20 Ago Verifiche catastali, edilizie e urbanistiche prima della proposta d’acquisto
Le verifiche prima della proposta d’acquisto sono uno dei passaggi più importanti per chi sta per comprare casa a Bari o in provincia. Controllare soltanto la planimetria catastale o rinviare ogni verifica al momento del rogito può essere rischioso: eventuali difformità catastali, edilizie o urbanistiche possono emergere quando l’acquirente ha già sottoscritto un documento vincolante, versato una somma di denaro e avviato la pratica di mutuo.
Il momento migliore per individuare un problema dell’immobile è, per quanto possibile, prima di assumere l’obbligo di acquistarlo (leggi qui cosa comporta la firma della proposta e perchè è importante fare queste verifiche).
Questo principio è ancora più importante se si considera che una proposta d’acquisto sufficientemente completa, una volta accettata dal venditore e comunicata l’accettazione, può già produrre effetti contrattuali rilevanti e, se non si era consapevoli della presenza di abusi e non si sono previste adeguate clausole, può essere difficile tornare indietro o sciogliersi dal vincolo (ne parleremo successivamente).
Per questo le verifiche catastali, edilizie e urbanistiche non dovrebbero essere considerate un controllo meramente formale da effettuare alla fine dell’operazione, ma una parte essenziale della valutazione dell’immobile.
Attenzione: in questo articolo si parla solo delle verifiche catastali, edilizie ed urbanistiche. Le altre verifiche da fare sono quelle relative allo status giuridico dell’immobile, ne parliamo in questo articolo loro dedicato.
Perché controllare l’immobile prima di firmare la proposta?
Chi visita un appartamento, specie se non è un investitore o un operatore abituale, vede solo il suo stato materiale: numero delle stanze, distribuzione degli spazi, terrazzi, balconi, verande, pertinenze e condizioni generali.
Ciò che non può o non immagina normalmente di vedere è la sua storia amministrativa e catastale: come si è arrivati a quella conformazione? E’ stato fatto tutto in regola?
Un appartamento apparentemente perfetto potrebbe presentare, ad esempio:
- una diversa distribuzione interna rispetto ai titoli edilizi (facilmente risolvibile);
- una veranda realizzata senza il necessario titolo (risolvibile, ma dipende dai casi);
- un balcone chiuso successivamente (dipende da come è stato chiuso, se in muratura, poco risolvibile);
- un ampliamento non autorizzato (dipende da quanto è grande l’ampliamento);
- una diversa destinazione d’uso (risolvibile, ma con tempi lunghi e costi elevati);
- un soppalco non legittimato (dipende sempre dall’estensione del soppalco);
- una planimetria catastale non aggiornata (risolvibile);
- una pertinenza non correttamente rappresentata (da valutare se ci sono volumi nella pertinenza)
- interventi edilizi eseguiti negli anni senza la necessaria documentazione (potrebbero esservi problemi molto seri da risolvere)
- una situazione reale non coincidente con quella risultante dai titoli depositati presso il Comune (stesso discorso).
Il problema è temporale.
Se queste circostanze vengono scoperte prima della proposta d’acquisto, l’acquirente può valutarle prima di vincolarsi. Magari può prevedere delle condizioni sospensive, come ad esempio una clausola per la quale “La presente proposta d’acquisto è sottoposta alla condizione sospensiva rappresentata dall’ottenimento delle autorizzazioni edilizie necessarie”, che ci mette al riparo da eventuali rigetti.
Ricorda: per addivenire al rogito, è necessario che l’immobile sia perfettamente in regola.
Se vengono scoperte dopo, occorrerà invece stabilire quali obblighi siano già sorti, cosa preveda il contratto, se il venditore possa regolarizzare l’immobile, quali siano i tempi necessari e quali conseguenze derivino dall’eventuale impossibilità di procedere al rogito.
Verifica catastale, edilizia e urbanistica non sono la stessa cosa
Uno degli errori più comuni nell’acquisto di un immobile consiste nel considerare equivalenti la regolarità catastale e quella urbanistico-edilizia.
Non lo sono. Conformità catastale, edilizia ed urbanistica sono tre livelli totalmente diversi.
E quello che conta meno sapete qual’è? Quello catastale. Il catasto, infatti, incide solo per quel che concerne l’aspetto tributario, ma non è indice di regolarità edilizia.
