11 Lug L’agenzia immobiliare è responsabile se l’immobile presenta abusi edilizi? Guida completa per Bari e provincia
L’acquisto di un immobile rappresenta uno degli investimenti più importanti nella vita di una persona. Per questo motivo, chi decide di acquistare una casa attraverso un’agenzia immobiliare si aspetta di poter fare affidamento sulla professionalità del mediatore e sulla correttezza delle informazioni ricevute (leggi qui per approfondire obblighi e responsabilità dell’agenzia immobiliare)
Purtroppo, non è raro che soltanto dopo la sottoscrizione del contratto preliminare o addirittura dopo il rogito notarile emergano abusi edilizi, difformità urbanistiche o altre irregolarità che incidono sul valore dell’immobile o, nei casi più gravi, sulla sua commerciabilità.
In queste situazioni molti acquirenti si pongono una domanda: l’agenzia immobiliare è responsabile?
La risposta non è sempre immediata.
La responsabilità del mediatore dipende dal rispetto degli obblighi previsti dagli articoli 1754 e seguenti del Codice Civile, nonché dai principi elaborati dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione (leggi qui per approfondire gli obblighi di verifica della regolarità edilizia in capo all’agenzia immobiliare)
In questo approfondimento analizziamo quando l’agenzia immobiliare può essere chiamata a rispondere degli abusi edilizi, quali sono gli obblighi di informazione e quali strumenti di tutela spettano ad acquirenti e venditori, con particolare riferimento alle compravendite immobiliari concluse a Bari, nella Città Metropolitana e nei principali comuni della provincia.
Cosa si intende per abuso edilizio
Per abuso edilizio si intende la realizzazione di opere in assenza del necessario titolo abilitativo oppure in difformità rispetto alle autorizzazioni rilasciate dal Comune.
Gli abusi possono riguardare:
- ampliamenti dell’immobile;
- verande chiuse senza autorizzazione;
- mansarde trasformate in abitazioni;
- cambi di destinazione d’uso;
- frazionamenti abusivi;
- sopraelevazioni;
- modifiche della distribuzione interna non autorizzate;
- opere realizzate in totale difformità dal progetto approvato.
Non tutti gli abusi hanno la stessa gravità. Semplificando, le difformità interne, in generale, sono sanabili (attenzione, però a quelle che riguardano muri portanti). Le difformità che invece creano più problemi, specie per l’ottenimento del mutuo, sono le cosiddette difformità extra sagoma: ossia quelle che comportano un aumento della volumetria dell’immobile rispetto alle concessioni edilizie, originarie o successive.
Alcuni possono essere sanabili, altri possono impedire la vendita dell’immobile o rendere estremamente difficoltoso ottenere un finanziamento bancario.
Quali conseguenze possono avere gli abusi edilizi
Le conseguenze possono essere rilevanti sia dal punto di vista economico che giuridico.
Tra le principali:
- impossibilità di stipulare il rogito notarile;
- mancata concessione del mutuo;
- riduzione del valore commerciale dell’immobile;
- obbligo di demolizione delle opere abusive;
- necessità di costose pratiche di sanatoria;
- contenziosi tra acquirente, venditore e agenzia immobiliare.
Per questo motivo è fondamentale individuare tempestivamente eventuali difformità edilizie ed urbanistiche.
L’agenzia immobiliare deve accorgersi degli abusi edilizi?
Questa è probabilmente la domanda più frequente.
Occorre chiarire un principio fondamentale.
L’agenzia immobiliare non sostituisce il tecnico incaricato della verifica urbanistica, né il notaio.
Il mediatore non è tenuto a effettuare accertamenti edilizi specialistici o rilievi tecnici.
Tuttavia, ciò non significa che sia esonerato da ogni responsabilità.
Infatti l’agente immobiliare non può ignorare delle situazioni che appaiono palesemente abusive o che potrebbero far instillare un dubbio circa la legittimità edilizia ed urbanistica del cespite.
Gli obblighi del mediatore immobiliare
L’articolo 1759 del Codice Civile stabilisce che il mediatore deve comunicare alle parti tutte le circostanze conosciute o conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale che possano incidere sulla sicurezza e sulla convenienza dell’affare.
Ciò significa che l’agenzia immobiliare deve, PRIMA di mettere in vendita l’immobile e raccogliere proposte d’acquisto:
- raccogliere le informazioni essenziali sull’immobile;
- esaminare la documentazione normalmente disponibile e, in caso di dubbi, chiedere adeguati chiarimenti e integrazioni al venditore.
