04 Nov Due diligence immobiliare per investitori: i 12 controlli indispensabili prima di acquistare
La due diligence immobiliare è una delle attività più importanti per chi investe nel mercato immobiliare. Prima di acquistare un appartamento da ristrutturare, una villa da frazionare, un immobile commerciale o un edificio da valorizzare, è fondamentale verificare non soltanto il prezzo e le condizioni apparenti del bene, ma anche la sua situazione giuridica, urbanistica, catastale, fiscale ed economica.
A Bari e in provincia, come nel resto d’Italia, un investimento apparentemente conveniente può trasformarsi in un’operazione problematica quando emergono ipoteche, abusi edilizi, controversie tra proprietari, occupazioni non dichiarate o vincoli che impediscono di realizzare il progetto previsto.
La due diligence immobiliare serve proprio a individuare questi rischi prima di impegnare il capitale, consentendo all’investitore di decidere se acquistare, rinegoziare il prezzo, richiedere garanzie oppure rinunciare all’operazione.
Per un investitore, infatti, il vero affare non è necessariamente l’immobile acquistato al prezzo più basso, ma quello che può essere acquistato, trasformato e rivenduto o messo a reddito senza costi imprevisti incompatibili con il rendimento atteso.
Leggi le guide dello Studio Legale Scavo nella sezione “diritto immobiliare”
Cos’è la due diligence immobiliare e a cosa serve?
La due diligence immobiliare è un processo di analisi preventiva attraverso il quale vengono esaminate le caratteristiche di un immobile e i rischi collegati al suo acquisto.
Non consiste in una semplice raccolta di documenti.
È un’attività di verifica che permette di confrontare ciò che il venditore dichiara con quanto risulta dai registri immobiliari, dagli atti di provenienza, dagli archivi comunali, dal catasto e dalla situazione materiale del bene.
Per un investitore, la due diligence deve rispondere a cinque domande fondamentali:
- Posso acquistare l’immobile? Occorre verificare titolarità, poteri di vendita e gravami.
- Posso utilizzarlo come previsto? Bisogna accertare destinazione d’uso, regolarità edilizia e vincoli.
- Posso trasformarlo? È necessario verificare la fattibilità urbanistica e tecnica degli interventi e se i vincoli presenti possano essere rimossi
- Posso rivenderlo o affittarlo? Vanno considerati commerciabilità, occupazione e vincoli contrattuali.
- L’operazione è economicamente conveniente? Devono essere calcolati tutti i costi e i possibili rischi.
Una due diligence completa coinvolge generalmente competenze diverse: avvocato, notaio, tecnico abilitato e, quando necessario, commercialista e professionisti specializzati nella valutazione immobiliare.
Perché la due diligence è fondamentale per gli investitori immobiliari?
Chi acquista una casa per abitarci valuta soprattutto le caratteristiche dell’immobile e la sua idoneità alle esigenze personali.
L’investitore deve compiere un’analisi ulteriore: verificare se l’operazione sia in grado di generare un rendimento adeguato al capitale impiegato e al rischio assunto.
Immaginiamo di acquistare un appartamento a Bari per 130.000 euro, prevedendo 35.000 euro di ristrutturazione e una successiva rivendita a 210.000 euro.
Sulla carta, l’operazione potrebbe sembrare interessante.
Ma cosa succederebbe se, dopo il preliminare, emergessero una veranda abusiva non regolarizzabile, una controversia condominiale relativa a lavori straordinari o un contratto di locazione opponibile all’acquirente?
Il margine previsto potrebbe ridursi notevolmente o scomparire.
La due diligence immobiliare permette di valutare questi problemi prima che diventino obbligazioni economiche difficili da gestire.
I 12 controlli indispensabili nella due diligence immobiliare
Checklist per investitori immobiliari12 verifiche
Puoi utilizzare questa checklist come promemoria preliminare. Non sostituisce l’analisi professionale del singolo immobile.