Analizzare dunque un immobile verificando la sola planimetria catastale è come voler giocare a tennis, ma senza racchetta e senza palline. E attenzione: è un errore che commettono moltissime agenzie immobiliari (leggi qui i controlli che deve effettuare l’agenzia)
Vi sono quindi tre verifiche differenti che devono essere coordinate.
Che cosa si controlla a livello catastale?
Il controllo catastale consente innanzitutto di verificare i dati con i quali l’immobile è censito.
Attraverso la documentazione catastale possono essere esaminati, tra gli altri elementi:
- foglio;
- particella;
- subalterno;
- categoria catastale;
- classe;
- consistenza;
- rendita;
- intestazione catastale;
- planimetria depositata;
- eventuali variazioni intervenute nel tempo.
La visura catastale consente di acquisire informazioni identificative e di classamento, dati sugli intestatari e altre informazioni relative all’immobile.
Uno dei documenti più importanti nell’acquisto di un appartamento è la planimetria catastale. Una diversa rappresentazione rispetto allo stato dei luoghi può essere indice di un’irregolarità che va approfondita.
Ma una perfetta corrispondenza non significa regolarità.
Perché confrontare la planimetria catastale con lo stato reale?
La planimetria deve essere confrontata con la configurazione effettiva dell’immobile.
Il controllo può far emergere differenze riguardanti, ad esempio:
- pareti interne;
- aperture;
- disposizione dei vani;
- balconi;
- terrazzi;
- pertinenze;
- ampliamenti;
- diversa configurazione dell’unità.
Per gli atti di trasferimento di unità immobiliari urbane, la disciplina catastale attribuisce particolare rilievo alla corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati e le planimetrie catastali.
L’Agenzia delle Entrate ricorda infatti che nell’atto devono essere indicati i dati catastali e il riferimento alle planimetrie depositate e deve essere resa la dichiarazione di conformità prevista dalla legge, sostituibile nei casi previsti dall’attestazione di un tecnico abilitato.
Ma questo controllo non esaurisce il problema.
Una planimetria catastale conforme significa che l’immobile è urbanisticamente regolare?
No.
È un punto fondamentale.
Il fatto che la planimetria catastale rappresenti esattamente l’appartamento che l’acquirente ha visitato non consente, da solo, di concludere che le opere siano state legittimamente realizzate sotto il profilo edilizio e urbanistico.
Immaginiamo un appartamento nel quale sia stata realizzata una modifica e che, successivamente, sia stata aggiornata anche la planimetria catastale.
Catastalmente la rappresentazione potrebbe coincidere con lo stato materiale.
Resta però da verificare se quella modifica fosse consentita e se sia stata preceduta o accompagnata dal titolo, dalla comunicazione o dalla procedura edilizia eventualmente necessaria.
Per questa ragione, tra le verifiche prima della proposta d’acquisto non dovrebbe mancare l’esame della documentazione edilizia e urbanistica.
Che cosa significa verificare la regolarità edilizia dell’immobile?
La verifica edilizia serve, in termini pratici, a ricostruire come l’immobile è stato autorizzato e quali interventi sono stati successivamente eseguiti.
A seconda dell’epoca di costruzione e della storia dell’edificio, possono assumere rilevanza differenti documenti e procedimenti amministrativi.
Tra questi possono rientrare, a titolo esemplificativo:
- licenza edilizia;
- concessione edilizia;
- permesso di costruire;
- DIA;
- SCIA;
- CILA;
- titoli in sanatoria;
- condoni edilizi;
- elaborati grafici;
- varianti;
- documentazione relativa a successivi interventi.
Non è sufficiente, quindi, trovare “un titolo edilizio”.
Occorre ricostruire, quando necessario, la successione dei titoli e confrontare quanto autorizzato con la situazione effettivamente esistente.
come farlo? incaricando un geometra o un ingegnere che effettui l’accesso agli atti, munendosi prima del consenso del proprietario.
E se l’immobile è in vendita tramite agenzia? L’agenzia è autorizzata ad effettuare l’accesso agli atti in virtù del proprio mandato. Anzi i portali ministeriali e comunali hanno proprio degli accessi riservati per le agenzie.
