Irregolarità edilizie dopo la proposta d’acquisto: come tutelarsi

20 Ago Irregolarità edilizie dopo la proposta d’acquisto: come tutelarsi

Scoprire irregolarità edilizie dopo la proposta d’acquisto è una situazione particolarmente delicata. L’acquirente può aver già versato una somma, ottenuto l’accettazione del venditore, avviato il mutuo e magari sostenuto spese per agenzia (leggi qui cosa comporta una proposta d’acquisto o un preliminare), tecnico e notaio. Solo successivamente emerge che una veranda, un ampliamento, un soppalco, una diversa distribuzione degli spazi o addirittura una parte dell’immobile non corrisponde ai titoli edilizi.

Cosa fare in questi casi? Si può rinunciare all’acquisto? Il venditore deve restituire la caparra? È possibile pretendere che regolarizzi l’immobile? E se l’irregolarità era conosciuta dall’agenzia immobiliare?

La risposta non è uguale per tutte le situazioni.

Occorre innanzitutto evitare due conclusioni opposte ma entrambe pericolose: non è vero che qualsiasi difformità edilizia consenta automaticamente all’acquirente di sciogliersi dall’accordo, ma non è neppure vero che, avendo firmato la proposta, l’acquirente sia sempre obbligato ad acquistare l’immobile qualunque sia l’irregolarità scoperta (leggi qui le verifiche da fare prima della proposta)

La tutela dipende dalla proposta sottoscritta, dalla natura dell’abuso, dalla conoscenza che ne aveva l’acquirente, dalle dichiarazioni del venditore e dalla possibilità concreta di regolarizzare l’immobile.

Prima domanda: la proposta d’acquisto è già stata accettata?

È il primo controllo da effettuare.

Se il venditore non ha ancora accettato la proposta, occorre verificare il contenuto del documento, il termine di irrevocabilità e lo stato della trattativa.

La situazione cambia sensibilmente quando la proposta è stata accettata e l’accettazione è stata portata a conoscenza dell’acquirente.

Una proposta d’acquisto accettata, quando contiene gli elementi necessari dell’operazione e manifesta la volontà delle parti di obbligarsi alla futura compravendita, può infatti aver già determinato la conclusione di un contratto preliminare.

In tal caso non è prudente limitarsi a comunicare all’agenzia:

“Ho scoperto un abuso, quindi non compro più”.

Occorre prima stabilire quali obblighi siano già sorti e quale rimedio possa essere esercitato.

Seconda domanda: di quale irregolarità edilizia stiamo parlando?

L’espressione “immobile abusivo” viene spesso utilizzata in maniera troppo generica.

Le irregolarità edilizie dopo la proposta d’acquisto possono avere natura e gravità molto differenti.

Si può trattare, ad esempio, di:

• diversa distribuzione degli spazi interni;
• apertura o chiusura di porte;
• realizzazione di un soppalco;
• veranda;
• chiusura di un balcone;
• ampliamento della superficie o della volumetria;
• modifica dei prospetti;
• cambio di destinazione d’uso;
• fusione o frazionamento non correttamente documentati;
• opere eseguite in difformità dal titolo edilizio;
• porzioni dell’immobile realizzate senza il necessario titolo.

Non tutte queste situazioni hanno le stesse conseguenze.

Una difformità meramente formale o regolarizzabile con un procedimento relativamente semplice non può essere automaticamente equiparata a un abuso sostanziale che incida sulla commerciabilità, sul valore o sulla possibilità di utilizzare l’immobile per lo scopo per il quale è stato acquistato.

La differenza tra difformità formali e sostanziali è dirimente. Tendenzialmente sono difformità formali (che non legittimano la risoluzione del contratto) quelle c.d. “in sagoma”, dette anche “difformità minori” perchè non necessitano di un titolo edilizio per essere sanate.

Sono invece difformità sostanziali (che possono legittimare la risoluzione del contratto), tutte quelle che necessitano di un titolo edilizio apposito per essere sanate. Esse tendenzialmente sono: variazione di destinazione d’uso, frazionamento con opere, abbattimento e ricostruzione, aumenti di volumetria oltre le tolleranze previste dalla legge.

