18 Ago Proposta d’acquisto e preliminare: quali differenze?
La differenza tra proposta d’acquisto e preliminare è uno degli aspetti più importanti da comprendere prima di acquistare un immobile. Chi sta comprando casa a Bari e in Puglia, infatti, può essere portato a pensare che la proposta presentata tramite l’agenzia immobiliare sia soltanto il primo passo della trattativa e che il vero impegno giuridico sorga soltanto con il successivo “compromesso”.
Non è necessariamente così.
Anzi, molto spesso, quando sottoscritta in sede d’agenzia, la proposta d’acquisto immobiliare, se viene accettata dal venditore e contiene gli elementi necessari per definire l’accordo, può già determinare la conclusione di un vero e proprio contratto preliminare. La firma apposta su un modulo apparentemente “preparatorio” può quindi produrre conseguenze giuridiche ed economiche molto più rilevanti di quanto l’acquirente immagini.
Per questo la domanda corretta non è soltanto quale sia la differenza tra proposta d’acquisto e preliminare, ma soprattutto: che cosa sto realmente firmando e quali obblighi nasceranno se il venditore accetterà?
Che cos’è la proposta d’acquisto immobiliare?
La proposta d’acquisto è l’atto con il quale il potenziale acquirente manifesta al proprietario la volontà di acquistare un determinato immobile a determinate condizioni.
Bada bene: le condizioni vengono definite spesso proprio in sede di proposta. Ecco perchè è così importante scriverla bene (e non affidarsi ai prestampati, che creano più danni della grandine!).
Il documento contiene normalmente una serie di elementi quali:
- identificazione dell’immobile;
- prezzo offerto;
- modalità e termini di pagamento;
- eventuale somma consegnata contestualmente;
- termine entro il quale il venditore può accettare;
- data prevista per il rogito;
- eventuale ricorso a un mutuo;
- condizioni alle quali viene subordinato l’acquisto (es. condizione sospensiva per il mutuo);
- disciplina della provvigione dell’agenzia.
- indicazione di vincoli, pesi, ipoteche o pignoramenti.
Molto spesso la proposta viene formulata come proposta irrevocabile d’acquisto.
Ai sensi dell’art. 1329 c.c., quando il proponente si obbliga a mantenere ferma la proposta per un determinato periodo, un’eventuale revoca effettuata durante tale periodo è priva di effetto.
Questo significa che già nella prima fase della trattativa l’acquirente può assumere un impegno che non può liberamente ritirare fino alla scadenza prevista.
Che cos’è il contratto preliminare di compravendita?
Il preliminare di compravendita immobiliare, comunemente chiamato anche “compromesso”, è il contratto con il quale venditore e acquirente si obbligano a stipulare successivamente il contratto definitivo di compravendita. Il preliminare è di regola un atto successivo alla proposta d’acquisto, ma accade spesso che la proposta d’acquisto, dopo l’accettazione, si converta automaticamente in preliminare.
Con il preliminare, quindi, normalmente non si trasferisce ancora la proprietà dell’immobile.
Il trasferimento avverrà con il successivo contratto definitivo.
Nasce però un vero e proprio vincolo contrattuale: il promittente venditore assume l’obbligo di vendere e il promissario acquirente quello di acquistare, secondo le condizioni concordate.
L’art. 1351 c.c. stabilisce inoltre che il preliminare è nullo se non viene stipulato in forma scritta (richiesta per il definitivo).
Nelle compravendite immobiliari, pertanto, il requisito della forma scritta assume particolare importanza.
La vera differenza tra proposta d’acquisto e preliminare
In termini generali, la proposta d’acquisto nasce come atto proveniente dal potenziale acquirente, mentre il preliminare è un contratto nel quale è già intervenuto l’accordo tra le parti.
Ma fermarsi a questa distinzione sarebbe fuorviante.
Il punto decisivo è infatti comprendere cosa succede quando il venditore accetta la proposta.
Il contratto, secondo le regole generali, si conclude quando chi ha formulato la proposta viene a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.
Di conseguenza, se la proposta contiene già gli elementi necessari a individuare l’operazione e manifesta la volontà delle parti di assumere l’obbligo di compravendere, la sua accettazione può determinare la conclusione di un vero contratto preliminare.
La giurisprudenza ha da tempo riconosciuto che l’incontro tra proposta scritta e accettazione può soddisfare i requisiti necessari alla conclusione del preliminare, purché dalla documentazione emerga la volontà delle parti e siano individuabili gli elementi essenziali dell’accordo.
Infatti la quasi totalità delle proposte d’acquisto redatte in sede di agenzia, che vengono elaborate su modelli prestampati (attenzione a questi modelli!) contiene la clausola per la quale “in caso di accettazione la presente proposta si converte automaticamente in preliminare”-
Non è quindi il nome scritto in cima al documento a determinarne gli effetti giuridici.
