11 Lug Abusi edilizi e mutuo ipotecario: quando la banca può negare o revocare il finanziamento
Acquistare un immobile mediante mutuo ipotecario rappresenta oggi la modalità più diffusa per finanziare una compravendita immobiliare. Tuttavia, molti acquirenti scoprono solo nelle fasi finali della trattativa che la presenza di abusi edilizi, difformità urbanistiche o irregolarità catastali può compromettere l’intera operazione.
Non è raro che una banca, dopo aver avviato l’istruttoria e disposto la perizia sull’immobile, sospenda o addirittura neghi l’erogazione del mutuo a causa di problematiche urbanistiche emerse soltanto durante le verifiche tecniche.
Si tratta di una situazione che può determinare conseguenze molto rilevanti:
- perdita della caparra confirmatoria;
- mancata conclusione della compravendita;
- spese notarili inutilmente sostenute;
- responsabilità del venditore;
- responsabilità dell’agenzia immobiliare;
- contenziosi con l’istituto di credito.
- spese di istruttoria mutuo (spesso rilevanti) sostenute inutilmente
Nel territorio di Bari, della Città Metropolitana e dell’intera Puglia, dove il patrimonio immobiliare è costituito da edifici realizzati in periodi storici differenti e spesso interessati da ampliamenti o modifiche successive, il tema assume particolare importanza.
Comprendere il rapporto tra regolarità urbanistica e mutuo ipotecario significa prevenire problemi che possono comportare ingenti perdite economiche.
Perché la banca verifica la regolarità urbanistica dell’immobile
Molti ritengono che la banca conceda il mutuo valutando esclusivamente il reddito del richiedente.
In realtà l’istituto di credito effettua una duplice verifica:
- valuta la capacità reddituale del mutuatario;
- accerta il valore e la regolarità dell’immobile che costituirà la garanzia ipotecaria.
L’ipoteca rappresenta infatti la principale tutela della banca.
Se l’immobile presenta gravi irregolarità urbanistiche, il suo valore commerciale può diminuire sensibilmente oppure risultare difficilmente realizzabile in caso di esecuzione forzata.
Per questo motivo la conformità edilizia costituisce un elemento essenziale dell’istruttoria bancaria.
Il ruolo del perito incaricato dalla banca
Prima dell’erogazione del mutuo, la banca incarica un tecnico indipendente di effettuare una perizia estimativa.
Il perito verifica:
- lo stato dell’immobile;
- la conformità urbanistica ed edilizia.
- la conformità catastale;
- eventuali abusi edilizi;
- la presenza di vincoli;
- la commerciabilità del bene;
- il valore di mercato.
La relazione tecnica costituisce uno degli elementi fondamentali sui quali l’istituto di credito basa la propria decisione. Come vedi, il perito verifica la cosidetta doppia conformità: edilizia/urbanistica e catastale. Pertanto, già in sede di trattativa, non è sufficiente basarsi sulle sole planimetrie catastali, ma bisogna approfondire anche le concessioni edilizie, siano esse originarie o successive (come i condoni).
Quali abusi edilizi possono compromettere il mutuo
Non tutte le difformità hanno lo stesso peso. Diciamo che le difformità interne, almenochè non intacchino muri portanti o pilastri, sono generalmente risolvibili in maniera molto semplice con una CILA in sanatoria.
Generalmente le maggiori criticità riguardano tutte quelle difformità dette extra sagoma, ossia che aumentano la volumetria disponibile dell’immobile, e che per essere sanate richiedono il rilascio di un Permesso di Costruire in sanatoria. Dette difformità, spesso, non sono sanabili, e comunque le tempistiche per il rilascio del PDC sono molto lunghe e vi sono costi rilevanti.
Verande abusive
Molto frequenti negli immobili costruiti negli anni Settanta e Ottanta. Diciamo che queste, con il Decreto Salva Casa, sono state quasi “derubricate” e costituiscono, tra gli aumenti di volumetria, un abuso minore. Certo, poi dipende sempre da quanto è grande e da come è fatta la veranda. E soprattutto dipende dalla circostanza per la quale, se l’unica cucina o l’unico bagno dell’immobile sono ubicati nella veranda abusiva, chiaramente questo ha un peso differente e porta, spesso, alla negazione del mutuo.
Se la veranda però viene utilizzata come ripostiglio, giardino d’inverno, lavanderia o seconda cucina, generalmente è un problema minore.
Se è fatta con le c.d. “vetrate a pacchetto” trasparenti, non è un abusivismo edilizio.