Per questo il primo intervento dovrebbe essere tecnico prima ancora che contenzioso.

Far verificare immediatamente l’irregolarità da un tecnico

Una volta scoperto il problema, è opportuno da un lato contestare immediatamente e per iscritto al promissario venditore (inserendo in copia conoscenza l’agenzia) la circostanza, dall’altro incaricare un tecnico abilitato di verificare esattamente la situazione.

Non basta confrontare l’appartamento con la planimetria catastale.

Occorre ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, verificare i titoli edilizi e confrontare la documentazione amministrativa con lo stato dei luoghi.

Quando necessario, il tecnico dovrà esaminare le pratiche depositate presso il Comune competente mediante accesso agli atti.

Se l’immobile si trova a Bari, quindi, può essere necessario ricostruire la documentazione edilizia disponibile presso il Comune di Bari; per immobili situati nei Comuni della provincia occorrerà rivolgersi all’amministrazione territorialmente competente.

L’obiettivo è rispondere ad alcune domande decisive:

Qual è esattamente la difformità? Quando è stata realizzata? È realmente illegittima? È regolarizzabile? Con quale procedimento? Quanto tempo richiede? Quali costi comporta? Incide sull’utilizzabilità, sul valore o sulla commerciabilità dell’immobile?

Solo dopo questa verifica è possibile valutare correttamente le conseguenze contrattuali.

Catasto e urbanistica: attenzione a non confonderli

Può accadere che l’acquirente scopra una difformità confrontando l’immobile con la planimetria catastale.

Ma difformità catastale e irregolarità edilizia non sono necessariamente la stessa cosa.

Un immobile può presentare una planimetria catastale non aggiornata pur essendo stato modificato sulla base di un valido titolo edilizio.

Può verificarsi anche la situazione opposta: la planimetria catastale può rappresentare fedelmente lo stato attuale dell’immobile, ma le opere possono non risultare correttamente legittimate sotto il profilo urbanistico-edilizio.

Occorre quindi comprendere quale problema sia realmente emerso.

L’irregolarità rende automaticamente nulla la proposta?

No.

Questo è uno dei punti più importanti.

Il contratto preliminare ha normalmente effetti obbligatori: obbliga cioè le parti alla successiva conclusione del definitivo, ma non trasferisce ancora la proprietà.

La disciplina della nullità urbanistica degli atti traslativi non può essere automaticamente trasferita al preliminare. Semplificando, poichè il preliminare non sta trasferendo la proprietà dell’immobile (per il trasferimento, invece, è necessaria la regolarità), il venditore avrebbe comunque tempo, sino al termine previsto per il definitivo, per sanare l’irregolarità.

Di conseguenza, la scoperta di un abuso edilizio non significa automaticamente che la proposta accettata o il preliminare siano nulli e che l’acquirente sia libero da qualsiasi obbligo.

Occorre invece verificare se l’irregolarità integri un inadempimento del venditore e se tale inadempimento sia sufficientemente rilevante da giustificare i rimedi previsti dall’ordinamento.

Quanto deve essere grave l’irregolarità?

Come abbiamo visto in precedenza, la gravità è decisiva.

La Cassazione ha recentemente affrontato proprio il caso di un promissario acquirente che, dopo il preliminare, aveva scoperto attraverso il proprio tecnico una rilevante irregolarità urbanistica dell’immobile.

Con l’ordinanza n. 17148 del 21 giugno 2024, la Corte ha ricondotto la non conformità urbanistica alla disciplina dell’art. 1489 c.c., sottolineando la necessità di valutare concretamente natura e intensità dell’irregolarità.

In particolare, assume rilievo che l’irregolarità determini una limitazione del godimento del bene o una concreta diminuzione del suo valore.

Ad esempio, in un caso recentemente trattato dal nostro studio, abbiamo ottenuto per il cliente la risoluzione giudiziale di un preliminare di vendita afferente una palazzina, in quanto, dopo la stipula, ma prima del definitivo, ci si era resi conto che circa metà dell’immobile, pur esistente catastalmente, fosse in realtà stato costruito in assenza di titolo edilizio. E’ chiaro che, in questo caso, il valore del bene e la sua funzionalità (il cliente, investitore, lo voleva frazionare in più unità) era gravemente compromessa.

come è evidente dall’esempio, la gravità dell’irregolarità assume una conseguenza pratica importante.