1. Titolarità e provenienza e diritti di terzi
2. Ipoteche e pignoramenti
3. Contenziosi e rischi del venditore – domande giudiziali trascritte
4. Conformità urbanistico-edilizia
5. Conformità catastale
6. Agibilità, impianti e condizioni tecniche
7. Vincoli e destinazione d’uso
8. Occupazione e contratti di locazione
9. Condominio e spese straordinarie
10. Fattibilità del progetto di investimento
11. Fiscalità e costi complessivi
12. Contratti e garanzie per l’acquisto Copia la checklist
1. Verificare la proprietà e la provenienza dell’immobile
Il primo controllo riguarda l’identità del proprietario e la legittimazione a vendere.
Non è sufficiente verificare che il venditore risulti intestatario dell’immobile al catasto.
Occorre esaminare il titolo di provenienza, che può essere una compravendita, una successione, una donazione, una divisione o un provvedimento giudiziario.
Ricorda: se ci sono più cointestatari, tutti devono dare il loro consenso unanime alla vendita.
Recentemente abbiamo assistito un cliente investitore che, dopo aver sottoscritto la proposta d’acquisto con un agenzia immobiliare, è venuto a conoscenza che solo uno dei comproprietari avesse effettivamente dato incarico all’agenzia e avesse effettivamente intenzione di vendere, mentre gli altri erano irreperibili perchè all’estero. Ovviamente questo avrebbe comportato notevoli difficoltà e ritardi nella conclusione dell’affare, per cui abbiamo agito per dichiarare la risoluzione del preliminare. Con una due diligence preventiva, tutto sarebbe stato analizzato prima di fare la proposta, e magari avremmo avuto il tempo, come in un altro caso risolto positivamente, di riuscire a raccogliere le procure internazionali degli altri comproprietari residenti all’estero e portare a casa l’affare.
Quali documenti esaminare?
Tra i documenti più importanti rientrano l’atto di provenienza, le risultanze dei registri immobiliari, le eventuali successioni e gli atti relativi a precedenti trasferimenti.
È inoltre necessario verificare se il bene appartenga a un solo soggetto o a più comproprietari.
Se l’immobile è intestato a una società, occorre accertare anche i poteri del soggetto che intende venderlo.
oltretutto se l’immobile è intestato a una società, bisogna anche analizzarne i bilanci per evitare il rischio di revocatorie da parte dei creditori o che la società fallisca entro i due anni dalla vendita.
I rischi delle provenienze ereditarie e delle donazioni
Gli immobili provenienti da successioni o donazioni richiedono verifiche specifiche.
Possono emergere controversie tra eredi, questioni relative alla legittima, problemi di continuità delle trascrizioni o diritti di terzi.
Per gli immobili di provenienza donativa, la disciplina vigente e quella applicabile temporalmente al trasferimento devono essere esaminate con attenzione.
Non ogni provenienza da donazione costituisce un ostacolo all’acquisto, ma ignorarla può esporre l’investitore a rischi non previsti.
2. Controllare ipoteche, pignoramenti e altri gravami
La seconda verifica riguarda l’esistenza di vincoli o gravami che possono incidere sulla proprietà o sul suo trasferimento.
L’ispezione ipotecaria consente di esaminare le formalità presenti nei registri immobiliari, comprese trascrizioni, iscrizioni e annotazioni.
Se sono presenti ipoteche, bisogna inserire già in proposta che le stesse saranno cancellate entro la data prevista per il rogito o contestualmente ad esso e verificarne gli importi. Chiaro che, se ci sono più ipoteche, di varia natura (volontaria, giudiziale, legale) e molti debiti, bisogna ricevere dal venditore tutta la documentazione ad essi relativa. In questi casi è consigliabile farsi dare dal venditore una delega per trattare direttamente con il proprio avvocato di fiducia con i creditori.
Se è presente un pignoramento, bisogna andare a trattare direttamente con i creditori, previa delega da parte del venditore.
Le formalità da ricercare
È necessario verificare la presenza di:
- Ipoteche volontarie derivanti da mutui.
- Ipoteche giudiziali.
- Ipoteche legali.
- Pignoramenti immobiliari.
- Sequestri.
- Domande giudiziali trascritte.
- Servitù e altri diritti reali.
- Ulteriori formalità pregiudizievoli.
La presenza di un’ipoteca non impedisce necessariamente la compravendita. Ricordati: l’ipoteca è una garanzia reale, ossia segue l’immobile, a prescindere da chi sia l’intestatario.