Tuttavia l’agenzia non è tenuta a farlo di sua sponte se non in determinati casi, ma, davanti a richiesta esplicita dell’acquirente, non può esimersi, altrimenti lederebbe uno dei suoi obblighi informativi (leggi qui per approfondire)
Lo stato legittimo dell’immobile: perché è importante
Un concetto centrale nella verifica è quello di stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare, disciplinato dall’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001.
La normativa individua i criteri attraverso i quali deve essere ricostruito lo stato legittimo, considerando i titoli che hanno previsto o legittimato la costruzione e quelli relativi agli interventi successivi, secondo le condizioni stabilite dalla disciplina vigente.
Per gli immobili realizzati in epoche nelle quali non era obbligatorio acquisire un titolo edilizio, la legge consente inoltre di fare riferimento, nelle condizioni previste, alle informazioni catastali di primo impianto e ad altri documenti probanti (distinguendo tra immobili “ante ’67” e “ante 1942”
È un aspetto particolarmente importante negli acquisti di immobili datati, frequenti anche nel patrimonio edilizio di Bari e dei Comuni della provincia.
La verifica, quindi, non consiste semplicemente nel domandare al venditore se “la casa è in regola”.
Occorre ricostruire documentalmente la situazione dell’immobile.
Il “Salva Casa” significa che le difformità non sono più un problema?
No.
Le modifiche intervenute negli ultimi anni nella disciplina edilizia hanno ampliato o modificato, in determinate situazioni, gli strumenti per la gestione di alcune difformità, dello stato legittimo e delle tolleranze.
Questo non significa però che ogni irregolarità sia diventata automaticamente irrilevante o sanata.
Il D.P.R. 380/2001 continua a distinguere situazioni differenti e prevede presupposti e procedure specifiche.
Prima di acquistare occorre quindi stabilire concretamente se ciò che emerge dal confronto documentale:
- costituisca effettivamente una difformità;
- rientri eventualmente nelle tolleranze previste dalla legge;
- sia già stato legittimato;
- possa essere regolarizzato;
- richieda un procedimento amministrativo;
- possa incidere sull’operazione di compravendita.
La valutazione deve essere effettuata sul singolo immobile e sulla documentazione disponibile.
Come si scoprono gli abusi o le difformità edilizie?
Uno degli strumenti fondamentali è il confronto tra stato di fatto e documentazione amministrativa.
Il tecnico incaricato può esaminare l’immobile e confrontarlo con gli elaborati e i titoli reperiti.
Quando la documentazione non è già disponibile, può essere necessario effettuare un accesso agli atti presso l’amministrazione comunale competente per ricostruire la storia edilizia.
Per un immobile situato a Bari, quindi, la verifica urbanistico-edilizia può richiedere l’esame delle pratiche edilizie conservate presso il Comune di Bari; per un immobile situato in un altro Comune della provincia, occorrerà rivolgersi all’amministrazione territorialmente competente.
Non esiste una verifica identica per ogni edificio.
Un appartamento realizzato recentemente e dotato di una storia documentale lineare presenta problematiche diverse rispetto a un immobile costruito molti decenni fa e successivamente modificato più volte.
Quali difformità possono emergere?
Le situazioni concrete sono numerose.
Tra quelle che possono richiedere approfondimenti rientrano:
- diversa distribuzione degli spazi interni;
- spostamento o realizzazione di aperture;
- fusione o frazionamento di unità immobiliari;
- chiusura di balconi o terrazzi;
- realizzazione di verande;
- ampliamenti;
- soppalchi;
- trasformazione di locali accessori;
- modifiche di prospetto;
- diversa destinazione d’uso;
- opere realizzate in difformità dal titolo.
Non ogni differenza produce automaticamente le stesse conseguenze.
La natura della difformità, l’epoca dell’intervento, la disciplina applicabile e la possibilità di regolarizzazione devono essere valutate tecnicamente e giuridicamente.
E se la difformità è minima?
Anche in questo caso non è opportuno affidarsi a valutazioni intuitive.
L’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 disciplina le tolleranze costruttive ed esecutive, e la normativa è stata modificata negli ultimi anni.
Ciò significa che determinate differenze, quando ricorrono tutti i presupposti previsti dalla legge, possono non costituire violazioni edilizie.
