne;
• cortile;
• cancello di ingresso;
• vialetto;
• tetto;
• impianti comuni;
• muri strutturali.

La divisione deve quindi stabilire con precisione quali beni vengono attribuiti in proprietà esclusiva e quali, per la loro funzione, continueranno a essere comuni.

In altri casi può essere necessario disciplinare servitù di passaggio o altri diritti indispensabili al godimento delle singole porzioni, andando a redigere un vero e proprio regolamento di condominio, che dovrà essere trascritto.

Redigere e trascrivere il regolamento è infatti necessario sia per evitare conflitti, sia per consentire una più facile cedibilità delle singole unità, in modo tale che i futuri acquirenti siano tutelati dal regolamento stesso e siano tenuti a rispettarlo. Un conto è condividere spazi tra parenti, un altro è farlo tra estranei.

Anche questi elementi incidono sulla valutazione della comoda divisibilità dell’immobile.

Esempio: villa cointestata tra due fratelli

Consideriamo una villa su due livelli appartenente al 50% a due fratelli.

Il piano terra comprende appartamento e giardino.

Il primo piano comprende un secondo appartamento e una terrazza.

Una perizia accerta che, dopo gli interventi necessari, le due unità possono funzionare autonomamente.

Il valore viene stimato in:

• piano terra con giardino: 310.000 euro;
• primo piano con terrazza: 270.000 euro.

Valore complessivo: 580.000 euro.

Con quote del 50%, ciascun fratello ha diritto economicamente a 290.000 euro.

Una possibile soluzione potrebbe quindi consistere nell’assegnazione:

• del piano terra al primo fratello;
• del primo piano al secondo;
• con un conguaglio di 20.000 euro a carico del primo.

Il risultato è molto diverso dalla vendita dell’intera villa.

Entrambi conservano un bene immobiliare, ma la comunione viene sciolta.

E se un comproprietario non vuole dividere l’immobile?

Il mancato accordo non significa necessariamente che la comunione debba durare per sempre.

L’art. 1111 c.c. riconosce a ciascun partecipante la possibilità di domandare lo scioglimento della comunione.

Se non è possibile raggiungere un accordo, quindi, può rendersi necessaria una divisione giudiziale.

In tale sede uno dei problemi principali sarà proprio verificare se l’immobile sia comodamente divisibile.

Questa verifica ha natura fortemente tecnica e può richiedere l’intervento di un consulente tecnico.

Cosa valuta il tecnico nella divisione giudiziale?

Quando è necessario stabilire se un fabbricato possa essere frazionato, non basta misurare i metri quadrati.

Devono essere analizzati concretamente:

• configurazione dell’edificio;
• numero e caratteristiche delle porzioni realizzabili;
• autonomia delle singole unità;
• accessi;
• opere necessarie;
• situazione urbanistico-edilizia;
• valore dell’immobile prima della divisione;
• valore delle singole porzioni;
• eventuale perdita di valore;
• necessità di conguagli.

L’obiettivo è comprendere se la divisione produca unità concretamente utilizzabili e economicamente coerenti, e non porzioni meramente teoriche.

La divisione non deve necessariamente riprodurre matematicamente le quote

Questo punto merita attenzione.

La Cassazione ha chiarito che, quando un immobile è divisibile, una porzione può anche avere un valore inferiore alla quota spettante al condividente, purché la differenza possa essere riequilibrata attraverso il conguaglio, salvo diverso accordo tra le parti come visto in precedenza.

Di conseguenza, la presenza di differenze moderate tra i valori delle unità ricavabili non rende automaticamente impossibile la divisione.

È necessario verificare se tali differenze possano essere compensate economicamente senza snaturare l’operazione.

E se l’immobile non è comodamente divisibile?

Non tutti gli immobili possono essere frazionati.

Pensiamo a un appartamento di dimensioni ridotte con un unico accesso e una configurazione che renderebbe la creazione di due unità antieconomica o sostanzialmente inutilizzabile.

In situazioni di questo tipo occorre valutare soluzioni differenti.

Tra le possibilità possono rientrare, a seconda del caso:

• attribuzione dell’intero bene a uno dei condividenti con pagamento del valore a conguaglio spettante agli altri;
• vendita concordata a terzi;
• nell’ambito della divisione giudiziale, gli ulteriori strumenti previsti dalla disciplina della divisione, tra cui rientra la vendita all’asta del bene.

La vendita, pertanto, non è necessariamente la prima soluzione da considerare. Prima occorre stabilire se sia concretamente praticabile una divisione in natura.

Frazionare l’immobile può essere più conveniente che venderlo?

Dipende dal caso concreto.

La divisione può essere particolarmente interessante quando i comproprietari desiderano conservare il patrimonio immobiliare ma non vogliono più condividerne la proprietà.

Può inoltre evitare che il conflitto sulla vendita costringa le parti verso una soluzione non desiderata.

Occorre però confrontare attentamente:

valore dell’immobile unitario → costi del frazionamento → valore delle nuove unità → eventuali conguagli → situazione urbanistica → esigenze dei comproprietari.

Se per ottenere due unità indipendenti occorrono opere molto costose oppure il valore complessivo delle porzioni risulta sensibilmente inferiore a quello dell’immobile originario, il frazionamento potrebbe non essere la soluzione economicamente migliore.

Prima del frazionamento serve una verifica tecnica e legale

Quando si vuole dividere un immobile cointestato, il percorso più prudente parte da due verifiche parallele.

Verifica tecnica

Un professionista tecnico può accertare:

• legittimità dello stato attuale;
• fattibilità del frazionamento;
• opere necessarie;
• autonomia delle future unità;
• adempimenti edilizi e catastali;
• valori delle porzioni.

