18 Ago Proposta di acquisto tramite agenzia immobiliare: cosa controllare prima di firmare
Quando ci accingiamo ad acquistare un immobile da un’agenzia immobiliare, la prima cosa che ci viene detta è: “Firmi la proposta così blocchiamo l’immobile.”
È una frase frequente nelle trattative immobiliari. Ma può trasmettere un’idea sbagliata: che la proposta sia soltanto una prenotazione della casa e che le questioni giuridiche importanti possano essere affrontate successivamente, magari al preliminare o direttamente dal notaio.
Non è necessariamente così. Fermi restando gli obblighi informativi che deve dare l’agenzia , una proposta di acquisto immobiliare predisposta tramite agenzia è un documento che deve essere letto con attenzione prima della firma. La successiva accettazione del venditore può infatti determinare, a seconda del contenuto dell’accordo, la nascita di veri e propri obblighi contrattuali.
Il problema diventa ancora più delicato quando l’acquirente deve ottenere un mutuo (leggi qui per approfondire), consegna una somma di denaro, non ha ancora verificato la regolarità dell’immobile oppure si affida alle informazioni ricevute dall’agente immobiliare (leggi qui obblighi e responsabilità dell’agenzia immobiliare).
Prima di firmare, quindi, non basta chiedersi:
“Quanto sto offrendo?”
Occorre chiedersi soprattutto:
“A cosa mi sto obbligando se il venditore accetta?”
Cos’è la proposta di acquisto predisposta dall’agenzia immobiliare
Nella pratica della mediazione immobiliare, la proposta di acquisto è generalmente il documento attraverso il quale il potenziale acquirente manifesta al proprietario la volontà di acquistare un determinato immobile a determinate condizioni. Contrariamente a quanto si dovrebbe fare, spesso le proposte d’acquisto fatte tramite agenzia vengono redatte su modelli prestampati.
Ad avviso di chi scrive, niente di più sbagliato. Ogni immobile e ogni trattativa hanno una storia a se, che richiedono la predisposizione di clausole specifiche: è di tutta evidenza che inserire delle clausole specifiche in un prestampato sia quantomeno difficile, e – spesso – il contenzioso deriva proprio da clausole scritte male o in maniera incompleta, o ancora da “spunte” messe in maniera poco ortodossa. (per saperne di più leggi qui)
Normalmente il modulo contiene informazioni relative a:
- identificazione dell’immobile;
- prezzo offerto;
- modalità di pagamento;
- durata della proposta;
- eventuale irrevocabilità;
- somme consegnate;
- termine per l’accettazione;
- eventuale mutuo;
- data prevista per il rogito;
- consegna dell’immobile;
- dichiarazioni relative alla situazione del bene.
Ma non esiste una regola secondo cui tutti i moduli utilizzati dalle agenzie producano necessariamente gli stessi effetti.
È il contenuto concreto del documento a dover essere esaminato.
La denominazione “proposta di acquisto” non è quindi sufficiente, da sola, a stabilire quali obblighi nasceranno dopo la firma e l’eventuale accettazione.
La proposta accettata diventa automaticamente un preliminare?
Non sempre.
Questo è uno degli aspetti che meritano maggiore precisione.
Quando il venditore accetta la proposta, occorre verificare se il documento contenga già gli elementi e la volontà negoziale necessari per produrre gli effetti di un contratto preliminare di compravendita (leggi qui per sapere cosa è un contratto preliminare)
In altre situazioni, invece, l’accordo può inserirsi in una formazione progressiva del contratto, nella quale le parti intendono disciplinare successivamente ulteriori elementi.
Anche la giurisprudenza ha affrontato il problema degli accordi che precedono un successivo preliminare, riconoscendo che occorre ricostruire concretamente l’interesse delle parti e il contenuto del vincolo assunto.
La conseguenza pratica è molto importante.
Non bisogna ragionare in termini di formule automatiche:
“La proposta non conta perché poi faremo il compromesso.”
Ma neppure:
“Qualsiasi proposta accettata è sempre e comunque un preliminare.”
La qualificazione dipende dal testo sottoscritto e dalla struttura dell’accordo.
