09 Dic Comunione su immobili: cosa fare quando uno dei comproprietari non vuole vendere
Un caso molto frequente, nei casi di comunione su immobili (sia essa ordinaria, sia essa ereditaria), è quando, mentre la maggioranza vorrebbe vendere l’immobile e monetizzare la sua quota, uno dei partecipanti (per questioni affettive o perché occupa l’immobile), si oppone alla vendita, mostrandosi contrario al prezzo ritenuto giusto dagli altri comproprietari o volendo continuare l’uso del bene. Cosa fare in questi casi per vendere comunque l’immobile? Vediamolo insieme!
1. Principio generale: comunione ordinaria e gestione della cosa comune
La comunione può essere di tre tipi: ordinaria (nel caso in cui l’acquisto dell’immobile sia stato volontariamente fatto in quota, come ad esempio tra coniugi in regime di separazione dei beni), ereditaria (per gli immobili ricevuti in successione) ovvero legale (nel caso di acquisto fatto da coniugi in regime di comunione dei beni). In questa sede analizzeremo i casi di comunione ordinaria e comunione ereditaria, tra loro più assimilabili.
In generale, la comunione è il regime in cui più soggetti sono comproprietari del medesimo bene.
Le regole sulla gestione distinguono tra atti di ordinaria e straordinaria amministrazione, prevedendo deliberazioni con maggioranze e il rispetto del pari uso tra i partecipanti.
Per quel che concerne la vendita, trattandosi di atto dispositivo (quindi, di straordinaria amministrazione), per vendere l’intero è necessario che tutti i comproprietari manifestino il proprio assenso alla vendita e partecipino all’atto di vendita. I singoli, invece, possono solo vendere la propria quota. Solo nel caso di comunione ereditaria, poiché l’ordinamento da un certo valore alla conservazione degli assetti patrimoniali a livello famigliare, è prevista una prelazione per gli altri coeredi qualora il singolo decida di vendere la propria quota.
Nella comunione ordinaria non è previsto per legge il diritto di prelazione, ma questo può essere previsto attraverso delle apposite clausole formanti il regolamento della comunione. Attenzione: perché queste clausole siano effettivamente operanti, in questo caso occorre che il regolamento della comunione venga trascritto.
2. Come fare dunque a vendere l’immobile in comunione anche se gli altri non sono d’accordo?
Se uno dei comproprietari non vuole vendere, e il bene non è divisibile, è necessario avviare un giudizio di divisione.
In particolare nell’ambito di un giudizio di divisione, viene effettuata una valutazione del bene da parte di un tecnico nominato dal giudice (CTU), il quale da un valore dell’immobile.
Le parti, attraverso dei propri tecnici di fiducia (CTP) possono formulare osservazioni.
Qualora a seguito della valutazione le parti siano d’accordo alla vendita al prezzo indicato dal CTU (spesso si indica anche un margine di trattativa tollerabile), può essere disposto un mandato a vendere a uno dei comproprietari ovvero a un’agenzia immobiliare (ipotesi preferibile).
Del pari, chi ha interesse, può depositare un’offerta reale d’acquisto in seno alla procedura (ossia depositando sul conto della procedura una somma pari al valore delle quote di tutti gli altri), chiedendo in via incidentale che venga lui disposta l’assegnazione delle quote, che in tal caso avverrà con decreto di trasferimento. Trattasi di una c.d. prelazione impropria.
In caso di dissenso persistente, anche di solo di uno dei comproprietari, su richiesta di chi ha interesse alla vendita, sulla scorta del valore dato dal CTU, potrà essere disposta la vendita all’asta del bene, previa nomina di un professionista delegato.
In ogni caso il ricavato della vendita o dell’assegnazione sarà ripartito tra i vari comunisti (i partecipanti alla comunione) secondo le quote di proprietà, detratte le spese di procedura.
Ovviamente, come è agevole intuire, una definizione in via stragiudiziale è in ogni caso preferibile, in quanto evita di sostenere i cospicui costi di CTU, delegato, pubblicazione sui portali pubblici di vendita, nonché di massimizzare il ricavato ed accelerare le tempistiche di vendita.
Precisiamo inoltre, che la divisione giudiziale di beni ricadenti in comunione è obbligatoriamente preceduta da un tentativo di mediazione. Ovviamente, in sede di mediazione, non si riscontrano le rigidità procedurali e i costi derivanti da un giudizio, l’accordo di mediazione può essere altresì trascritto, quindi, ad avviso di chi scrive, è meglio sempre preferire un accordo in tale fase, lasciando al giudizio di divisione un carattere residuale solo ed esclusivamente in presenza di evidente non conciliabilità.
3. Il caso specifico della vendita di beni in comunione ereditaria e il diritto di prelazione dei coeredi.
La prelazione tra coeredi tutela l’unitarietà del patrimonio ereditario: prima di alienare a un terzo la propria quota o un bene ereditario, il coerede deve offrirlo agli altri con diritto di preferenza alle condizioni pattuite per il terzo. Il diritto di prelazione va comunicato a mezzo raccomandata a/r dando un congruo termine (60 giorni) per l’esercizio. Ovviamente in tale caso il coerede può vendere solo la propria quota, se si tratta di beni non divisibili. Se gli altri eredi non esercitano la prelazione nel termine, si può procedere alla vendita.
Per i beni non comodamente divisibili, è possibile la preferenziale assegnazione a un coerede, con eventuale conguaglio (fatta salva una preventiva valutazione dell’immobile). Ove non ricorrano i presupposti o l’accordo, la soluzione può essere la vendita e la ripartizione del ricavato nel rispetto delle quote ereditarie.
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