10 Lug Quando l’agenzia immobiliare perde il diritto alla provvigione? Guida completa per Bari e provincia
Chi acquista o vende un immobile tramite un’agenzia immobiliare sa che, al momento della conclusione dell’affare, sorge normalmente l’obbligo di corrispondere la provvigione al mediatore.
Molto meno conosciuto è un principio fondamentale del diritto civile: l’agenzia immobiliare non ha sempre diritto alla provvigione.
Il compenso del mediatore presuppone infatti che l’attività professionale sia stata svolta nel rispetto delle norme del Codice Civile, dei principi di correttezza e buona fede e degli obblighi di informazione imposti dalla legge.
Quando tali doveri vengono violati, il cliente può contestare il pagamento della provvigione e, nei casi più gravi, richiederne anche la restituzione.
Si tratta di una questione che interessa numerose compravendite immobiliari concluse a Bari, nei comuni della provincia e più in generale in tutta la Puglia, dove il contenzioso tra clienti e agenzie immobiliari riguarda frequentemente omissioni informative, irregolarità urbanistiche e documentazione incompleta.
In questa guida analizziamo quando il mediatore perde il diritto alla provvigione, cosa dice il Codice Civile e quali tutele spettano ad acquirenti e venditori.
Cos’è la provvigione dell’agenzia immobiliare
La provvigione rappresenta il compenso spettante al mediatore per aver messo in relazione le parti e favorito la conclusione dell’affare.
L’articolo 1755 del Codice Civile stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
Non basta, quindi, aver mostrato un immobile o aver organizzato una visita.
Occorre che l’attività del mediatore sia stata determinante per la conclusione della compravendita. Sul requisito dell’apporto determinante da parte dell’agente immobiliare si è peraltro espressa molto negli ultimi anni la Cassazione (Cass. Civ. n. 7626/2023, n. 3165/2023,n. 27185/2022, n. 11443/2022, n. 22426/2020), stabilendo che il diritto alla provvigione per l’agenzia immobiliare scatta solo se il suo intervento è stato il nesso di causalità determinante per la vendita.
Quando nasce il diritto alla provvigione
Il diritto alla provvigione nasce quando:
- l’affare è stato concluso (generalmente, la provvigione matura al preliminare e non al definitivo);
- esiste un collegamento tra l’attività del mediatore e la conclusione del contratto;
- il mediatore ha operato correttamente, con diligenza e professionalità e rispettando gli obblighi informativi impostigli;
- sono stati rispettati gli obblighi previsti dalla legge e dalla giurisprudenza.
Il presupposto della correttezza professionale è spesso trascurato. Precisiamo: questo non vuole essere un attacco alla categoria, della quale fanno parte anche tanti nostri clienti. Ma se ci si pone come “professionisti” o “consulenti” sul mercato, si deve operare con altrettanta professionalità, e non adottando comportamenti commerciali (false o incomplete informazioni, comportamenti poco trasparenti e tendenti solo alla tutela del venditore o alla massimizzazione della provvigione, ecc.) tipici del commercio spicciolo, quasi mercatale. Ed è chiaro che, in ogni categoria professionale, c’è sempre chi si comporta con correttezza e professionalità e chi meno.
La correttezza professionale costituisce uno degli elementi più importanti per stabilire se il compenso sia effettivamente dovuto.
Il diritto alla provvigione non è automatico
Molti clienti ritengono che firmando una proposta di acquisto siano automaticamente obbligati a pagare la provvigione.
In realtà non è così.
Il diritto al compenso può essere escluso quando il comportamento del mediatore risulti contrario ai doveri professionali imposti dagli articoli 1754 e seguenti del Codice Civile.
La Corte di Cassazione ha più volte affermato che il mediatore deve svolgere la propria attività con:
- imparzialità (infatti il mediatore non è un rappresentante del venditore, ma per l’appunto un soggetto terzo). Questo requisito è spesso poco rispettato in caso di acquisti dal costruttore… e con le vicende Superbonus ne abbiamo viste di casistiche al limite o oltre!
- correttezza e trasparenza nel fornire informazioni chiare, veritiere e facilmente intendibili all’acquirente o al venditore.
- diligenza qualificata, ossia non una semplice diligenza da “buon padre di famiglia”, ma una diligenza professionale, con particolare riferimento alla particolare natura e valore dell’incarico svolto. Il semplice “me l’ha dichiarato il venditore, l’ho preso per buono, non sapevo ci fosse questo problema”, non è sostenibile se – a contrario – proprio in virtù di detta diligenza professionale l’agente immobiliare avrebbe dovuto approfondire una particolare anomalia e informarne l’acquirente o il venditore delle conseguenze (specie in tema di abusi, trascrizioni o vincoli).
La violazione di tali principi può incidere direttamente sul diritto alla provvigione.
Gli obblighi dell’agenzia immobiliare
Per comprendere quando il compenso può essere contestato è necessario ricordare quali sono gli obblighi del mediatore.