Ma non è corretto dedurre che una difformità sia irrilevante soltanto perché appare piccola a occhio nudo.
Occorre verificarne natura, dimensioni, epoca di realizzazione e disciplina applicabile.
Quando conviene effettuare le verifiche?
Idealmente, le principali verifiche prima della proposta d’acquisto dovrebbero essere effettuate prima di sottoscrivere un impegno vincolante.
Non sempre, nella pratica, è possibile completare un accesso agli atti e una ricostruzione tecnica approfondita nei tempi molto brevi richiesti da una trattativa immobiliare.
In questi casi il problema deve essere gestito contrattualmente.
Può essere necessario valutare, in relazione alla situazione concreta, clausole che subordinino l’efficacia dell’operazione all’esito positivo di determinate verifiche. O addirtittura stipulare un accordo di riservatezza prima della proposta, o una LOI, che consentano di “prenotare” l’immobile dando il via a una trattativa ufficiale, ma senza assumere ancora impegni contrattuali e rimandando a una successiva due diligence.
La formulazione della clausola è importante e si consiglia di farla redigere ad un avvocato esperto della materia, che valuti caso per caso l’effettiva portata della clausola da inserire.
Scrivere genericamente che “l’immobile dovrà essere in regola” può non offrire la stessa tutela di una disciplina precisa che individui:
- quali verifiche devono essere effettuate;
- da chi;
- entro quale termine;
- quali documenti devono essere consegnati;
- quali difformità sono rilevanti;
- chi deve provvedere all’eventuale regolarizzazione;
- cosa accade se la regolarizzazione è impossibile;
- cosa accade alle somme già versate.
Perché non aspettare il notaio?
Il notaio svolge controlli fondamentali per la stipula dell’atto e per la sicurezza giuridica della compravendita.
Ma attendere il rogito per affrontare per la prima volta la regolarità tecnica dell’immobile può essere una scelta rischiosa. Sempre per usare un esempio, sarebbe come voler impiattare un piatto di pasta senza aver prima verificato se fosse cotto, giusto di sale ecc.
L’acquirente potrebbe essere già vincolato da una proposta accettata o da un preliminare, che, nel caso in cui non siano stati corredati dalle opportune clausole, possono divenire vere e proprie trappole.
Il punto, quindi, non è sostituire i controlli notarili.
È anticipare le verifiche tecniche e contrattuali che possono incidere sulla decisione stessa di acquistare. Specie se lo si fa per investimento o se si deve chiedere mutuo (leggi qui cosa valuta la banca)
L’Agenzia delle Entrate raccomanda, prima dell’acquisto, di acquisire informazioni sull’immobile e ricorda che, accanto ai controlli svolti dal notaio, sono disponibili strumenti per verificare i dati catastali e ipotecari.
Difformità urbanistica e mutuo: perché il problema può emergere con la banca
La regolarità dell’immobile può assumere rilevanza anche quando l’acquisto viene finanziato attraverso un mutuo.
Nell’istruttoria viene generalmente prevista una perizia sull’immobile.
Se emergono irregolarità o problemi che incidono sulla valutazione o sulla finanziabilità del bene, l’operazione bancaria può subire rallentamenti o incontrare ostacoli.
Come abbiamo visto nel precedente articolo, Il rischio per l’acquirente è evidente quando ha già assunto un obbligo di acquisto non adeguatamente coordinato con l’ottenimento del finanziamento.
È quindi opportuno considerare insieme:
regolarità dell’immobile → proposta → eventuale condizione relativa al mutuo → preliminare → rogito.
Trattare ciascun passaggio come se fosse completamente indipendente dagli altri può creare problemi proprio nella fase finale dell’operazione.
Un esempio pratico: appartamento a Bari con tettoia chiusa
Un acquirente visita un appartamento a Bari dotato di una tettoia chiusa, che rende particolarmente interessante l’immobile, aumentandone i mq.
La tettoia compare anche nella planimetria catastale.
L’acquirente potrebbe concludere che sia tutto regolare.
Ma la presenza nella planimetria catastale non risolve, da sola, il problema edilizio.
Prima di formulare una proposta dovrebbe essere verificato se la tettoia (e soprattutto, la sua chiusura), trovi corrispondenza nella documentazione edilizia, se sia stata legittimamente realizzata o successivamente legittimata e quale sia la disciplina applicabile.