Ampliamenti non autorizzati
Locali incorporati senza titolo edilizio, tettoie in legno difficilmente amovibili e chiuse in muratura, locali in muratura accessori, oppure interi volumi costruiti al piano seminterrato. Questi rappresentano un semaforo quasi sempre rosso per il mutuo.
Cambi di destinazione d’uso
Garage trasformati in abitazioni oppure locali commerciali adibiti ad uso residenziale, senza aver ottenuto il permesso alla variazione di destinazione d’uso: anche qui, molto probabilmente niente mutuo.
Sopraelevazioni abusive
Interventi privi delle necessarie autorizzazioni comunali. Detti volumi, spesso interi piani costruiti senza permesso, non consentono SICURAMENTE di ottenere mutuo.
Difformità rispetto al progetto originario
Qui occorre verificare se si rientra nelle c.d. “tolleranze costruttive” previste dal Decreto Salva Casa.
Condoni edilizi mai perfezionati
Domande presentate ma mai definite positivamente. In questo caso, se il condono non si è perfezionato, l’immobile è abusivo e niente mutuo. Lo stesso vale se il condono è stato rilasciato, ma rispetto al condono il progetto è stato eseguito diversamente: anche qui vi è un abuso insanabile.
La banca può rifiutare il mutuo?
Sì.
La banca può legittimamente negare il finanziamento quando ritiene che l’immobile non presenti sufficienti garanzie sotto il profilo giuridico o patrimoniale.
Le ipotesi più frequenti riguardano:
- gravi abusi edilizi;
- mancanza del titolo edilizio;
- difformità urbanistiche rilevanti;
- immobili non sanabili;
- irregolarità che incidono sul valore del bene.
Il diniego non costituisce una violazione dei diritti dell’acquirente.
Rappresenta invece una valutazione del rischio effettuata dall’istituto di credito nell’ambito della propria autonomia contrattuale.
Il mutuo può essere revocato dopo l’approvazione?
In alcune circostanze sì.
Può accadere che:
- la delibera bancaria sia stata emessa con riserva;
- emergano successivamente irregolarità nella documentazione;
- il notaio segnali problematiche urbanistiche;
- il perito integri la propria relazione.
In questi casi l’istituto può sospendere o revocare l’erogazione prima della stipula definitiva.
Per questo motivo è sempre opportuno evitare di assumere impegni economici irreversibili prima della definitiva conferma del finanziamento.
Cosa accade se il mutuo viene negato dopo il compromesso?
Questa rappresenta una delle situazioni più delicate.
Se il contratto preliminare non contiene una condizione sospensiva subordinata all’ottenimento del mutuo, l’acquirente potrebbe trovarsi nell’impossibilità di adempiere ai propri obblighi.
Le conseguenze possono comprendere:
- perdita della caparra confirmatoria;
- richiesta di risarcimento del danno;
- esecuzione in forma specifica;
- contenzioso giudiziario.
- rischio che l’agenzia immobiliare pretenda comunque la propria provvigione (leggi qui per approfondire)
Per questo motivo è fondamentale predisporre correttamente la proposta di acquisto e il contratto preliminare. Se si hanno dubbi sulla legittimità edilizia ed urbanistica dell’immobile, inserire la condizione sospensiva subordinata all’ottenimento del mutuo.
La responsabilità del venditore
Il venditore ha il dovere di consegnare un immobile conforme sotto il profilo urbanistico oppure di rappresentare chiaramente eventuali irregolarità.
Se occulta la presenza di abusi edilizi può essere chiamato a rispondere:
- della risoluzione del contratto;
- della restituzione della caparra;
- del risarcimento dei danni;
- delle spese inutilmente sostenute dall’acquirente.
Anche l’agenzia immobiliare può essere responsabile
L’agenzia immobiliare non è tenuta a svolgere accertamenti tecnici specialistici. Leggi qui per approfondire gli obblighi di verifica dell’agenzia immobiliare.
Tuttavia, il mediatore deve comunicare alle parti tutte le circostanze conosciute o conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale.
Qualora ometta informazioni rilevanti riguardanti la regolarità urbanistica dell’immobile, può essere chiamato a rispondere dei danni subiti dall’acquirente (leggi qui)
In presenza di gravi violazioni degli obblighi professionali può inoltre perdere il diritto alla provvigione.
Il ruolo del notaio
Il notaio verifica la documentazione necessaria alla stipula del rogito.