L’agenzia immobiliare deve:
- informare le parti sulle circostanze rilevanti dell’affare, come ad esempio la presenza di tempistiche particolari, situazioni rilevanti del venditore, presenza di più soggetti venditori, cause o controversie in corso tra i venditori (in caso di vendita immobili ereditati) ecc.
- comunicare eventuali irregolarità conosciute o riconoscibili con la diligenza di cui sopra, come nel caso degli abusivismi edilizi (per approfondire i controlli che l’agenzia immobiliare deve fare a livello edilizio ed urbanistico leggi qui)
- comunicare la presenza di vincoli, trascrizioni pregiudizievoli (pignoramenti, revocatorie, sentenze dichiarative di fallimento, sequestri), contenziosi in essere, ipoteche.
- evitare dichiarazioni inesatte;
- comunicare la presenza di delibere di manutenzione straordinaria e fornirne documentazione;
- mantenere un comportamento imparziale;
- operare secondo buona fede.
L’obbligo informativo costituisce il fulcro essenziale della responsabilità del mediatore.
Per approfondire questo tema, consulta anche la guida dedicata agli obblighi e responsabilità dell’agenzia immobiliare a Bari.
Quando l’agenzia immobiliare perde la provvigione
Le ipotesi più ricorrenti sono numerose.
Omissione di informazioni rilevanti
Il caso più frequente riguarda il mancato riferimento a circostanze che avrebbero potuto influenzare la decisione dell’acquirente.
Ad esempio:
- presenza di abusi edilizi, se conosciuti o riconoscibili con la diligenza professionale (es. soggiorno/cucina in una tettoia = obbligo di verificare la sanatoria)
- ipoteche, con particolare riferimento a quelle dell’agenzia delle entrate, che richiedono modalità e tempistiche di cancellazione peculiari;
- pignoramenti e altre pregiudizievoli;
- servitù e altri diritti di terzi;
- vincoli urbanistici, vincoli derivanti dalla concessione edilizia (vincoli di prezzo, vincoli soggettivi), presenza di proprietà superficiaria
- contenziosi in corso, con il condominio, del condominio, o tra i proprietari;
- presenza di delibere di lavori straordinari o problemi strutturali di importante rilevanza;
- presenza di più soggetti venditori: questo è un caso molto peculiare. Prima di mettere l’immobile in vendita, anche se ha ricevuto l’incarico da uno solo dei comproprietari, l’agente immobiliare deve verificare che ci sia il consenso unanime di tutti alla vendita e ricevere, per il caso in cui uno o più comproprietari risiedano fuori sede, copia della procura notarile speciale per la vendita o apposito mandato a vendere. In caso contrario, qualora manchi il consenso unanime, o manchino i c.d. “poteri” a contrarre, l’immobile non può essere oggetto di messa in vendita, perchè, mancando tali elementi, sarebbe giuridicamente impossibile la vendita stessa.
Se tali elementi erano conosciuti o facilmente conoscibili, o addirittura sono stati volutamente sottaciuti (magari per evitare di allontanare l’acquirente) il mediatore può perdere il diritto alla provvigione.
Informazioni false o incomplete
Anche fornire informazioni inesatte può comportare responsabilità.
Ad esempio quando l’agenzia dichiara che:
- l’immobile è perfettamente regolare;
- tutte le autorizzazioni edilizie sono presenti;
- non esistono problematiche urbanistiche.
Qualora tali affermazioni risultino false, il cliente può contestare il compenso.
Violazione dell’obbligo di imparzialità
Il mediatore deve mantenere una posizione neutrale tra acquirente e venditore.
Se agisce esclusivamente nell’interesse di una parte, occultando informazioni all’altra, questa può contestargli la provvigione e l’agente immobiliare può perdere la tutela riconosciuta dalla legge. Del resto, come detto prima, l’agente immobiliare è un mediatore, non un rappresentante (agente in senso stretto), del venditore.
Mancanza del nesso causale
La provvigione spetta solo se l’affare è stato concluso grazie all’intervento del mediatore.
Se invece le parti concludono autonomamente la compravendita senza alcun collegamento con l’attività dell’agenzia, il diritto al compenso può non sussistere.
Cosa dice la Corte di Cassazione
La giurisprudenza della Corte di Cassazione è costante nell’affermare che il mediatore professionale deve comportarsi con una diligenza superiore rispetto a quella del comune cittadino.
L’agenzia immobiliare non può limitarsi a trasmettere passivamente quanto riferito dal venditore.
Deve invece verificare la documentazione normalmente disponibile e comunicare ogni circostanza idonea a incidere sulla sicurezza dell’affare.
Quando tale obbligo viene violato, la provvigione può essere negata anche se la compravendita è stata conclusa.
È possibile ottenere la restituzione della provvigione già pagata?
Sì.
Qualora emerga successivamente che il mediatore ha violato gravemente i propri obblighi professionali, il cliente può chiedere:
- la restituzione della provvigione;
- il risarcimento dei danni;
- il rimborso delle spese sostenute;
- l’eventuale risoluzione del contratto, quando ne ricorrano i presupposti.