Occorre però stabilire come e quando il gravame sarà cancellato.
Diverso è il caso di un immobile già pignorato, nel quale il trasferimento deve essere coordinato con gli effetti della procedura esecutiva.
Acquistare un immobile pignorato: un controllo particolarmente delicato
Per chi investe in immobili prima dell’asta, la due diligence deve comprendere anche l’esame del fascicolo dell’esecuzione immobiliare.
È necessario individuare il creditore procedente, gli eventuali creditori intervenuti, il valore di stima e lo stato della procedura.
Un accordo con un solo creditore non garantisce necessariamente la definizione di tutte le posizioni.
L’acquisto deve quindi essere strutturato in modo da evitare che l’immobile resti esposto agli effetti del pignoramento.
3. Verificare contenziosi, debiti e rischi collegati al venditore
Un immobile può essere formalmente commerciabile e presentare comunque rischi derivanti dalla situazione personale o societaria del venditore.
Pensiamo a un imprenditore che vende un immobile mentre attraversa una grave crisi finanziaria.
In determinate circostanze, la compravendita potrebbe essere esposta ad azioni dei creditori, comprese azioni revocatorie, quando ne ricorrano i presupposti di legge.
Al contempo bisogna verificare se ci siano cause pendenti trascritte sull’immobile che possano incidere sulla titolarità dell’immobile. Tra di esse, le più rischiose per chi acquista sono:
- contratti preliminari trascritti;
- azioni ex art. 2932 cod. civ., con cui un precedente promissario acquirente ha citato il promissario venditore per ottenere il trasferimento dell’immobile in forza di un preliminare precedentemente stipulato;
- azioni di riduzione o restituzione a seguito di impugnazione del testamento o per lesione di legittima, nel caso in cui l’immobile sia pervenuto per testamento o donazione;
- azioni di accertamento di usucapione;
- azioni di accertamento o riconoscimento di servitù o diritti di terzi sugli immobili (da verificare specie se l’oggetto dell’acquisto è una villa o un terreno o un fabbricato in campagna);
- azioni revocatorie;
- azioni di risoluzione del contratto di compravendita per illiceità dell’oggetto, eccessiva onerosità sopravvenuta;
- più in generale, ogni azione che possa limitare, comprimere o revocare i diritti di proprietà del venditore sull’immobile.
Venditore privato o società: cosa cambia?
Se il venditore è un privato, occorre valutare eventuali procedure esecutive, controversie sulla proprietà e situazioni debitorie rilevanti per l’operazione.
Se il venditore è una società, la verifica può comprendere visura camerale, bilancio, poteri di rappresentanza, stato dell’impresa, eventuali procedure di regolazione della crisi e autorizzazioni necessarie.
Non ogni debito del venditore rende rischioso l’acquisto.
Il punto è stabilire se la situazione possa incidere sulla validità, sull’efficacia o sulla stabilità del trasferimento.
4. Verificare la conformità urbanistica ed edilizia
È uno dei controlli più importanti dell’intera due diligence immobiliare.
La regolarità urbanistico-edilizia riguarda la corrispondenza tra l’immobile esistente e i titoli che ne hanno autorizzato la realizzazione e le successive trasformazioni.
Il riferimento normativo principale è il D.P.R. 380/2001, Testo Unico dell’Edilizia, che disciplina anche lo stato legittimo dell’immobile e i regimi di regolarizzazione applicabili. Normattiva
Quali documenti verificare?
Il tecnico incaricato dovrebbe esaminare, secondo le caratteristiche del bene:
- Titolo edilizio originario.
- Permessi di costruire e precedenti concessioni o licenze.
- Varianti.
- SCIA, DIA e CILA pertinenti.
- Eventuali provvedimenti di sanatoria.
- Elaborati grafici depositati.
- Stato attuale dell’immobile.
Questi documenti devono essere confrontati con quanto effettivamente realizzato.
Perché gli abusi edilizi possono compromettere l’investimento?
Un abuso può incidere sulla commerciabilità, sulla finanziabilità, sui costi di ristrutturazione e sulla possibilità di utilizzare l’immobile per la finalità prevista.