Perché bisogna leggere la proposta prima di firmarla
L’acquirente spesso concentra l’attenzione sul prezzo.
È comprensibile, ma non sufficiente.
Una proposta immobiliare contiene normalmente una serie di clausole capaci di incidere sulla posizione dell’acquirente se, dopo l’accettazione, qualcosa non procede come previsto.
Può accadere, ad esempio, che:
- la banca non conceda il mutuo;
- venga scoperta una difformità urbanistica (leggi qui per approfondire gli obblighi dell’agente immobiliare in merito alle conformità edilizie ed urbanistiche);
- emergano ipoteche o altri gravami;
- l’immobile non abbia una caratteristica promessa;
- il venditore non possa liberare l’immobile entro il rogito;
- emergano problemi nella provenienza;
- l’acquirente voglia rinunciare all’operazione;
- sorga una controversia sulla caparra;
- l’agenzia richieda il pagamento della provvigione.
È in queste situazioni che una clausola apparentemente secondaria, come ad esempio una clausola sospensiva, può diventare decisiva.
I controlli essenziali prima di firmare la proposta dell’agenzia
1. Verificare quale immobile si sta realmente acquistando
Il primo controllo riguarda l’oggetto della compravendita.
Bisogna verificare che la proposta identifichi correttamente l’immobile e che quanto indicato corrisponda a ciò che l’acquirente ritiene di acquistare.
Occorre prestare particolare attenzione alle pertinenze.
Se durante la visita sono stati presentati insieme all’appartamento un box, una cantina, un posto auto, un deposito o un’altra pertinenza, è opportuno verificare che siano effettivamente ricompresi nell’operazione.
Le rassicurazioni verbali non dovrebbero sostituire una formulazione contrattuale chiara.
2. Controllare prezzo e modalità di pagamento
Il prezzo complessivo è solo una parte dell’accordo economico.
La proposta dovrebbe consentire di comprendere anche:
- quale somma viene consegnata inizialmente;
- quando dovranno essere effettuati gli ulteriori pagamenti;
- quanto verrà corrisposto al rogito;
- quale parte del prezzo dipenderà eventualmente dal mutuo;
- a quale titolo vengono versate le somme prima del definitivo.
Quest’ultimo punto è particolarmente importante.
Caparra confirmatoria e acconto sul prezzo non sono la stessa cosa (leggi qui la differenza tra caparra e acconto) e possono produrre conseguenze differenti.
Prima di firmare bisogna quindi capire non soltanto quanto si versa, ma perché lo si versa e cosa accade a quella somma nelle diverse ipotesi.
3. Capire cosa succede alla somma consegnata all’agenzia
Se insieme alla proposta viene consegnato un assegno o viene effettuato un pagamento, l’acquirente dovrebbe sapere:
- chi custodisce la somma;
- quando potrà essere consegnata al venditore;
- cosa accade se il venditore non accetta;
- cosa accade dopo l’accettazione;
- quale qualificazione assume la somma;
- cosa prevede il documento in caso di mancata conclusione dell’operazione.
Non è prudente affidarsi soltanto alla spiegazione orale ricevuta durante la trattativa.
La risposta deve essere cercata innanzitutto nel documento che viene sottoscritto.
4. Verificare per quanto tempo la proposta resta efficace
Molti moduli prevedono una proposta irrevocabile per un determinato periodo.
Il termine non è un dettaglio.
Durante quel periodo il proponente può trovarsi vincolato secondo quanto previsto dal documento.
Prima della firma bisogna quindi verificare la data entro la quale il venditore può accettare e comprendere cosa accade alla scadenza.
Questo aspetto assume particolare importanza quando l’acquirente sta contemporaneamente valutando altri immobili.
Acquisto con mutuo: la clausola che può diventare decisiva
Uno dei rischi più frequenti riguarda l’acquirente che non dispone dell’intero prezzo e deve ricorrere a un finanziamento.
Il ragionamento:
“Se la banca non mi dà il mutuo, semplicemente non compro”
può essere pericoloso.
Il mancato ottenimento del finanziamento non libera automaticamente l’acquirente da qualsiasi obbligo contrattuale.