Se la tettoia non è stata assentita da un titolo edilizio, oppure è stata realizzata in difformità dal titolo (ad es. era autorizzata la sola tettoia aperta), l’immobile è irregolare e per sanare quell’abuso sarà necessario ottenere un titolo edilizio (PDC in sanatoria), SE possibile (e non è assolutamente detto che lo sia), con tempi comunque lunghi e costi elevati.
Va da se che, se il problema viene scoperto dopo l’accettazione della proposta, sarà necessario esaminare anche il contratto già concluso per stabilire quali obblighi gravino sul venditore e quali rimedi spettino all’acquirente.
Altro esempio: la planimetria non coincide con l’appartamento
Immaginiamo invece che lo stato urbanistico-edilizio risulti regolare, ma che la planimetria catastale sia rimasta quella precedente a una modifica interna legittimamente eseguita.
In questo caso il problema è differente.
Occorrerà verificare la necessità e le modalità dell’aggiornamento catastale affinché la documentazione sia correttamente allineata.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, quando la planimetria non riproduce fedelmente la configurazione reale nei casi in cui è necessaria la conformità, deve essere presentata la prevista variazione catastale per aggiornare la planimetria. E’ una pratica piuttosto semplice, che non richiede il rilascio di un titolo edilizio e che generalmente ha tempistiche brevi (30 gg) e costi contenuti (1.500-2.000 euro).
È quindi importante capire quale tipo di difformità esiste, anziché utilizzare genericamente l’espressione “casa non conforme”.
Quali documenti chiedere al venditore prima della proposta?
La documentazione necessaria varia in funzione dell’immobile, ma prima dell’acquisto può essere opportuno acquisire o verificare, secondo il caso:
- atto di provenienza;
- visura catastale;
- planimetria catastale;
- titoli edilizi disponibili;
- elaborati grafici;
- pratiche relative a successive modifiche;
- eventuali titoli in sanatoria;
- documentazione relativa a condoni;
- certificazione o segnalazione relativa all’agibilità, quando pertinente;
- documentazione condominiale;
- eventuale documentazione tecnica già predisposta dal venditore.
L’elenco non è universale.
La documentazione di un appartamento in un condominio degli anni Sessanta può essere molto diversa da quella necessaria per un immobile di recente costruzione o per una villetta oggetto di successivi ampliamenti.
Chi deve effettuare le verifiche?
La verifica completa di un acquisto immobiliare richiede spesso competenze differenti.
Il tecnico abilitato può ricostruire la situazione catastale ed edilizia, eseguire rilievi, confrontare elaborati e stato dei luoghi e valutare gli aspetti tecnici di eventuali difformità.
Il notaio svolge le verifiche proprie della funzione notarile e cura gli aspetti necessari alla stipula e alla pubblicità immobiliare.
L’avvocato può valutare la documentazione dal punto di vista contrattuale, verificare gli effetti delle irregolarità sull’operazione e predisporre o revisionare proposta, preliminare, condizioni sospensive, garanzie e rimedi in caso di inadempimento.
Non si tratta di figure alternative.
Nelle operazioni più delicate, la tutela dell’acquirente deriva proprio dal coordinamento delle diverse competenze.
Cosa fare se l’irregolarità viene scoperta dopo la proposta d’acquisto?
La prima cosa da evitare è presumere che la proposta possa essere automaticamente annullata.
Occorre esaminare:
- il testo sottoscritto;
- l’accettazione del venditore;
- le clausole sulla regolarità dell’immobile;
- eventuali condizioni sospensive;
- le dichiarazioni rese dal venditore;
- la natura della difformità;
- la possibilità di regolarizzarla;
- i tempi della regolarizzazione;
- la natura delle somme versate;
- l’eventuale collegamento con il mutuo.
La soluzione può cambiare radicalmente da un caso all’altro. lo vedremo nel successivo articolo.
Una difformità regolarizzabile in tempi brevi non pone necessariamente gli stessi problemi di un intervento non sanabile che incida in maniera sostanziale sull’immobile oggetto dell’accordo.
Controlli da fare prima della proposta d’acquisto
Prima di firmare, è quindi utile seguire una sequenza logica.