Ogni situazione richiede naturalmente una valutazione specifica della documentazione.
Quali prove servono per contestare la provvigione?
Per dimostrare l’inadempimento del mediatore è importante conservare:
- proposta di acquisto;
- preliminare;
- incarico di mediazione;
- e-mail;
- messaggi WhatsApp;
- brochure pubblicitarie;
- annunci immobiliari;
- documentazione tecnica;
- eventuali relazioni notarili.
Anche le testimonianze possono assumere rilievo.
Più completa è la documentazione, maggiori sono le possibilità di dimostrare la responsabilità dell’agenzia.
Le controversie più frequenti a Bari e in Puglia
Nel territorio di Bari, della Città Metropolitana e in Puglia, il contenzioso riguarda frequentemente:
- immobili con difformità edilizie;
- irregolarità catastali;
- immobili provenienti da successioni;
- ipoteche non comunicate;
- vincoli urbanistici;
- problematiche condominiali taciute.
In tutte queste situazioni occorre verificare se il mediatore abbia adempiuto agli obblighi informativi previsti dal Codice Civile.
Come evitare di pagare una provvigione non dovuta
Prima di firmare qualsiasi documento è opportuno:
- leggere attentamente l’incarico di mediazione;
- verificare quando matura il diritto al compenso;
- richiedere tutta la documentazione dell’immobile;
- pretendere informazioni scritte;
- incaricare un tecnico per la verifica urbanistica;
- conservare tutte le comunicazioni con l’agenzia.
Una corretta attività preventiva riduce sensibilmente il rischio di future contestazioni.
Quando rivolgersi a un avvocato
È consigliabile richiedere assistenza legale quando:
- l’agenzia pretende una provvigione ritenuta ingiustificata;
- emergono irregolarità dopo il rogito o già in sede di preliminare o proposta d’acquisto o subito dopo uno di questi;
- il mediatore ha nascosto informazioni rilevanti;
- si intende recuperare una provvigione già corrisposta;
- si valuta un’azione di risarcimento dei danni.
- l’agenzia immobiliare, a provvigione contestata, vuole sottoporvi un accordo transattivo. L’accordo transattivo, infatti, ha spesso carattere novativo e tombale, e preclude ogni azione successiva. Per cui prima di firmare… meglio consultare un avvocato!
Una consulenza tempestiva e soprattutto PREVENTIVA consente spesso di risolvere la controversia senza arrivare al giudizio.
Conclusioni
Il diritto alla provvigione rappresenta la naturale conseguenza dell’attività di mediazione svolta correttamente.
Non costituisce, però, un diritto assoluto.
Quando il mediatore viola gli obblighi di correttezza, trasparenza e informazione previsti dalla legge, il cliente può contestare il pagamento del compenso e, nei casi più gravi, ottenere anche il risarcimento dei danni.
Per questo motivo è fondamentale verificare attentamente il comportamento dell’agenzia immobiliare durante ogni fase della trattativa.
Domande frequenti (FAQ)
Quando l’agenzia immobiliare perde il diritto alla provvigione?
Quando viola gli obblighi di correttezza, imparzialità e informazione previsti dal Codice Civile oppure quando il suo intervento non è stato determinante per la conclusione dell’affare.
Posso rifiutarmi di pagare la provvigione?
Se ricorrono specifiche violazioni degli obblighi del mediatore è possibile contestare il diritto al compenso. Ogni situazione deve essere valutata sulla base della documentazione disponibile.
Posso chiedere la restituzione della provvigione già pagata?
Sì, nei casi in cui emerga che il mediatore ha agito in violazione dei propri doveri professionali, è possibile richiedere la restituzione del compenso e, ove ne ricorrano i presupposti, il risarcimento dei danni.
Se l’immobile presenta abusi edilizi l’agenzia perde automaticamente la provvigione?
No. Occorre verificare se il mediatore conosceva l’irregolarità o avrebbe potuto conoscerla con l’ordinaria diligenza professionale.
Quanto tempo ho per contestare la provvigione?
I termini variano in base al tipo di azione esercitata e alle circostanze del caso concreto. È opportuno rivolgersi tempestivamente a un professionista per valutare la situazione.
L’agenzia immobiliare ti ha richiesto una provvigione che ritieni non dovuta?
Se hai acquistato o venduto un immobile a Bari o in provincia di Bari e ritieni che il mediatore abbia omesso informazioni rilevanti o violato i propri obblighi professionali, è importante verificare se il compenso richiesto sia realmente dovuto.
Lo Studio Legale Scavo di Bari assiste privati, imprese e investitori nelle controversie relative alla mediazione immobiliare, alla restituzione delle provvigioni, al risarcimento dei danni e alla tutela dei diritti dell’acquirente e del venditore.
Contatta lo Studio per una consulenza personalizzata e valuta con un professionista la possibilità di contestare la provvigione o ottenere il ristoro del danno subito.