Non basta trovare una qualsiasi difformità per poter affermare automaticamente:

“Il venditore è inadempiente, quindi posso sciogliere il contratto”.

Bisogna capire quanto quella difformità incida sull’immobile promesso in vendita.

Cosa succede se l’acquirente conosceva già l’irregolarità?

Anche questo elemento può cambiare radicalmente il risultato.

Se la presenza della difformità era stata chiaramente comunicata prima della proposta e l’acquirente aveva consapevolmente accettato di acquistare l’immobile in quelle condizioni, diventa molto più difficile invocare successivamente quella stessa circostanza come motivo per liberarsi dall’accordo.

Diverso è il caso nel quale l’immobile sia stato presentato come regolare e l’irregolarità emerga soltanto dopo la conclusione dell’accordo, oppure ancora, come in altro caso trattato dal nostro studio, nel caso in cui venga detto che l’immobile presentava un tipo di irregolarità (minimo), quando, invece, l’irregolarità era totalmente diversa e ben più grave.

Per questo devono essere conservati:

• proposta d’acquisto;
• eventuale preliminare successivo;
• allegati;
• planimetrie consegnate;
• dichiarazioni sottoscritte;
• e-mail;
• messaggi intercorsi con venditore e agenzia;
• materiale pubblicitario dell’immobile;
• documenti consegnati durante la trattativa.

Possono essere rilevanti per ricostruire quali informazioni fossero state fornite all’acquirente prima della firma.

Cosa fare appena si scopre l’abuso edilizio

Quando emergono irregolarità edilizie dopo la proposta d’acquisto, è opportuno evitare iniziative impulsive.

Una sequenza prudente può essere questa:

1. acquisire una relazione tecnica precisa sulla difformità;
2. recuperare la documentazione urbanistico-edilizia;
3. esaminare proposta, accettazione e eventuale preliminare;
4. verificare le dichiarazioni rese dal venditore;
5. accertare se l’irregolarità fosse conosciuta prima della firma;
6. verificare se possa essere sanata e con quali tempi;
7. controllare le scadenze previste per preliminare e rogito;
8. esaminare la disciplina della caparra;
9. verificare l’eventuale condizione relativa al mutuo;
10. contestare formalmente la situazione quando ne ricorrano i presupposti.

È importante soprattutto evitare che, mentre si discute informalmente con venditore e agenzia, scadano termini contrattuali rilevanti. Si consiglia, dunque, di inviare immediatamente a mezzo di un legale una contestazione formale, con la riserva di ulteriori verifiche e un invito all’accertamento nel contraddittorio tra le parti.

Trattasi, infatti, di una di quelle fattispecie in cui, essendo necessari controlli che possano richiedere tempistiche più o meno lunghe, la conoscenza dell’effettiva portata dell’irregolarità può avvenire in modo dilazionato nel tempo.

Posso chiedere al venditore di regolarizzare l’immobile?

In molti casi questa è la prima soluzione da valutare, purché la regolarizzazione sia effettivamente possibile.

La semplice affermazione del venditore:

“Non c’è problema, facciamo una sanatoria”

non è sufficiente. E soprattutto va contemperata con le tempistiche. Se nella proposta erano state previste tempistiche per il rogito essenziali e precise, incompatibili con la durata del procedimento di sanatoria, questo può essere argomento per la risoluzione.

In generale, occorre verificare tecnicamente se la sanatoria o altra procedura di regolarizzazione sia concretamente praticabile secondo la disciplina vigente.

Il D.P.R. 380/2001, anche dopo le modifiche degli ultimi anni, distingue differenti fattispecie e procedure.

La possibilità di regolarizzare una determinata opera dipende quindi dalle sue caratteristiche e dalla normativa applicabile.