Occorre leggere il contenuto delle clausole.
Una proposta accettata può essere già un preliminare?
Sì, può esserlo.
Questo è probabilmente il punto più importante per chi sta acquistando casa.
Immaginiamo che un acquirente presenti tramite un’agenzia una proposta nella quale siano chiaramente indicati l’immobile, il prezzo, le modalità di pagamento, il termine per il definitivo e gli altri elementi essenziali dell’operazione.
Il venditore firma per accettazione e l’accettazione viene comunicata al proponente.
L’acquirente potrebbe pensare:
“Adesso abbiamo soltanto raggiunto un accordo iniziale. Sarò realmente vincolato quando firmerò il compromesso.”
Ma giuridicamente potrebbe essere già vincolato. Soprattutto al pagamento della provvigione, che normalmente nasce con l’accettazione della proposta.
La successiva scrittura denominata “preliminare” potrebbe avere la funzione di integrare, dettagliare o riprodurre in forma più articolata un rapporto contrattuale che si è già perfezionato. Tuttavia come è lecito intendere, diviene difficile, dopo una proposta che già regola i rapporti tra le parti, modificare alcune pattuizioni essenziali (es. clausola sospensiva, a chi spettano i lavori straordinari, dichiarazioni di conformità ecc).
Ecco perchè è fondamentale, già in sede di proposta, prestare la massima attenzione alle clausole inserite e non affidarsi ai prestampati, bensì, in caso di dubbi, interpellare un avvocato esperto della materia.
Proposta, preliminare e “preliminare di preliminare”
La situazione diventa ancora più delicata quando il documento firmato prevede espressamente la successiva stipulazione di un altro preliminare.
Si potrebbe pensare che un accordo che obblighi le parti a sottoscrivere successivamente un preliminare sia automaticamente privo di efficacia.
La questione è più complessa.
La giurisprudenza ammette che possa esistere un interesse concreto delle parti a una formazione progressiva dell’accordo, distinguendo tra un contratto già vincolante, un accordo preparatorio e una semplice puntuazione delle trattative.
Di conseguenza, anche in questo caso occorre verificare concretamente:
- quali elementi sono già stati concordati;
- quali aspetti devono ancora essere negoziati;
- quale impegno le parti hanno realmente voluto assumere;
- se il successivo contratto debba soltanto sviluppare un accordo già raggiunto oppure costituisca un nuovo e ulteriore passaggio negoziale.
La qualificazione del documento può incidere in modo decisivo sulle conseguenze dell’eventuale rifiuto di proseguire l’operazione.
Perché è rischioso firmare una proposta senza effettuare prima i controlli?
Proprio perché una proposta accettata può produrre effetti vincolanti, uno degli errori più frequenti è rinviare tutti i controlli sull’immobile al momento del preliminare o, peggio ancora, al rogito.
Le verifiche più importanti dovrebbero invece essere svolte, per quanto possibile, prima della proposta d’acquisto oppure dovrebbero essere disciplinate attraverso clausole adeguate. Ad esempio, prima della proposta di acquisto. se ci sono temi che vanno approfonditi (specie quando si acquista per investimento ogni errore può costare caro), è spesso opportuno effettuare una due diligence, preceduta da una LOI (letter of intent), di cui parleremo successivamente.
Prima di assumere un impegno è essenziale effettuare le dovute verifiche riguardanti:
- provenienza e titolarità dell’immobile (ci sono più cointestatari?);
- ipoteche, pignoramenti e altre formalità pregiudizievoli (chiedete sempre espressamente la visura ipocatastale, come suggerisco qui);
- conformità urbanistica ed edilizia (leggi qui obblighi agenzia immobiliare sul tema);
- situazione catastale;
- eventuali abusi o difformità (leggi qui quando la banca può rifiutare il mutuo per abusivismi)
- agibilità (leggi qui per saperne di più)
- vincoli sull’immobile (ad esempio vincoli di prezzo e affrancazione)
- situazione condominiale
- provenienza successoria o donativa;
- finanziabilità dell’operazione;
- documentazione necessaria per il mutuo.
Sul sito dello Studio Legale Scavo è disponibile anche un approfondimento dedicato proprio alle verifiche urbanistiche, edilizie e catastali da effettuare prima della proposta d’acquisto e una guida sugli obblighi dell’acquirente.
Cosa succede se devo chiedere un mutuo?
Il finanziamento è uno dei profili che richiede maggiore attenzione.
Firmare una proposta o un preliminare confidando semplicemente nel fatto che “la banca dovrebbe concedere il mutuo” può esporre l’acquirente a conseguenze economiche importanti.
L’obbligo assunto verso il venditore e il rapporto con la banca sono infatti piani giuridici differenti.