- segnalare eventuali anomalie evidenti all’acquirente;
- non fornire rassicurazioni infondate;
- informare tempestivamente acquirente e venditore di tutti gli sviluppi e delle conseguenze giuridiche degli eventuali abusi.
La responsabilità nasce quando il mediatore tace informazioni rilevanti oppure rilascia dichiarazioni non corrispondenti alla realtà.
Cosa dice la Corte di Cassazione
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha progressivamente rafforzato gli obblighi professionali del mediatore immobiliare. Infatti, se prima (fino ai primi anni 2000), l’indirizzo prevalente era quello per cui l’agenzia immobiliare fosse esente da particolari obblighi professionali e di diligenza qualificata, negli ultimi anni è stato costante, con diverse pronunce, l’indirizzo per il quale all’agenzia immobiliare sono stati imposti doveri e obblighi via via crescenti, in linea con l’aumento delle compravendite effettuate a mezzo agenzia e in linea con il costante aumento degli importi provvigionali.
Inoltre si segnala che, in assenza di normativa specifica e strutturata relativa agli obblighi delle agenzie immobiliari, le pronunce della Cassazione assumono un importanza determinante.
Secondo un orientamento ormai consolidato:
- il mediatore professionale deve operare con una diligenza qualificata, tenuto conto del particolare valore del negozio sottostante alla sua opera;
- non può limitarsi a riportare le dichiarazioni del venditore, ma approfondire le questioni che appaiono rilevanti e farlo con la diligenza professionale (e non la semplice diligenza del buon padre di famiglia). Questo è un aspetto determinante, perchè incide – e molto – sulla valutazione dell’operato dell’agente immobiliare.
- deve segnalare circostanze facilmente conoscibili o delle quali vi è un ragionevole dubbio della loro regolarità.
- deve evitare di creare un falso affidamento nell’acquirente.
In altre parole, il mediatore non è un semplice “passacarte”, ma un professionista tenuto a svolgere la propria attività secondo criteri di correttezza e trasparenza.
Quando l’agenzia immobiliare è responsabile
L’agenzia può essere chiamata a rispondere quando:
Era a conoscenza dell’abuso edilizio
Ad esempio perché il venditore glielo aveva comunicato oppure perché risultava dalla documentazione disponibile o perchè risultava evidente o facilmente riconoscibile dallo stato dei luoghi (es. cucina nella veranda ecc.)
Ha omesso informazioni rilevanti
L’omessa comunicazione di circostanze determinanti può integrare responsabilità contrattuale o extracontrattuale e la perdita della provvigione (leggi qui per approfondire)
Ha rassicurato falsamente l’acquirente
Può accadere che il mediatore dichiari che l’immobile sia “perfettamente regolare” senza averne alcun riscontro, o addirittura mistificando una situazione di abuso a lui nota, magari per evitare di perdere una trattativa che gli sembrava “calda”
In questi casi il cliente può aver maturato un affidamento giuridicamente rilevante e il comportamento dell’agente immobiliare può essere sanzionato a livello di responsabilità professionale o di contestazione della provvigione.
L’irregolarità era facilmente conoscibile
Se la documentazione normalmente acquisita evidenziava chiaramente la presenza di problematiche urbanistiche, il mediatore non può ignorarle.
Quando invece l’agenzia non è responsabile
Non ogni abuso edilizio comporta automaticamente responsabilità del mediatore.
L’agenzia può andare esente da responsabilità quando:
- l’abuso era occulto;
- la documentazione risultava formalmente regolare;
- il venditore ha dolosamente nascosto le irregolarità;
- l’accertamento avrebbe richiesto verifiche tecniche particolarmente complesse.
Ogni situazione deve essere valutata singolarmente.
Chi risponde degli abusi edilizi?
Nella maggior parte dei casi il primo responsabile resta il proprietario dell’immobile.
Tuttavia possono concorrere responsabilità differenti.
Tra i soggetti coinvolti possono figurare:
- venditore;
- agenzia immobiliare;
- tecnico incaricato;
- professionista che abbia rilasciato attestazioni non corrette.
La responsabilità del mediatore non sostituisce quella del venditore, ma può aggiungersi ad essa. Spesso più che di responsabilità. è più corretto parlare di perdita della provvigione.
È possibile ottenere il risarcimento dei danni?
Sì.
Se il comportamento dell’agenzia immobiliare ha determinato un danno economico, l’acquirente può chiedere il risarcimento.
Tra le voci di danno più frequenti:
- perdita della caparra;
- diminuzione del valore dell’immobile;
- costi di sanatoria;
- spese notarili inutilmente sostenute;
- interessi sul mutuo o spese di istruttoria mutuo “perse” su di un immobile che già da prima presentava abusivismi noti o riconoscibili.