Se la regolarizzazione è possibile, può essere opportuno formalizzare un accordo SCRITTO e DETTAGLIATO nel quale siano stabiliti:

• interventi o pratiche a carico del venditore;
• professionista incaricato;
• documentazione da ottenere;
• termine entro cui completare la regolarizzazione;
• eventuale differimento del rogito;
• conseguenze del mancato ottenimento della regolarizzazione.

Conviene sospendere il termine per il rogito?

Se il rogito è vicino e la regolarità dell’immobile non è ancora stata chiarita, procedere comunque confidando in una futura sistemazione può esporre l’acquirente a rischi.

Ma anche il semplice rifiuto di presentarsi al rogito deve essere valutato con attenzione.

Se il contratto è già vincolante, un rifiuto ingiustificato potrebbe essere contestato dal venditore come inadempimento dell’acquirente.

Prima della scadenza è quindi opportuno verificare se esistano i presupposti per:

• chiedere formalmente la regolarizzazione;
• concordare un differimento;
• contestare l’inadempimento;
• rifiutare legittimamente la stipula;
• attivare uno dei rimedi previsti dal contratto o dalla legge.

La scelta dipende dalla gravità dell’irregolarità e dalle clausole sottoscritte.

Quando è possibile chiedere la risoluzione del contratto?

Se l’irregolarità integra un inadempimento di non scarsa importanza, può entrare in gioco la risoluzione del contratto.

Non ogni difformità consente però la risoluzione.

Ai sensi dell’art. 1455 c.c., il contratto non si può risolvere quando l’inadempimento abbia scarsa importanza rispetto all’interesse dell’altra parte.

Questo significa che occorre valutare concretamente se l’irregolarità comprometta in maniera significativa l’interesse dell’acquirente.

Può assumere particolare rilevanza, ad esempio, una situazione che:

• non possa essere regolarizzata;
• esponga a conseguenze amministrative rilevanti;
• impedisca il trasferimento alle condizioni pattuite;
• riduca significativamente il valore del bene;
• limiti in modo apprezzabile il godimento;
• impedisca l’utilizzo pattuito dell’immobile;
• comprometta concretamente l’operazione.

La risoluzione non dovrebbe quindi essere utilizzata come reazione automatica alla semplice presenza di una difformità.

E se voglio comunque acquistare l’immobile?

Scoprire un’irregolarità non significa necessariamente che l’acquirente voglia rinunciare alla casa.

Potrebbe trattarsi dell’immobile desiderato e la difformità potrebbe essere eliminabile.

In presenza dei necessari presupposti, possono essere valutate soluzioni che consentano di conservare l’operazione, imponendo al venditore la regolarizzazione o adeguando le condizioni economiche.

La giurisprudenza ha riconosciuto, in presenza di difformità non sostanziali e che non incidano sull’effettiva utilizzabilità del bene, la possibilità per il promissario acquirente di perseguire l’esecuzione del contratto e, nelle condizioni individuate dalla giurisprudenza, chiedere anche l’eliminazione delle difformità o una riduzione del prezzo.

La scelta tra acquistare comunque e sciogliersi dall’accordo deve però essere effettuata dopo aver quantificato tecnicamente il problema.

Posso chiedere una riduzione del prezzo?

In determinate situazioni può essere una soluzione.

Se l’irregolarità è sanabile e l’acquirente vuole comunque procedere, le parti possono anche raggiungere un nuovo accordo che tenga conto:

• del costo della regolarizzazione;
• dei professionisti necessari;
• degli eventuali lavori;
• del minor valore dell’immobile;
• dei tempi e dei rischi dell’operazione.

Non è però consigliabile concordare informalmente uno “sconto” lasciando indefinito chi dovrà occuparsi dell’abuso.

L’accordo dovrebbe stabilire con precisione chi assume l’onere e il rischio della regolarizzazione.

Che cosa succede alla caparra confirmatoria?

È spesso il problema economicamente più immediato.

Supponiamo che l’acquirente abbia versato 20.000 euro qualificati espressamente come caparra confirmatoria.

Se il venditore è inadempiente e ricorrono i presupposti dell’art. 1385 c.c., la parte che ha dato la caparra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Ma la presenza di un’irregolarità edilizia non attribuisce automaticamente il diritto al doppio.