Non tutte le difformità hanno la stessa gravità e non tutte sono regolarizzabili.
La verifica deve quindi distinguere tra irregolarità formali, difformità suscettibili di regolarizzazione e situazioni che possono impedire la realizzazione del progetto.
Un investitore che intende rivendere rapidamente l’immobile non può permettersi di scoprire questi problemi dopo aver concluso l’acquisto.
5. Controllare la conformità catastale
La verifica catastale riguarda la corrispondenza tra i dati e le planimetrie depositate in catasto e lo stato di fatto dell’immobile.
L’articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 prevede specifici requisiti per gli atti di trasferimento relativi a fabbricati esistenti, tra cui l’identificazione catastale e la dichiarazione di conformità nei termini stabiliti dalla norma. Normattiva
Conformità catastale e urbanistica sono la stessa cosa?
No.
Un immobile può risultare correttamente rappresentato nella planimetria catastale e presentare comunque irregolarità edilizie.
Il catasto ha principalmente funzioni identificative e fiscali; non sostituisce i titoli edilizi.
Per questo, una due diligence immobiliare completa deve comprendere entrambe le verifiche.
Attenzione a frazionamenti e fusioni
Quando l’investitore intende dividere un appartamento in due unità, unire immobili confinanti o modificare la distribuzione interna, non basta verificare che il catasto sia aggiornato.
Occorre accertare preventivamente la fattibilità urbanistica dell’intervento e i successivi adempimenti catastali.
6. Verificare agibilità, impianti e condizioni tecniche
La due diligence deve considerare anche le condizioni materiali dell’immobile.
L’eventuale mancanza dell’agibilità non produce automaticamente gli stessi effetti in ogni compravendita, ma può incidere sull’utilizzabilità del bene, sul valore economico e sulle responsabilità contrattuali.
Occorre verificare la documentazione disponibile e valutare se le condizioni dell’immobile consentano l’utilizzo previsto.
Impianti e sicurezza
Un investitore dovrebbe accertare, in particolare, lo stato degli impianti elettrici, idrici, termici e degli altri impianti rilevanti.
È opportuno esaminare le dichiarazioni di conformità o di rispondenza, quando disponibili e pertinenti, e verificare gli eventuali interventi necessari.
Per immobili destinati alla locazione o alla rivendita, queste verifiche incidono direttamente sui costi e sui tempi dell’operazione.
Condizioni strutturali
Crepe, infiltrazioni, umidità, problemi statici e degrado delle strutture possono comportare interventi molto più costosi di una normale ristrutturazione.
Nei casi più complessi è opportuno coinvolgere un ingegnere strutturista.
Un sopralluogo superficiale non può sostituire una valutazione tecnica adeguata.
7. Verificare vincoli urbanistici, paesaggistici e destinazione d’uso
Non tutti gli immobili possono essere trasformati o utilizzati liberamente.
La presenza di vincoli paesaggistici, culturali, urbanistici o di altra natura può incidere sugli interventi consentiti.
Per gli investimenti in Puglia, soprattutto in aree storiche, costiere o rurali, questo controllo può assumere particolare importanza.
Cambio di destinazione d’uso
Un investitore potrebbe voler trasformare un locale commerciale in abitazione, un deposito in ufficio o un edificio in struttura ricettiva.
Prima dell’acquisto è necessario verificare se il cambio di destinazione d’uso sia consentito e quali adempimenti siano richiesti.
Le possibilità dipendono dalla normativa applicabile, dagli strumenti urbanistici e dalle caratteristiche dell’immobile.
Immobili destinati a B&B e locazioni turistiche
L’acquisto di un immobile per attività ricettive richiede ulteriori controlli.
Occorre verificare l’utilizzo consentito, i requisiti richiesti per l’attività programmata, gli eventuali vincoli condominiali e la normativa nazionale e regionale applicabile.
La semplice possibilità di acquistare un immobile non garantisce che possa essere utilizzato per qualsiasi attività economica.
8. Verificare occupazione, locazioni e diritti di terzi
Un immobile può essere acquistato senza che l’acquirente ne ottenga immediatamente la disponibilità materiale.