Se l’acquisto dipende necessariamente dall’ottenimento del finanziamento, occorre valutare l’inserimento di una condizione sospensiva relativa all’ottenimento del mutuo, redatta in maniera adeguata rispetto all’operazione concreta.
Una clausola generica o ambigua può generare controversie proprio nel momento in cui la banca rifiuta il finanziamento.
Il problema diventa ancora più complesso quando il mutuo viene negato a causa di irregolarità dell’immobile.
Per questo il tema della proposta e del preliminare deve essere coordinato anche con le verifiche tecniche e bancarie dell’operazione.
Che ruolo ha la caparra?
Un altro elemento che spesso crea confusione nella differenza tra proposta d’acquisto e preliminare riguarda le somme versate dall’acquirente.
La presenza di un pagamento non significa automaticamente che qualsiasi somma consegnata sia una caparra confirmatoria.
Occorre verificare il titolo e la funzione attribuiti alla somma nel contratto.
Quando viene validamente prevista una caparra confirmatoria, l’art. 1385 c.c. attribuisce alla parte non inadempiente specifiche forme di tutela in caso di inadempimento dell’altra.
La disciplina della caparra, tuttavia, merita una valutazione distinta da quella dell’acconto sul prezzo.
Per approfondire questo aspetto è utile consultare l’articolo dedicato alla differenza tra caparra confirmatoria e acconto nel preliminare immobiliare.
Cosa succede se una delle parti non vuole più stipulare il rogito?
Quando esiste un valido contratto preliminare, il semplice ripensamento non consente normalmente di liberarsi unilateralmente dagli obblighi assunti.
Le conseguenze dipendono dal contratto, dalla gravità dell’inadempimento, dall’eventuale caparra e dalle iniziative della parte non inadempiente.
Una delle tutele più incisive è prevista dall’art. 2932 c.c.
In presenza dei relativi presupposti, la parte adempiente può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso (leggi qui)
In termini pratici, quindi, il rifiuto del venditore di presentarsi al rogito non significa necessariamente che l’acquirente debba rinunciare all’immobile.
Allo stesso modo, l’acquirente che abbia assunto un obbligo contrattuale non può presumere di potersi semplicemente ritirare senza conseguenze.
Possono inoltre entrare in gioco, a seconda della situazione, risoluzione del contratto, caparra confirmatoria e risarcimento del danno.
Il preliminare può essere trascritto?
Sì.
È importante distinguere la semplice registrazione fiscale dalla trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.
L’art. 2645-bis c.c. disciplina la trascrizione dei contratti preliminari aventi ad oggetto determinate operazioni immobiliari quando risultano da atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
La trascrizione può offrire una tutela particolarmente importante all’acquirente rispetto a determinate formalità pregiudizievoli intervenute successivamente.
Può assumere particolare rilevanza, ad esempio, quando:
- trascorrerà molto tempo prima del rogito;
- vengono versate somme significative;
- esistono particolari rischi legati al venditore;
- l’operazione presenta una struttura complessa;
- l’immobile è in costruzione, ferma restando la disciplina speciale applicabile.
La convenienza della trascrizione deve comunque essere valutata rispetto alla singola compravendita.
Un esempio pratico: acquistare casa a Bari
Immaginiamo un acquirente interessato a un appartamento a Bari.
L’agenzia gli presenta un modulo di proposta irrevocabile. L’acquirente indica un prezzo di 280.000 euro, versa una somma e stabilisce il termine per il rogito.
Nel modulo sono già disciplinati immobile, prezzo, pagamenti e data del definitivo.
Il venditore accetta e l’accettazione viene comunicata all’acquirente.
Successivamente emerge un problema urbanistico e la banca sospende l’istruttoria del mutuo.
A questo punto non è sufficiente sostenere:
“Non ho ancora firmato il preliminare, quindi posso semplicemente ritirarmi.”
Occorrerà invece verificare se la proposta accettata abbia già perfezionato un contratto preliminare, quali dichiarazioni siano state rese dal venditore, se esistano condizioni sospensive, quale sia la natura dell’irregolarità, come sia stata disciplinata la somma versata e quali obblighi gravino sulle parti.
È proprio in situazioni di questo tipo che una verifica preventiva può evitare un contenzioso economicamente rilevante.
Proposta d’acquisto o preliminare: cosa controllare prima di firmare?
La principale regola prudenziale è semplice: non considerare la proposta come una firma priva di conseguenze.
Prima di sottoscriverla è opportuno comprendere almeno:
- per quanto tempo la proposta resterà irrevocabile;
- cosa accadrà con l’accettazione del venditore;
- se l’accettazione perfezionerà già un preliminare;
- quale funzione avrà la somma versata;
- cosa succederà se il mutuo non verrà concesso;
- quali verifiche devono essere effettuate sull’immobile;
- chi dovrà eliminare eventuali irregolarità;
- entro quale termine dovrà essere stipulato il definitivo;
- quali conseguenze sono previste in caso di inadempimento;
- quando maturerà l’eventuale provvigione dell’agenzia immobiliare.