Prima bisogna stabilire se vi sia effettivamente un inadempimento imputabile al venditore e se ricorrano i presupposti del rimedio esercitato.

Allo stesso modo, l’acquirente che abbandoni ingiustificatamente l’operazione potrebbe esporsi alla perdita della caparra.

Per questo è particolarmente rischioso comunicare un recesso prima di aver qualificato correttamente la situazione. Consigliamo di rivolgersi ad un avvocato esperto della materia

Recesso e risoluzione non sono la stessa cosa

Nel linguaggio comune si dice spesso “voglio annullare la proposta”.

Giuridicamente, però, bisogna individuare il rimedio corretto.

A seconda della situazione possono entrare in gioco:

• recesso collegato alla caparra confirmatoria;
• risoluzione per inadempimento;
• eventuale domanda di adempimento;
• riduzione del prezzo;
• risarcimento del danno;
• contestazioni relative alle dichiarazioni o informazioni ricevute.

La scelta del rimedio produce conseguenze differenti.

Per questo una comunicazione formale al venditore dovrebbe essere predisposta dopo aver letto integralmente il contratto e acquisito una valutazione tecnica dell’abuso.

E se il venditore dice che sanerà tutto dopo il rogito?

Per l’acquirente è una soluzione da valutare con estrema prudenza.

Una volta trasferita la proprietà, la posizione giuridica e pratica dell’acquirente cambia sensibilmente.

Prima di accettare una soluzione di questo tipo occorre stabilire per iscritto almeno:

• se l’irregolarità sia realmente sanabile;
• chi presenterà la pratica;
• chi sosterrà i costi;
• cosa accade se la sanatoria viene negata;
• quali garanzie vengono offerte dal venditore;
• se l’atto sia stipulabile;
• quali conseguenze possano derivare sul futuro utilizzo o trasferimento dell’immobile.

Quando possibile, è normalmente preferibile risolvere o disciplinare con precisione il problema prima del trasferimento, anziché acquistare confidando in una promessa generica di futura sistemazione.

Irregolarità edilizia e mutuo: cosa succede se la banca blocca il finanziamento?

La scoperta dell’abuso può avere conseguenze anche sul mutuo (leggi qui)

Durante l’istruttoria la banca può acquisire una perizia sull’immobile. Un problema urbanistico-edilizio può quindi interferire con la valutazione del bene o con la concreta possibilità di completare il finanziamento.

Ma attenzione: il rapporto con la banca e quello con il venditore restano distinti.

Se il mutuo viene bloccato a causa dell’irregolarità, non bisogna automaticamente concludere che anche la proposta sia venuta meno.

Occorre verificare se l’acquisto fosse subordinato all’ottenimento del finanziamento, come sia formulata l’eventuale condizione e quali siano le cause del mancato mutuo.

La questione è particolarmente delicata quando l’acquirente non dispone delle risorse necessarie per acquistare senza finanziamento.

L’agenzia immobiliare può essere responsabile?

In determinate circostanze, sì (leggi qui per approfondire)

L’art. 1759 c.c. impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla sua conclusione.

La Cassazione ha affrontato espressamente anche il problema delle irregolarità urbanistiche.

Con l’ordinanza n. 11371 del 2 maggio 2023 ha ribadito che la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di un’irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata, della quale il mediatore doveva e poteva essere edotto, può determinare responsabilità verso il cliente.

Questo non significa che l’agenzia debba automaticamente garantire la regolarità tecnica di ogni immobile.

Occorre verificare concretamente che cosa il mediatore conoscesse o dovesse conoscere con la diligenza professionale richiesta e quali informazioni abbia fornito all’acquirente (leggi qui obblighi informativi agenzia immobiliare).

Se l’irregolarità era nota e rilevante ma è stata omessa, possono quindi sorgere questioni relative al risarcimento del danno e, nei casi riconosciuti dalla giurisprudenza, anche al diritto alla provvigione.

Esempio pratico: la veranda scoperta dopo la proposta

Un acquirente firma una proposta per un appartamento a Bari e versa 15.000 euro a titolo di caparra.