È necessario verificare se sia occupato dal proprietario, da un conduttore, da un familiare o da altri soggetti.
Acquistare un immobile locato
Se esiste un contratto di locazione, occorre esaminarne durata, registrazione, canone, eventuali morosità e opponibilità all’acquirente.
L’acquisto non comporta automaticamente la cessazione della locazione. Anzi, normalmente, chi acquista l’immobile è tenuto a rispettare il contratto di locazione, ovviamente a condizione che l’acquirente paghi.
Per chi intende rivendere un immobile libero, un contratto opponibile può modificare completamente la strategia dell’investimento.
Usufrutto, diritto di abitazione e altri diritti
È necessario verificare anche la presenza di usufrutto, uso, abitazione e altri diritti reali.
Acquistare la nuda proprietà, ad esempio, significa acquisire un diritto diverso dalla piena proprietà immediatamente disponibile.
Il prezzo deve essere valutato tenendo conto di questa differenza.
Immobili occupati senza titolo
L’eventuale occupazione abusiva deve essere analizzata con attenzione.
Occorre considerare i tempi, i costi e gli strumenti giuridici necessari per ottenere il rilascio.
Il valore di mercato di un immobile libero non coincide necessariamente con quello di un immobile occupato.
9. Controllare la situazione condominiale
Quando l’investimento riguarda un appartamento in condominio, la due diligence deve comprendere anche le verifiche relative all’edificio.
Un appartamento apparentemente conveniente può comportare costi elevati per lavori straordinari già deliberati o per problemi riguardanti le parti comuni.
Quali documenti richiedere?
È opportuno esaminare i verbali assembleari rilevanti, il regolamento condominiale, la situazione dei pagamenti e le informazioni sulle opere straordinarie programmate o deliberate.
L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede, tra l’altro, una responsabilità solidale dell’acquirente con il venditore per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, secondo il criterio previsto dalla norma. Questa responsabilità normalmente si estende alle sole quote ordinarie e non anche alle quote straordinarie.
Attenzione ai lavori straordinari
Facciate, tetti, ascensori e impianti comuni possono richiedere interventi economicamente importanti.
Prima di acquistare è necessario stabilire chi debba sostenere i relativi costi e disciplinare contrattualmente i rapporti tra venditore e acquirente, ferma restando la normativa applicabile nei confronti del condominio.
10. Verificare la fattibilità del progetto immobiliare
Per un investitore, la due diligence non deve limitarsi a verificare lo stato attuale dell’immobile.
Deve accertare anche se sia possibile realizzare il progetto economico programmato.
Acquistare per ristrutturare e rivendere
Chi intende effettuare un’operazione di flipping immobiliare deve verificare la fattibilità degli interventi, i costi e i tempi di realizzazione.
È importante distinguere tra lavori semplicemente desiderati e interventi effettivamente consentiti.
Acquistare per frazionare
Il frazionamento di un immobile può aumentare il valore complessivo delle unità ottenute, ma non è sempre possibile.
Occorre valutare requisiti urbanistici, superfici, accessi, impianti, eventuali vincoli e adempimenti edilizi e catastali.
Acquistare per mettere a reddito
Chi intende affittare l’immobile deve verificare la destinazione d’uso, le condizioni dell’unità, gli eventuali contratti già esistenti e la sostenibilità economica della locazione.
Un rendimento teorico elevato può ridursi quando si considerano manutenzione, periodi di sfitto, fiscalità e morosità.
11. Analizzare fiscalità, costi e rendimento effettivo
Una due diligence immobiliare per investitori deve comprendere anche l’analisi economica e fiscale.
Il prezzo indicato nell’annuncio non coincide con il capitale complessivamente necessario.
I costi da considerare
L’investitore dovrebbe valutare:
- Prezzo di acquisto.
- Imposte applicabili alla compravendita.
- Spese notarili e professionali.
- Eventuali provvigioni di intermediazione.
- Costi tecnici.
- Lavori e regolarizzazioni.
- Oneri finanziari.
- Spese condominiali e di mantenimento.
- Imposte e costi dell’eventuale rivendita.
Anche la modalità di acquisto può incidere sul trattamento fiscale.