La prima domanda da porsi è quindi:
la proposta è subordinata all’ottenimento del mutuo?
Condizione sospensiva del mutuo: attenzione alla formulazione
Quando l’operazione dipende realmente dal finanziamento, può essere opportuno prevedere una condizione sospensiva adeguatamente formulata.
Non basta necessariamente utilizzare espressioni generiche.
Una clausola ben strutturata dovrebbe rendere comprensibili almeno:
- evento dal quale dipende l’efficacia dell’accordo;
- termine entro il quale deve verificarsi;
- eventuale importo minimo del finanziamento necessario;
- modalità attraverso cui comunicare l’esito;
- sorte delle somme consegnate.
L’esigenza concreta cambia da operazione a operazione.
Un acquirente che necessita dell’80% del prezzo non si trova necessariamente nella stessa situazione di chi richiede un finanziamento marginale rispetto al valore dell’immobile.
Mutuo negato per problemi dell’acquirente o dell’immobile
Occorre inoltre distinguere due situazioni.
La banca può non concedere il finanziamento per ragioni legate alla situazione reddituale, patrimoniale o creditizia del richiedente.
Oppure il problema può emergere durante le verifiche sull’immobile destinato a essere ipotecato.
In quest’ultimo caso possono venire alla luce, ad esempio, difformità o altre criticità capaci di interferire con l’operazione.
La distinzione è importante perché possono cambiare sia la posizione delle parti sia le responsabilità da valutare.
Regolarità urbanistica: meglio scoprirne i problemi prima della proposta
Un altro punto critico riguarda la situazione urbanistica ed edilizia dell’immobile.
L’acquirente può visitare un appartamento perfettamente ristrutturato e scoprire soltanto successivamente che lo stato dei luoghi non corrisponde alla documentazione amministrativa.
È quindi rischioso pensare:
“Firmiamo adesso, tanto controllerà tutto il notaio.”
Il controllo notarile e la verifica tecnico-urbanistica hanno funzioni differenti.
Quando esistono dubbi sulla regolarità dell’immobile, può essere opportuno coinvolgere un tecnico prima che l’acquirente assuma un vincolo contrattuale difficile da gestire successivamente.
Questo tema assume particolare importanza nella mediazione immobiliare perché bisogna distinguere anche tra controlli spettanti al tecnico e obblighi informativi dell’agente immobiliare.
Se il mediatore conosce circostanze rilevanti per la valutazione e la sicurezza dell’affare, entra in gioco la disciplina dei suoi obblighi professionali.
Ipoteca sull’immobile: impedisce di firmare la proposta?
Non necessariamente.
La presenza di un’ipoteca non rende automaticamente impossibile vendere un immobile.
In molte operazioni il debito garantito viene estinto e vengono adottate le procedure necessarie per la cancellazione dell’ipoteca.
Ciò che conta è conoscere la situazione e disciplinarla correttamente.
Il livello di attenzione deve aumentare quando emergono formalità più complesse, come:
- pignoramenti;
- ipoteche giudiziali;
- domande giudiziali;
- procedure esecutive;
- altri gravami capaci di incidere sulla compravendita.
In queste situazioni utilizzare senza adattamenti una proposta standard può essere particolarmente rischioso.
Provenienza dell’immobile: perché può essere rilevante
Prima di acquistare è utile conoscere anche il titolo attraverso il quale il venditore è diventato proprietario.
L’immobile potrebbe provenire, per esempio, da:
- compravendita;
- successione;
- donazione;
- divisione.
La provenienza non determina automaticamente l’impossibilità dell’acquisto.
Può però rendere necessarie verifiche specifiche.
Ancora una volta, il problema non è accumulare controlli indiscriminati, ma capire quali verifiche richiede quella specifica compravendita prima di assumere un obbligo.
Cosa deve dire l’agenzia immobiliare all’acquirente
Il mediatore non è un semplice soggetto che accompagna l’acquirente a visitare la casa.
L’art. 1759 c.c. prevede obblighi informativi relativi alle circostanze conosciute che possono influire sulla valutazione e sulla sicurezza dell’affare.
La diligenza richiesta al mediatore professionale assume quindi particolare importanza quando l’acquirente deve decidere se sottoscrivere la proposta.