- spese tecniche;
- ulteriori danni patrimoniali dimostrabili.
In presenza di gravi omissioni informative può inoltre essere contestato il diritto alla provvigione.
Come dimostrare la responsabilità del mediatore
È importante conservare tutta la documentazione della trattativa.
Ad esempio:
- proposta di acquisto;
- preliminare;
- contratto di mediazione;
- annunci immobiliari;
- e-mail;
- messaggi;
- fotografie;
- planimetrie;
- visure catastali;
- relazioni tecniche;
- documentazione comunale.
Anche le testimonianze possono assumere rilievo.
Le problematiche più frequenti nelle compravendite a Bari e provincia
Nel territorio della Città Metropolitana di Bari e i Puglia il patrimonio edilizio comprende immobili costruiti in periodi molto differenti.
Non sono infrequenti situazioni riguardanti:
- ampliamenti realizzati senza autorizzazione;
- chiusura di balconi e verande;
- modifiche interne non assentite;
- immobili oggetto di condoni mai perfezionati;
- difformità tra progetto approvato e stato dei luoghi.
Per questo motivo è fondamentale effettuare una verifica preventiva della documentazione urbanistica prima della firma di qualsiasi contratto.
Come prevenire i problemi
Prima di acquistare un immobile è opportuno:
- incaricare un tecnico di fiducia;
- verificare i titoli edilizi;
- controllare la conformità catastale;
- richiedere copia delle pratiche urbanistiche;
- esaminare eventuali condoni;
- conservare tutta la documentazione fornita dall’agenzia.
Una corretta attività preventiva riduce sensibilmente il rischio di future controversie.
Quando rivolgersi a un avvocato – Avvocato immobiliare Bari
È consigliabile richiedere assistenza legale quando:
- prima di effettuare la proposta d’acquisto o stipulare il preliminare vi sono situazioni poco chiare;
- emergono abusi edilizi dopo il preliminare o la proposta d’acquisto;
- il rogito viene rinviato per irregolarità urbanistiche;
- l’agenzia immobiliare ha omesso informazioni rilevanti;
- il mutuo viene negato;
- si intende chiedere il risarcimento dei danni;
- si vuole contestare la provvigione corrisposta.
Una valutazione tempestiva della documentazione consente spesso di individuare la soluzione più efficace, anche evitando un lungo contenzioso.
Conclusioni
La presenza di abusi edilizi non determina automaticamente la responsabilità dell’agenzia immobiliare.
Tuttavia, il mediatore ha il dovere di operare con correttezza, trasparenza e diligenza professionale.
Quando omette circostanze conosciute o facilmente conoscibili oppure induce l’acquirente a confidare nella regolarità dell’immobile senza adeguate verifiche, può essere chiamato a rispondere dei danni subiti.
Per questo motivo è fondamentale affrontare ogni compravendita immobiliare con un’adeguata verifica tecnica e giuridica, così da prevenire contestazioni e tutelare il proprio investimento.
Domande frequenti (FAQ)
L’agenzia immobiliare è sempre responsabile degli abusi edilizi?
No. La responsabilità dipende dal caso concreto e dall’eventuale violazione degli obblighi di informazione e correttezza previsti dal Codice Civile.
Se l’immobile presenta un abuso edilizio posso chiedere il risarcimento?
Sì, se dimostri che il danno è riconducibile anche al comportamento dell’agenzia immobiliare o del venditore.
Il mediatore deve controllare tutta la documentazione urbanistica?
Non deve effettuare verifiche tecniche specialistiche, ma deve informare le parti delle irregolarità conosciute o facilmente conoscibili.
Gli abusi edilizi fanno perdere la provvigione all’agenzia?
Non automaticamente. La provvigione può essere contestata quando il mediatore ha violato i propri obblighi professionali.
Come posso sapere se un immobile è regolare?
È consigliabile incaricare un tecnico qualificato che verifichi la conformità urbanistica e catastale prima della sottoscrizione del contratto.
Hai scoperto abusi edilizi dopo aver acquistato un immobile a Bari o in provincia?
Se ritieni che l’agenzia immobiliare abbia omesso informazioni rilevanti sulla regolarità urbanistica dell’immobile o ti abbia fornito indicazioni non corrette, è importante valutare tempestivamente la documentazione della compravendita.
Lo Studio Legale Scavo di Bari assiste privati, imprese e investitori nelle controversie relative alla responsabilità dell’agenzia immobiliare, agli abusi edilizi, al risarcimento dei danni e alla tutela dei diritti dell’acquirente e del venditore.
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