L’acquisto da un privato, da un’impresa o tramite una società immobiliare può presentare conseguenze differenti.
Esempio: quanto rende realmente un investimento immobiliare?
Consideriamo un’operazione ipotetica di acquisto, ristrutturazione e rivendita.
SIMULAZIONE ECONOMICA — DATI IPOTETICI
Prezzo di acquisto
130.000 €
Ristrutturazione
35.000 €
Altri costi stimati
15.000 €
Prezzo di rivendita
210.000 €
Investimento
180.000 €
Margine stimato
30.000 €
ROI semplice
16,7%
Il margine è calcolato sottraendo dal prezzo di rivendita il costo di acquisto, i lavori e gli altri costi inseriti. Non equivale all’utile netto fiscale e non considera separatamente il fattore tempo, le imposte non incluse nei costi o gli imprevisti.
Nell’esempio iniziale, a fronte di un investimento complessivo di 180.000 euro e di una rivendita a 210.000 euro, il margine prima degli ulteriori oneri non considerati è di 30.000 euro.
Ma se emergesse una difformità edilizia che comportasse 20.000 euro di lavori aggiuntivi, il margine scenderebbe a 10.000 euro.
Questo dimostra perché la due diligence immobiliare non sia soltanto una tutela giuridica: è anche uno strumento per proteggere la redditività dell’investimento.
12. Predisporre correttamente proposta d’acquisto e preliminare
L’ultimo controllo riguarda la struttura contrattuale dell’operazione.
Una volta individuati i rischi, è necessario stabilire come gestirli prima di assumere obbligazioni vincolanti.
E’ sempre consigliato, specie se si acquista come investimento, strutturare una proposta d’acquisto su misura, che consideri tutti gli aspetti emersi dalla due diligence.
Affidarsi ai prestampati delle agenzie può essere un rischio enorme, come giocare alla roulette russa.
Perché una proposta standard può non essere sufficiente
Nelle operazioni immobiliari complesse, una proposta d’acquisto generica può lasciare irrisolti aspetti fondamentali.
È opportuno valutare clausole relative alla regolarità urbanistica, alla cancellazione dei gravami, alla consegna dell’immobile, alla documentazione da produrre e alle condizioni necessarie per perfezionare l’acquisto.
Clausole sospensive e condizioni contrattuali
In determinate situazioni può essere utile subordinare l’efficacia del contratto al verificarsi di eventi specifici, come l’ottenimento di un finanziamento, la conclusione di una verifica tecnica o la definizione di una posizione debitoria.
Le clausole devono essere formulate in modo preciso.
Una generica dichiarazione secondo cui l’immobile è regolare non equivale a una disciplina completa dei rischi individuati.
Caparra confirmatoria o acconto?
La qualificazione delle somme versate è particolarmente importante.
La caparra confirmatoria, disciplinata dall’articolo 1385 c.c., produce effetti differenti rispetto a un semplice acconto sul prezzo.
In un investimento subordinato a verifiche ancora da completare, la scelta dello strumento contrattuale deve essere coerente con i rischi dell’operazione. (leggi qui per approfondire la differenza tra caparra e acconto)
Due diligence immobiliare: quali documenti deve chiedere un investitore?
La documentazione varia in base alla tipologia dell’immobile e al progetto di investimento.
Questa tabella riassume i principali documenti da acquisire o verificare.
| Area | Documenti principali |
|---|---|
| Proprietà | Atto di provenienza, titoli successori, eventuali atti di divisione |
| Gravami | Ispezioni ipotecarie, note di trascrizione e iscrizione |
| Urbanistica | Titoli edilizi, varianti, sanatorie, elaborati grafici |
| Catasto | Visura storica, planimetria, elaborato planimetrico ove pertinente |
| Tecnica | Documentazione agibilità, impianti, APE, eventuali perizie |
| Condominio | Regolamento, verbali, situazione contabile, lavori deliberati |
| Occupazione | Contratti di locazione, documenti relativi a diritti di terzi |
| Investimento | Computo dei lavori, preventivi, analisi costi e ricavi |
| Contratti | Proposta, preliminare, accordi con creditori o comproprietari |
La disponibilità di un documento non ne garantisce automaticamente la correttezza o l’aggiornamento.