Una proposta ben predisposta non serve soltanto a “bloccare la casa”: serve a disciplinare correttamente i rischi che possono emergere tra l’accordo iniziale e il rogito.
Differenza tra proposta d’acquisto e preliminare: cosa ricordare
La differenza tra proposta d’acquisto e preliminare non può essere ridotta alla sequenza “prima firmo la proposta, poi firmo il contratto vero”.
La proposta nasce normalmente dall’iniziativa dell’acquirente; il preliminare presuppone invece un accordo contrattuale tra le parti.
Ma una proposta sufficientemente completa, una volta accettata dal venditore e portata a conoscenza del proponente, può già assumere valore di contratto preliminare.
Di conseguenza, il momento nel quale verificare l’immobile, il finanziamento e le clausole dell’operazione non dovrebbe essere soltanto quello del successivo compromesso.
La tutela dell’acquirente dovrebbe iniziare prima della prima firma.
Domande frequenti
La proposta d’acquisto è già un contratto preliminare?
Non necessariamente. Prima dell’accettazione la proposta proviene dal potenziale acquirente. Una volta accettata dal venditore e comunicata l’accettazione, tuttavia, può perfezionarsi un contratto preliminare se il documento contiene gli elementi necessari e manifesta una volontà contrattuale sufficientemente definita.
Posso ritirare una proposta d’acquisto immobiliare?
Dipende dal contenuto della proposta. Se è stata formulata come proposta irrevocabile per un determinato periodo, l’art. 1329 c.c. prevede che la revoca effettuata durante quel periodo sia senza effetto. Occorre comunque esaminare il documento concreto e verificare anche se sia già intervenuta l’accettazione.
Se il venditore accetta la proposta devo comunque firmare il preliminare?
Può essere prevista una successiva scrittura, ma questo non significa necessariamente che fino a quel momento non esista alcun vincolo. La proposta accettata potrebbe aver già perfezionato il preliminare. Il documento successivo potrebbe limitarsi a integrare o formalizzare più dettagliatamente l’accordo.
Se la banca non concede il mutuo posso annullare la proposta?
Non automaticamente. Se l’impegno di acquisto non è stato adeguatamente subordinato all’ottenimento del finanziamento, il rifiuto della banca non determina di per sé il venir meno degli obblighi assunti verso il venditore. Per questo la clausola relativa al mutuo deve essere valutata prima della firma.
La proposta d’acquisto deve essere controllata da un avvocato?
Non esiste un obbligo generale di assistenza legale per presentare una proposta. Tuttavia, quando l’operazione presenta criticità o coinvolge somme rilevanti, una verifica preventiva può essere utile per comprendere gli effetti delle clausole, disciplinare mutuo, caparra e irregolarità dell’immobile e ridurre il rischio di contenzioso.
Qual è la differenza tra caparra e acconto nella proposta?
L’acconto rappresenta un’anticipazione del prezzo, mentre la caparra confirmatoria svolge anche una funzione di garanzia rispetto all’adempimento e comporta specifiche conseguenze previste dall’art. 1385 c.c. La qualificazione della somma versata deve risultare dall’accordo e va valutata attentamente.
Il preliminare immobiliare deve essere trascritto?
Non tutti i preliminari vengono trascritti. La trascrizione prevista dall’art. 2645-bis c.c., quando ne ricorrono i presupposti formali, offre però una tutela ulteriore al promissario acquirente rispetto a determinate formalità successive. L’opportunità della trascrizione dipende dalle caratteristiche e dai rischi dell’operazione.
Assistenza legale prima della proposta e del preliminare a Bari
Acquistare un immobile significa assumere obblighi economici importanti spesso prima del rogito notarile. Una proposta formulata senza adeguate verifiche può vincolare l’acquirente anche quando successivamente emergono problemi urbanistici, difficoltà nell’ottenimento del mutuo o condizioni contrattuali non adeguatamente considerate.
Se devi acquistare casa a Bari o in provincia di Bari, è possibile sottoporre la proposta, il preliminare e la documentazione dell’immobile a una verifica preventiva, valutando anche le clausole relative a caparra, mutuo e regolarità dell’immobile.
Lo Studio Legale Scavo Bari assiste acquirenti e venditori nelle operazioni di compravendita immobiliare, dalla valutazione preventiva della documentazione alla predisposizione e revisione degli accordi.
Rivolgersi a un Avvocato Immobiliare a Bari prima della firma consente di individuare le criticità quando è ancora possibile disciplinarle contrattualmente, anziché affrontarle quando il vincolo è già sorto.