Bisogna però evitare un altro errore: pensare che l’agente immobiliare debba automaticamente sostituirsi a notaio, avvocato, geometra, architetto o ingegnere in ogni verifica.
Sono piani differenti.
L’agenzia deve rispettare i propri obblighi professionali; le verifiche specialistiche devono essere affidate, quando necessarie, ai professionisti competenti.
Le informazioni dell’annuncio immobiliare contano?
Annunci, brochure, planimetrie, e-mail e messaggi possono assumere rilevanza nella ricostruzione della trattativa.
Per questo è utile conservare la documentazione ricevuta prima della firma.
Se l’acquirente decide di acquistare confidando in una determinata caratteristica dell’immobile, è opportuno verificare che quella caratteristica trovi riscontro nella documentazione e, quando necessario, nel contratto.
Un esempio può riguardare:
- disponibilità di un posto auto;
- presenza di una pertinenza;
- stato di occupazione;
- determinate caratteristiche dell’immobile;
- lavori dichiarati come regolari;
- data prevista per la liberazione.
Quando nasce il diritto dell’agenzia alla provvigione?
Un altro errore frequente consiste nel ritenere che la provvigione diventi dovuta soltanto quando viene firmato il rogito.
L’art. 1755 c.c. collega il diritto alla provvigione alla conclusione dell’affare per effetto dell’intervento del mediatore.
Per questo il momento nel quale si perfeziona il vincolo tra venditore e acquirente è importante anche nei rapporti con l’agenzia.
A seconda della struttura della proposta e dell’accettazione, il diritto alla provvigione può quindi assumere rilievo prima del contratto definitivo.
Non significa che l’agenzia abbia sempre diritto alla provvigione in qualsiasi circostanza.
Se vengono contestati gravi inadempimenti dell’intermediario, la questione deve essere valutata specificamente.
Proposta accettata: deve essere registrata?
Anche su questo punto è necessaria precisione.
La semplice proposta di acquisto non è, in quanto tale, automaticamente soggetta alla stessa disciplina del contratto preliminare.
Diverso è il caso dell’accettazione della proposta quando le clausole contenute nel documento siano sufficienti a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
In questa situazione sorgono gli obblighi di registrazione previsti dalla disciplina tributaria.
Per gli affari conclusi attraverso l’intervento di agenti immobiliari sono inoltre previsti specifici obblighi a carico degli intermediari.
È un’ulteriore conferma del fatto che non bisogna valutare il documento soltanto in base al nome riportato in alto: occorre comprenderne gli effetti.
Cosa succede se il venditore accetta e poi emerge un problema?
Questa è una delle situazioni più frequenti nelle controversie immobiliari.
L’acquirente firma la proposta.
Il venditore accetta.
Dopo alcuni giorni o settimane emerge una criticità.
Può trattarsi di:
- mutuo non concesso;
- difformità urbanistica;
- ipoteca non conosciuta;
- problema relativo alla proprietà;
- immobile che non può essere consegnato nei tempi previsti;
- caratteristica promessa ma non riscontrata;
- informazione rilevante non comunicata.
La prima reazione dell’acquirente può essere:
“Allora annullo tutto.”
Ma giuridicamente non è sempre così semplice.
Bisogna innanzitutto capire quale vincolo si sia formato e cosa preveda il contratto rispetto alla criticità emersa.
Posso ritirarmi dopo l’accettazione della proposta?
Il semplice ripensamento non deve essere confuso con l’esistenza di una causa giuridica che consenta di sciogliersi dal rapporto.
Se il documento ha già determinato la nascita di obblighi contrattuali, decidere unilateralmente di non acquistare può avere conseguenze economiche.
La situazione può essere diversa quando, ad esempio:
- non si verifica una condizione sospensiva;
- la controparte è inadempiente;
- emerge un problema giuridicamente rilevante;
- il contratto prevede uno specifico meccanismo di scioglimento.
Per questo è prudente evitare comunicazioni impulsive all’agenzia o al venditore prima di avere verificato la proposta.
Caparra: davvero basta perderla per liberarsi dal contratto?