Pur non sostituendosi al tecnico incaricato delle verifiche urbanistiche, il notaio può rilevare incongruenze documentali tali da impedire la stipula.
Ciò comporta spesso il rinvio dell’atto e la sospensione dell’erogazione del mutuo.
Come evitare problemi prima della richiesta del mutuo
Prima di presentare la domanda di finanziamento è consigliabile:
- verificare la conformità urbanistica dell’immobile;
- controllare la conformità catastale;
- incaricare un tecnico di fiducia;
- richiedere copia dei titoli edilizi;
- verificare eventuali pratiche di condono;
- inserire una clausola sospensiva per l’ottenimento del mutuo;
- conservare tutta la documentazione della trattativa.
Una corretta attività preventiva riduce sensibilmente il rischio di future controversie.
Le problematiche più frequenti a Bari e provincia
Nelle compravendite immobiliari concluse a Bari, Modugno, Bitonto, Altamura, Molfetta, Monopoli, Conversano, Noicattaro, Triggiano, Casamassima e negli altri comuni della provincia, emergono frequentemente problematiche riguardanti:
- ampliamenti non autorizzati;
- verande abusive;
- immobili oggetto di vecchi condoni mai perfezionati;
- difformità relative a sopraelevazioni;
- difformità catastali;
- modifiche interne mai regolarizzate.
Tali situazioni incidono direttamente sulle valutazioni della banca e sulla concessione del mutuo ipotecario.
Quando rivolgersi a un avvocato
È opportuno richiedere una consulenza legale quando:
- già in sede di proposta d’acquisto (consigliatissimo)
- la banca ha sospeso il mutuo;
- il finanziamento è stato revocato;
- il notaio ha rinviato il rogito;
- emergono abusi edilizi durante la trattativa;
- il venditore ha taciuto irregolarità urbanistiche;
- si intende recuperare la caparra o ottenere il risarcimento dei danni.
Un intervento tempestivo consente spesso di individuare la soluzione più efficace e prevenire un contenzioso giudiziario.
Il collegamento tra diritto bancario e diritto immobiliare
Le problematiche relative agli abusi edilizi non riguardano esclusivamente il diritto immobiliare.
Esse incidono direttamente anche sul rapporto bancario.
Il mutuo ipotecario è infatti un contratto strettamente collegato alla validità e alla commerciabilità dell’immobile posto in garanzia.
Quando emergono difformità urbanistiche possono sorgere contestazioni che coinvolgono contemporaneamente:
- banca;
- venditore;
- agenzia immobiliare;
- tecnico incaricato;
- notaio.
Una gestione coordinata della vicenda consente di individuare la strategia più efficace per tutelare il cliente sotto ogni profilo.
Conclusioni
Gli abusi edilizi rappresentano una delle principali cause di blocco delle compravendite finanziate mediante mutuo ipotecario.
Una verifica preventiva della regolarità urbanistica consente di evitare ritardi, contenziosi e gravi conseguenze economiche.
Quando invece le irregolarità emergono nel corso della trattativa, è fondamentale valutare tempestivamente le responsabilità dei soggetti coinvolti e adottare le iniziative più opportune per tutelare i propri diritti.
Domande frequenti (FAQ)
La banca può rifiutare il mutuo per un abuso edilizio?
Sì. Se l’abuso incide sulla commerciabilità o sul valore dell’immobile, la banca può negare l’erogazione del finanziamento.
Anche una piccola difformità può bloccare il mutuo?
Dipende dalla natura della difformità e dalla politica di rischio dell’istituto di credito. Alcune irregolarità possono essere sanabili, altre incidono in modo determinante sulla concessione del mutuo.
Se il mutuo viene negato per abusi edilizi perdo la caparra?
Può accadere se il contratto preliminare non prevede una condizione sospensiva legata all’ottenimento del mutuo. È quindi fondamentale redigere con attenzione la proposta d’acquisto.
L’agenzia immobiliare risponde se non informa degli abusi edilizi?
Può essere responsabile quando era a conoscenza delle irregolarità o avrebbe potuto conoscerle con l’ordinaria diligenza professionale e non le ha comunicate.
Posso ottenere il risarcimento dei danni?
Se il comportamento del venditore, del mediatore o di altri soggetti ha determinato un danno economico, è possibile valutare la sussistenza dei presupposti per un’azione risarcitoria.
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Se la banca ha sospeso o negato il finanziamento a causa di abusi edilizi, oppure hai scoperto difformità urbanistiche dopo aver firmato una proposta di acquisto o un contratto preliminare, è importante agire tempestivamente.
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