Primo: identificare esattamente l’immobile e acquisire la documentazione disponibile.
Secondo: confrontare stato reale e planimetria catastale.
Terzo: ricostruire i titoli edilizi e lo stato legittimo.
Quarto: verificare se lo stato dei luoghi corrisponde a quanto legittimamente assentito.
Quinto: qualificare eventuali difformità e verificarne la possibile regolarizzazione.
Sesto: coordinare il risultato dei controlli con la proposta d’acquisto.
Settimo: se l’acquisto dipende dal finanziamento, coordinare anche la disciplina contrattuale con il mutuo.
Questo consente di spostare il controllo dell’immobile prima del problema, invece di affrontarlo quando l’acquirente è già contrattualmente vincolato.
Domande frequenti
La planimetria catastale conforme garantisce la regolarità urbanistica?
No. La corrispondenza catastale e la regolarità urbanistico-edilizia riguardano piani differenti. Anche quando la planimetria catastale coincide con lo stato reale dell’appartamento, occorre verificare che le opere siano legittimate sotto il profilo edilizio.
Come posso sapere se una casa ha abusi edilizi prima di comprarla?
È necessario ricostruire la documentazione edilizia dell’immobile e confrontarla con lo stato dei luoghi. Può essere necessario effettuare un accesso agli atti presso il Comune competente e affidare il controllo a un tecnico abilitato.
Chi deve controllare la conformità urbanistica prima dell’acquisto?
La verifica tecnica deve essere affidata a un professionista abilitato competente. Quando il risultato incide sulle condizioni della proposta o del preliminare, è opportuno coordinare la verifica tecnica con quella legale del contratto.
Posso fare una proposta prima di completare l’accesso agli atti?
È possibile, ma occorre essere consapevoli del rischio. Se non è possibile completare le verifiche prima della firma, può essere opportuno disciplinare espressamente nel contratto l’esito dei controlli mediante clausole adeguate alla situazione concreta.
Se c’è una piccola difformità l’immobile è automaticamente abusivo?
No. Occorre qualificare tecnicamente e giuridicamente la difformità. La normativa prevede anche specifiche tolleranze costruttive ed esecutive, ma la loro applicabilità deve essere verificata nel singolo caso.
Il Catasto dimostra che una veranda è regolare?
Non necessariamente. Il fatto che una veranda sia rappresentata catastalmente non dimostra, da solo, che sia stata legittimamente realizzata dal punto di vista edilizio. Occorre verificare i relativi titoli e la documentazione comunale.
Posso comprare una casa con una difformità urbanistica?
La risposta dipende dalla natura della difformità, dalla disciplina applicabile, dalla possibilità di regolarizzazione e dal modo in cui viene strutturata l’operazione. Prima di assumere obblighi contrattuali è opportuno verificare tecnicamente e legalmente la situazione.
Se scopro un abuso dopo aver firmato la proposta cosa posso fare?
Dipende dal contenuto della proposta e dalla natura dell’irregolarità. Occorre verificare se il contratto sia già perfezionato, quali garanzie siano state previste, se l’abuso possa essere regolarizzato e quali rimedi siano concretamente esercitabili.
Comprare casa a Bari: verificare prima, firmare dopo | Avvocato Immobiliare Bari
Un’irregolarità catastale o urbanistico-edilizia scoperta troppo tardi può determinare ritardi, costi di regolarizzazione, problemi con il mutuo e, nei casi più complessi, un contenzioso tra venditore e acquirente.
Per questo le verifiche prima della proposta d’acquisto dovrebbero precedere, quando possibile, l’assunzione di un vincolo contrattuale.
Se stai acquistando un immobile a Bari o in provincia di Bari, lo Studio Legale Scavo Bari può esaminare la documentazione dell’operazione e coordinarsi con il tecnico incaricato per valutare le conseguenze giuridiche di eventuali difformità prima della sottoscrizione della proposta o del preliminare.
L’assistenza di un Avvocato Immobiliare a Bari può essere particolarmente utile quando emergono irregolarità, quando l’acquisto è subordinato al mutuo o quando è necessario predisporre clausole che regolino con precisione verifiche, regolarizzazione e conseguenze dell’eventuale esito negativo.
Prima si individua la criticità, maggiori sono le possibilità di gestirla contrattualmente prima che diventi un problema.