No: non può essere considerata una regola generale.
Quando la somma consegnata assume la funzione di caparra confirmatoria, trova applicazione la relativa disciplina civilistica, che deve essere letta insieme al contratto e al comportamento delle parti.
Non è quindi corretto ragionare automaticamente in questi termini:
“Non voglio più comprare: lascio la caparra e il problema è risolto.”
Le conseguenze dell’inadempimento e i rimedi concretamente esercitabili devono essere valutati sulla base dell’accordo.
Esempio pratico: proposta per un appartamento a Bari subordinata al mutuo
Un acquirente individua tramite agenzia un appartamento a Bari del valore di 250.000 euro.
Per acquistarlo necessita di un finanziamento di 180.000 euro.
L’agente gli presenta un modulo di proposta e gli suggerisce di firmare rapidamente perché ci sarebbero altri interessati.
L’acquirente versa 10.000 euro e firma.
Dopo l’accettazione del venditore, la banca comunica che il finanziamento non può essere concesso alle condizioni richieste.
A quel punto non basta sapere che “il mutuo è stato negato”.
Occorre controllare:
- cosa prevede la proposta;
- se esiste una condizione sospensiva;
- come è formulata;
- quale importo del finanziamento è stato indicato;
- quale natura abbia la somma consegnata;
- quali obblighi siano già sorti;
- quando sia eventualmente maturata la provvigione dell’agenzia.
Una clausola adeguatamente valutata prima della firma può fare una differenza sostanziale.
Secondo esempio: difformità scoperta dopo la proposta
Un acquirente visita un appartamento ristrutturato in provincia di Bari.
La distribuzione interna gli piace e decide di presentare immediatamente una proposta.
Dopo l’accettazione incarica un tecnico, che rileva una difformità tra lo stato effettivo dell’immobile e la documentazione amministrativa.
A questo punto non è corretto concludere automaticamente:
“C’è una difformità, quindi il contratto è nullo.”
Ma non è corretto neppure affermare:
“La proposta è firmata, quindi l’acquirente deve comprare in ogni caso.”
Bisogna analizzare:
- natura della difformità;
- possibilità di regolarizzazione;
- contenuto della proposta;
- dichiarazioni del venditore;
- informazioni fornite dall’agenzia;
- eventuali condizioni previste;
- incidenza della criticità sulla possibilità di concludere la compravendita.
È proprio questo tipo di problema che dimostra l’utilità delle verifiche preventive.
Prima di firmare una proposta tramite agenzia: una verifica in quattro aree
Prima di sottoscrivere una proposta di acquisto è utile concentrare l’attenzione su quattro aree.
Contratto
Verificare prezzo, somme versate, caparra, durata della proposta, irrevocabilità, termini, condizioni, rogito e consegna.
Immobile
Valutare, secondo le caratteristiche dell’operazione, proprietà, provenienza, regolarità urbanistica, pertinenze, occupazione ed eventuali gravami.
Mutuo
Se il finanziamento è indispensabile, verificare se la proposta disciplini adeguatamente il mancato ottenimento del mutuo.
Agenzia immobiliare
Controllare le informazioni ricevute, conservarne traccia e verificare quando matura la provvigione e quali obblighi assume il mediatore.
Perché una proposta standard può non bastare
Il fatto che un modulo venga utilizzato abitualmente da un’agenzia non significa che sia necessariamente adatto a ogni operazione.
Una proposta relativa a un immobile libero e già verificato è diversa da quella riguardante:
- un acquisto subordinato al mutuo;
- un immobile con difformità da regolarizzare;
- una casa ancora occupata;
- un immobile gravato da ipoteca;
- un acquisto con tempi particolarmente stretti;
- un’operazione nella quale alcune condizioni sono essenziali per l’acquirente.
Il contratto dovrebbe riflettere le caratteristiche concrete dell’affare.
Il momento migliore per affrontare queste esigenze è prima della firma, non dopo la nascita della controversia.
Avvocato Immobiliare Bari: verifica della proposta prima della firma
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Una proposta di acquisto può sembrare un modulo semplice, ma può rappresentare il momento nel quale l’acquirente assume gli obblighi più importanti dell’intera operazione.