Per questo, le verifiche devono essere svolte sui documenti effettivamente rilevanti e, quando necessario, integrate con accessi agli archivi pubblici e sopralluoghi.
Quanto costa una due diligence immobiliare?
Non esiste un costo unico valido per tutte le operazioni.
Il compenso dipende dalla tipologia di immobile, dalla quantità di documentazione, dalla complessità delle verifiche e dal numero dei professionisti coinvolti.
Una due diligence su un appartamento libero, con provenienza ordinaria e documentazione completa, presenta generalmente una complessità inferiore rispetto a quella necessaria per un edificio da frazionare, un immobile pignorato o un complesso immobiliare acquistato da una società in crisi.
L’investitore dovrebbe considerare il costo della due diligence come una voce del budget iniziale.
Un controllo effettuato prima dell’acquisto può evitare conseguenze economiche molto più rilevanti.
Quando effettuare la due diligence: prima o dopo la proposta d’acquisto?
Il momento migliore è prima di sottoscrivere una proposta vincolante e versare somme significative.
Quando non è possibile completare tutte le verifiche preliminarmente, occorre valutare una struttura contrattuale che disciplini in modo adeguato gli accertamenti ancora da effettuare e le conseguenze dei loro esiti.
Non è prudente rimandare ogni verifica al momento del rogito.
A quel punto l’acquirente potrebbe aver già assunto obbligazioni contrattuali e versato somme rilevanti.
Due diligence immobiliare per operazioni complesse: immobili pignorati, successioni e investimenti societari
Alcune operazioni richiedono approfondimenti ulteriori rispetto a una compravendita ordinaria.
Immobili pignorati e saldo e stralcio
Quando l’immobile è coinvolto in un’esecuzione, occorre ricostruire la posizione dei creditori, la situazione processuale e le condizioni necessarie per definire i debiti.
L’acquisto può essere collegato a una trattativa di saldo e stralcio, ma la sua fattibilità dipende dalle caratteristiche della posizione.
Immobili ereditati e comunioni immobiliari
Quando l’immobile appartiene a più eredi o comproprietari, occorre verificare i diritti di ciascuno, l’eventuale presenza di controversie e la possibilità di perfezionare la vendita.
Se viene acquistata soltanto una quota, devono essere valutate le conseguenze della comunione e gli eventuali diritti di prelazione applicabili, come quelli previsti dall’articolo 732 c.c. nelle condizioni stabilite dalla norma.
Acquisti immobiliari da società
L’acquisto da una società richiede controlli sui poteri di rappresentanza e, quando necessario, sulla situazione economico-finanziaria e sull’eventuale presenza di procedure di crisi o insolvenza.
Se l’investitore acquista partecipazioni di una società proprietaria di immobili, anziché direttamente gli immobili, la due diligence deve estendersi anche alle passività e agli obblighi della società.
Domande frequenti sulla due diligence immobiliare
La due diligence immobiliare è obbligatoria per legge?
Non esiste un obbligo generalizzato di effettuare una due diligence completa per ogni compravendita. Esistono però specifici requisiti legali e verifiche necessarie per la stipula degli atti. Per gli investitori, un’analisi preventiva approfondita è particolarmente consigliabile.
Qual è la differenza tra due diligence legale e tecnica?
La due diligence legale riguarda titolarità, gravami, contratti, controversie e rischi giuridici. Quella tecnica esamina regolarità edilizia, conformità catastale, condizioni dell’immobile e fattibilità degli interventi. Sono attività complementari.
Il notaio effettua già tutte le verifiche necessarie?
Il notaio svolge le verifiche e gli adempimenti previsti dalla legge e dalla propria funzione professionale. Tuttavia, la verifica notarile non sostituisce automaticamente una due diligence tecnica, economica e progettuale completa per l’investitore.
Come verificare se un immobile ha ipoteche o pignoramenti?
Attraverso le ispezioni presso i registri immobiliari è possibile individuare le formalità pubblicitarie rilevanti. Le risultanze devono essere interpretate correttamente e aggiornate in prossimità della stipula.
Una casa conforme al catasto può avere abusi edilizi?