Il venditore accetta.

Durante le verifiche successive, il tecnico incaricato dall’acquirente scopre che una veranda di notevoli dimensioni non risulta legittimata dalla documentazione edilizia.

A questo punto l’acquirente non dovrebbe limitarsi a dichiarare unilateralmente che non intende più acquistare.

Occorre invece verificare:

1. se la proposta accettata costituisca già un preliminare;

2. se la veranda fosse stata dichiarata o conosciuta;

3. quale titolo edilizio riguardi l’appartamento;

4. se l’opera sia effettivamente illegittima;

5. se possa essere regolarizzata;

6. quali siano costi e tempi;

7. se il venditore abbia garantito la regolarità;

8. se il problema incida sul mutuo;

9. quale rimedio contrattuale sia concretamente esercitabile.

Solo dopo questi controlli sarà possibile scegliere se pretendere la regolarizzazione, rinegoziare l’accordo o valutare lo scioglimento del contratto.

Altro esempio: una piccola difformità interna sanabile

Consideriamo invece un appartamento nel quale emerge una modifica interna non correttamente documentata, tecnicamente regolarizzabile in tempi compatibili con il rogito.

In questa situazione il rifiuto immediato dell’acquirente di procedere potrebbe non essere giustificato allo stesso modo di un abuso grave e insanabile.

Potrebbe essere più appropriato chiedere al venditore di regolarizzare la situazione entro una determinata data, rinviando se necessario il rogito.

L’esempio dimostra perché la gravità concreta dell’irregolarità edilizia sia decisiva.

Attenzione alle irregolarità catastali

Un discorso parzialmente diverso riguarda le sole difformità catastali.

La Cassazione, con sentenza n. 13959 del 26 maggio 2025, ha chiarito che la dichiarazione di conformità catastale prevista per l’atto traslativo non è richiesta allo stesso modo al momento del preliminare, che ha efficacia obbligatoria.

La mera presenza di una difformità catastale al momento del preliminare non determina quindi, di per sé, un inadempimento sufficientemente grave da consentire automaticamente recesso o risoluzione.

Il venditore può essere tenuto a regolarizzare la situazione in tempo utile per il definitivo.

Anche qui, dunque, è essenziale distinguere catasto, edilizia e urbanistica, anziché trattare qualsiasi difformità come un unico problema.

Cosa non fare quando si scopre un abuso dopo la proposta

Ci sono alcuni comportamenti che possono complicare ulteriormente la situazione.

È opportuno evitare di:

• comunicare impulsivamente che non si acquisterà più;
• dare per scontato il diritto al doppio della caparra;
• fidarsi soltanto della promessa verbale di una futura sanatoria;
• firmare integrazioni predisposte senza valutarne gli effetti;
• accettare automaticamente di sostenere i costi della regolarizzazione;
• arrivare alla data del rogito senza una contestazione formale;
• confondere un aggiornamento catastale con una sanatoria edilizia;
• procedere all’acquisto senza sapere esattamente quale abuso esista.

Una gestione corretta richiede il coordinamento tra verifica tecnica e strategia contrattuale.

Irregolarità edilizie dopo la proposta d’acquisto: come agire

In sintesi, quando il problema emerge dopo la firma, è opportuno procedere in questo ordine:

accertare → qualificare → documentare → contestare → scegliere il rimedio.

Prima si accerta tecnicamente la difformità.

Poi si verifica se sia sanabile e quanto incida sull’immobile.

Si analizzano proposta, caparra, dichiarazioni del venditore, eventuale mutuo e documentazione ricevuta.

Solo a quel punto si decide se chiedere la regolarizzazione, rinegoziare, procedere comunque all’acquisto oppure esercitare, quando ne ricorrono i presupposti, i rimedi per l’inadempimento.

Questa sequenza evita che l’acquirente, nel tentativo di tutelarsi da un abuso edilizio, assuma a sua volta una posizione contrattualmente rischiosa.

Domande frequenti

Ho scoperto un abuso edilizio dopo la proposta: posso ritirarmi?