Verifica legale

Sul piano giuridico occorre invece esaminare:

• titolo di provenienza;
• quote di comproprietà;
• eventuali ipoteche o altri diritti;
• rapporti economici tra i comproprietari;
• eventuali crediti o debiti;
• possibilità di divisione consensuale;
• struttura dell’atto di divisione;
• eventuale necessità della divisione giudiziale.

Le due analisi devono dialogare tra loro.

Un progetto tecnicamente possibile può non essere adeguato a comporre le quote. Allo stesso modo, una soluzione giuridicamente desiderabile può risultare tecnicamente irrealizzabile.

Attenzione ai crediti tra comproprietari

La divisione dell’immobile può intrecciarsi con un’altra questione: i rapporti economici maturati durante la comunione.

Uno dei comproprietari potrebbe, ad esempio, avere sostenuto:

• rate del mutuo;
• spese straordinarie;
• lavori sull’immobile;
• debiti comuni;
• costi che ritiene spettassero anche agli altri.

Queste questioni non devono essere confuse con la semplice determinazione delle quote proprietarie.

L’art. 1115 c.c., ad esempio, disciplina specificamente anche il caso del partecipante che abbia pagato un debito solidale relativo alla cosa comune senza ottenere rimborso.

Per questo, prima di concordare valori e conguagli, è utile ricostruire anche eventuali rapporti di dare e avere tra i comproprietari (leggi qui per saperne di più)

Frazionamento di un immobile in comunione ereditaria

Gli stessi problemi possono presentarsi quando la comproprietà deriva da una successione.

Tre fratelli potrebbero ereditare un fabbricato composto da più appartamenti e preferire l’attribuzione delle singole unità anziché la vendita.

In questo caso il tema si intreccia con la disciplina della divisione ereditaria.

La soluzione concreta dipenderà dalla composizione dell’asse, dalle quote ereditarie, dal numero degli immobili, dal loro valore e dalle richieste dei condividenti. La Cassazione ha ribadito che il giudice deve valutare la composizione dei lotti e può privilegiare l’attribuzione di interi immobili rispetto a frazionamenti non opportuni quando ciò soddisfa meglio gli interessi dei condividenti.

Domande frequenti sulla divisione di un immobile cointestato

Si può dividere una casa cointestata al 50%?

Sì, se l’immobile è comodamente divisibile e possono essere formate porzioni autonome compatibili con le quote. Se i valori delle due porzioni non coincidono perfettamente, può essere utilizzato un conguaglio.

Posso ottenere un piano della casa e lasciare l’altro al comproprietario?

È possibile se la configurazione dell’edificio consente di creare unità autonome e la soluzione è compatibile con gli aspetti tecnici, urbanistici ed economici della divisione.

Le due parti devono avere lo stesso numero di metri quadrati?

Non necessariamente. Ciò che conta non è soltanto la superficie, ma il valore delle porzioni in relazione alle quote. Piano, esposizione, giardino, terrazzo, stato dell’immobile e pertinenze possono determinare valori diversi.

Cos’è il conguaglio nella divisione immobiliare?

È la somma utilizzata per compensare la differenza tra il valore della porzione ricevuta e quello corrispondente alla quota spettante al comproprietario. Consente quindi di riequilibrare economicamente l’assegnazione.

Si può dividere l’immobile senza conguaglio?

Sì, quando le porzioni attribuite corrispondono già adeguatamente al valore delle rispettive quote e non vi sono altre poste da regolare.

Basta fare il frazionamento catastale per sciogliere la comunione?

No. La creazione catastale di più unità e lo scioglimento giuridico della comproprietà sono piani differenti. Occorre realizzare correttamente anche l’attribuzione delle porzioni ai rispettivi proprietari.

Cosa succede se uno dei comproprietari si oppone?

Il singolo partecipante può chiedere lo scioglimento della comunione. In mancanza di accordo può quindi rendersi necessaria una divisione giudiziale, nella quale sarà valutata anche la divisibilità dell’immobile.

Se l’immobile non è divisibile bisogna necessariamente venderlo?

Non automaticamente. Occorre valutare l’intero quadro e le soluzioni previste dalla disciplina della divisione, compresa, quando ne ricorrono i presupposti, l’attribuzione del bene a uno dei condividenti. La vendita costituisce una delle possibili soluzioni, non necessariamente quella da cui partire.

Dividere un immobile cointestato a Bari: valutare prima il frazionamento

Quando più persone sono proprietarie dello stesso fabbricato e vogliono separare definitivamente i propri interessi, dividere un immobile cointestato può consentire di sciogliere la comunione senza vendere necessariamente il patrimonio.

La soluzione, tuttavia, deve essere costruita correttamente.

Prima di procedere occorre verificare divisibilità materiale, conformità urbanistico-edilizia, valore delle singole porzioni, quote dei comproprietari, eventuali conguagli e rapporti economici maturati durante la comunione.

Per immobili situati a Bari, in Provincia di Bari o in Puglia, lo Studio Legale Scavo di Bari può esaminare la situazione proprietaria e coordinare la valutazione giuridica con quella tecnica, verificando se esistono le condizioni per una divisione consensuale oppure se sia necessario procedere allo scioglimento giudiziale della comunione.

Contattaci per una consulenza!

Prima di mettere in vendita un immobile comune perché non si riesce a raggiungere un accordo, può quindi essere utile verificare con un Avvocato Immobiliare a Bari se il fabbricato possa essere frazionato e attribuito ai singoli comproprietari, eventualmente attraverso un conguaglio.