Se il testo non disciplina correttamente mutuo, caparra, condizioni, regolarità dell’immobile, tempi di consegna o altre esigenze essenziali, il problema può emergere quando il venditore ha già accettato e modificare l’accordo diventa molto più difficile.
Lo Studio Legale Scavo di Bari assiste acquirenti e venditori nella verifica delle proposte di acquisto, dei preliminari e delle controversie connesse all’attività dell’agenzia immobiliare.
Prima di sottoscrivere una proposta relativa a un immobile a Bari o in provincia di Bari, una verifica giuridica può consentire di individuare le clausole critiche e valutare se il contratto rappresenti correttamente le condizioni dell’operazione.
Se invece la proposta è già stata accettata ed è emerso un problema, è necessario esaminare tempestivamente il documento, le somme versate, le comunicazioni con l’agenzia e la documentazione dell’immobile per individuare i rimedi concretamente disponibili.
Domande frequenti
La proposta di acquisto dell’agenzia è vincolante?
Dipende dal contenuto del documento e dalla fase della trattativa. Occorre distinguere gli effetti della proposta per il proponente da quelli derivanti dalla successiva accettazione del venditore. Quando l’accordo contiene gli elementi necessari e manifesta una volontà negoziale sufficiente, può produrre effetti contrattuali rilevanti già prima del rogito.
La proposta accettata equivale sempre a un preliminare?
No. Non è corretto formulare una regola automatica. Bisogna verificare il contenuto dell’accordo, gli elementi disciplinati e la volontà delle parti. In determinate situazioni proposta e accettazione possono integrare un preliminare; in altre la struttura negoziale può essere differente.
Se il mutuo viene negato posso riavere la caparra?
Dipende dal contratto, dalla natura della somma e soprattutto dall’eventuale condizione relativa all’ottenimento del finanziamento. Il diniego del mutuo non determina automaticamente in ogni caso la restituzione delle somme.
Posso inserire una clausola sospensiva per il mutuo?
Sì, le parti possono subordinare l’efficacia dell’operazione all’avveramento di una condizione. La formulazione deve però essere coerente con le esigenze concrete dell’acquirente, definendo con sufficiente precisione evento, termini e conseguenze.
Devo pagare la provvigione prima del rogito?
Può accadere. L’art. 1755 c.c. collega il diritto del mediatore alla conclusione dell’affare per effetto del suo intervento, non necessariamente alla stipula del rogito. Occorre verificare quando, nella specifica operazione, si sia formato il vincolo giuridico rilevante.
L’agenzia deve controllare la regolarità urbanistica prima di farmi firmare?
Non bisogna confondere gli obblighi informativi del mediatore con le verifiche specialistiche proprie di un tecnico. L’agenzia è soggetta ai propri obblighi professionali e informativi, mentre la conformità urbanistico-edilizia può richiedere specifiche verifiche tecniche.
Cosa succede se scopro un abuso dopo che il venditore ha accettato?
Dipende dalla natura della difformità e dal contratto. Occorre verificare possibilità di regolarizzazione, dichiarazioni del venditore, informazioni dell’agenzia, eventuali condizioni previste e incidenza della difformità sull’operazione.
Posso modificare il modulo predisposto dall’agenzia?
Le condizioni della proposta devono corrispondere all’accordo che l’acquirente intende realmente formulare. Quando esistono esigenze specifiche, è opportuno valutarle prima della sottoscrizione e verificare se il testo debba essere integrato o modificato.
L’accettazione della proposta deve essere registrata?
Quando le clausole della proposta accettata sono sufficienti a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita, trova applicazione la relativa disciplina della registrazione. Gli agenti immobiliari hanno inoltre specifici obblighi di registrazione per gli affari conclusi tramite il loro intervento.
Ho già firmato e voglio rinunciare all’acquisto: cosa devo fare?
Prima di comunicare il recesso o rifiutare ulteriori pagamenti è opportuno verificare il contenuto della proposta, l’eventuale accettazione, la caparra, le condizioni previste e il motivo per cui non si intende più procedere. Un semplice ripensamento e un inadempimento della controparte sono situazioni giuridicamente molto diverse.