Non automaticamente. Occorre verificare se la proposta sia stata accettata, se si sia già formato un contratto preliminare, quale sia la natura dell’abuso, se fosse conosciuto e quanto incida sul valore, sul godimento e sulla commerciabilità dell’immobile.

Se l’abuso è sanabile devo comunque comprare casa?

Non esiste una risposta automatica. La sanabilità è un elemento importante, ma devono essere valutati anche gravità dell’irregolarità, tempi e costi della regolarizzazione, clausole contrattuali e interesse concreto dell’acquirente.

Posso chiedere al venditore il doppio della caparra?

Solo quando ricorrano i presupposti previsti dalla disciplina della caparra confirmatoria e l’inadempimento sia imputabile al venditore. La semplice scoperta di una difformità non comporta automaticamente il diritto al doppio della caparra.

Il venditore deve sanare l’abuso prima del rogito?

Dipende dal contratto e dalla natura dell’irregolarità. Quando il venditore è tenuto a trasferire l’immobile nelle condizioni pattuite e la regolarizzazione è necessaria per adempiere correttamente, può essere necessario pretendere che il problema venga risolto prima del definitivo.

Se la planimetria catastale è corretta posso escludere l’abuso?

No. Una planimetria catastale conforme allo stato dei luoghi non dimostra automaticamente la regolarità urbanistico-edilizia delle opere.

Se il mutuo viene negato per un abuso edilizio perdo la caparra?

Non esiste una regola automatica. Occorre verificare la proposta, l’eventuale condizione sospensiva relativa al mutuo, la causa del rifiuto della banca e le responsabilità connesse all’irregolarità dell’immobile.

Posso chiedere uno sconto invece di rinunciare all’acquisto?

In determinate situazioni sì. Se l’irregolarità è regolarizzabile e l’acquirente vuole comunque acquistare, può essere valutata una rinegoziazione del prezzo e una disciplina precisa dei costi e delle responsabilità della regolarizzazione.

L’agenzia immobiliare risponde se non mi ha detto dell’abuso?

Può rispondere quando ricorrano i presupposti della responsabilità del mediatore, in particolare se si tratta di una circostanza rilevante per la sicurezza o valutazione dell’affare della quale il mediatore era o avrebbe dovuto essere a conoscenza secondo la diligenza richiesta. La responsabilità deve essere valutata nel caso concreto.

Posso rifiutarmi di andare al rogito?

Un rifiuto può essere giustificato in presenza di un inadempimento rilevante del venditore, ma non dovrebbe essere deciso automaticamente. Prima della scadenza occorre verificare contratto, irregolarità e rimedio esercitabile, perché un rifiuto ingiustificato potrebbe essere contestato come inadempimento dell’acquirente.

Hai scoperto irregolarità edilizie dopo una proposta d’acquisto a Bari?

Scoprire un abuso dopo aver firmato non significa né essere automaticamente obbligati ad acquistare né poter abbandonare senza conseguenze l’operazione.

Il rischio maggiore è agire prima di avere accertato che tipo di irregolarità esista e quali effetti produca sul contratto già sottoscritto.

Se hai scoperto irregolarità edilizie dopo la proposta d’acquisto di un immobile a Bari o in provincia, è opportuno far verificare tempestivamente la documentazione tecnica e il contratto, prima di inviare comunicazioni definitive al venditore, rinunciare al rogito o assumere decisioni sulla caparra.

Lo Studio Legale Scavo Bari, in coordinamento con il tecnico incaricato, può valutare proposta, preliminare, documentazione urbanistico-edilizia, dichiarazioni del venditore e posizione dell’agenzia, individuando il rimedio coerente con la situazione concreta.

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L’intervento di un Avvocato Immobiliare a Bari può consentire di stabilire se sia opportuno chiedere la regolarizzazione, rinegoziare le condizioni dell’acquisto oppure, quando ne ricorrano effettivamente i presupposti, agire per sciogliere il vincolo e tutelare le somme versate.

Prima di rinunciare all’acquisto o procedere al rogito, occorre capire esattamente quale problema è stato scoperto e quali diritti sono già sorti dal contratto.