Sì. La conformità catastale e la regolarità urbanistico-edilizia sono distinte. Occorre verificare i titoli edilizi e confrontarli con lo stato effettivo dell’immobile.
Si può acquistare un immobile con irregolarità edilizie?
Dipende dalla natura delle irregolarità, dalla disciplina applicabile e dalla struttura dell’operazione. È necessario verificare gli effetti giuridici delle difformità e l’eventuale possibilità di regolarizzazione prima di impegnarsi all’acquisto.
Quanto tempo richiede una due diligence immobiliare?
Dipende dalla complessità dell’immobile e dalla disponibilità dei documenti. Le verifiche possono richiedere più tempo quando occorrono accessi agli atti comunali, accertamenti su provenienze complesse o esami di procedure giudiziarie.
Chi paga la due diligence immobiliare?
Di norma, il soggetto che incarica i professionisti sostiene i relativi costi, salvo accordi differenti. Un investitore può concordare con il venditore la produzione di documenti e la ripartizione di determinate spese.
La due diligence può far diminuire il prezzo dell’immobile?
Le criticità emerse possono costituire elementi oggettivi per rinegoziare il prezzo o le condizioni dell’acquisto. Il venditore, tuttavia, non è automaticamente obbligato ad accettare una riduzione.
Quali controlli sono più importanti per acquistare una casa da ristrutturare e rivendere?
Oltre alla proprietà e ai gravami, sono fondamentali regolarità edilizia, fattibilità degli interventi, condizioni strutturali, costi dei lavori, fiscalità e tempi di commercializzazione.
Due diligence immobiliare a Bari: tutelare il capitale prima di investire
La due diligence immobiliare è il passaggio che permette di distinguere un’opportunità di investimento da un’operazione potenzialmente rischiosa.
Acquistare un immobile senza aver verificato titolarità, ipoteche, pignoramenti, regolarità edilizia, occupazione e fattibilità del progetto può comportare spese impreviste, ritardi e controversie.
Per un investitore, queste criticità possono incidere direttamente sulla redditività dell’operazione e sulla possibilità di rivendere o mettere a reddito il bene.
Lo Studio Legale Scavo di Bari assiste investitori privati, società immobiliari e imprenditori nella valutazione giuridica e nella strutturazione di operazioni immobiliari, anche complesse.
L’assistenza comprende, secondo le caratteristiche dell’incarico, l’analisi della titolarità e dei gravami, la valutazione dei rischi contrattuali, le verifiche sulle procedure giudiziarie, la negoziazione degli accordi e il coordinamento con notai e tecnici incaricati.
Stai valutando un investimento immobiliare a Bari, in provincia o in Puglia?
Prima di firmare una proposta d’acquisto, versare una caparra o impegnare il capitale in una ristrutturazione, è opportuno verificare se l’immobile sia giuridicamente acquistabile e se il progetto sia effettivamente realizzabile.
Contatta lo Studio Legale Scavo — Avvocato Immobiliare Bari per una consulenza dedicata alla due diligence immobiliare e alla tutela del tuo investimento.
Gli autori
Avvocati Francesco e Alessandro Scavo — Foro di Bari
L’Avv. Francesco Scavo esercita la professione dal 1991. Dopo quattro anni di esperienza nell’ufficio legale di una banca, ha maturato una lunga attività nel diritto bancario, immobiliare e successorio, occupandosi di oltre 2.000 casi.
L’Avv. Alessandro Scavo ha lavorato per sette anni nel settore bancario dei crediti ipotecari deteriorati, gestendo oltre 1.000 posizioni per un controvalore di circa 700 milioni di euro.
Entrambi hanno maturato esperienza diretta negli investimenti immobiliari, conducendo circa 40 operazioni in proprio e circa 400 per conto di clienti.
Nel 2017 hanno fondato, insieme a Federico Scavo, Valore Aggiunto Group, realtà attiva nell’assistenza a investitori, società e privati nelle acquisizioni immobiliari, nelle operazioni di saldo e stralcio e nello sviluppo di progetti immobiliari.
Approfondimenti
Per approfondire i controlli e i rischi relativi agli acquisti immobiliari: