04 Nov Revocatoria immobiliare: come evitare rischi quando si compra casa
La revocatoria immobiliare è uno dei rischi che un acquirente dovrebbe valutare prima di comprare una casa (leggi qui la nostra guida alla due diligence immobiliare), soprattutto quando il venditore presenta una situazione debitoria complessa. Anche una compravendita regolarmente stipulata davanti al notaio, infatti, può essere contestata, sino a 5 anni dopo l’acquisto, dai creditori del venditore qualora ricorrano le condizioni previste dall’articolo 2901 del Codice civile.
Il problema è particolarmente delicato perché chi acquista un immobile spesso non conosce la reale situazione patrimoniale del proprietario.
Un appartamento proposto a un prezzo interessante, una trattativa particolarmente rapida o la disponibilità del venditore a concludere immediatamente possono apparire circostanze favorevoli. In alcuni casi, però, possono accompagnarsi a difficoltà finanziarie che meritano un approfondimento.
La presenza di debiti non rende automaticamente illegittima una compravendita. Tuttavia, se la vendita pregiudica le ragioni dei creditori e ricorrono gli ulteriori presupposti di legge, questi possono chiedere che l’atto sia dichiarato inefficace nei loro confronti.
Per chi acquista una casa a Bari, in provincia o nel resto della Puglia, comprendere il funzionamento della revocatoria immobiliare è quindi essenziale per proteggere il proprio investimento.
Cos’è l’azione revocatoria immobiliare?
L’azione revocatoria ordinaria, conosciuta anche come actio pauliana, è disciplinata dagli articoli 2901 e seguenti del Codice civile.
È uno strumento attraverso il quale il creditore può ottenere una dichiarazione giudiziale di inefficacia di un atto di disposizione patrimoniale compiuto dal debitore, quando tale atto compromette la possibilità di soddisfare il proprio credito e sussistono le altre condizioni richieste dalla legge.
Immaginiamo che una persona abbia debiti verso una banca o altri creditori e decida di vendere l’unico immobile di proprietà.
Se la vendita rende più difficile il recupero del credito, il creditore potrebbe avere interesse a contestarla.
Ma attenzione: non basta che il venditore abbia debiti per rendere revocabile la compravendita.
Nel caso di una vendita a titolo oneroso, come una normale compravendita immobiliare, devono ricorrere anche specifici presupposti relativi alla consapevolezza del debitore e dell’acquirente.
La revocatoria rende nullo l’atto di compravendita?
No. Questa è una distinzione fondamentale.
L’accoglimento dell’azione revocatoria non determina automaticamente la nullità della compravendita e non comporta, di per sé, il ritorno della proprietà al venditore.
L’atto resta valido tra le parti, ma diventa inefficace nei confronti del creditore che ha ottenuto la revocatoria.
L’articolo 2902 c.c. consente al creditore, una volta ottenuta la dichiarazione di inefficacia, di promuovere azioni esecutive o conservative sul bene trasferito.
In concreto, quindi, l’acquirente può trovarsi esposto al rischio che l’immobile venga pignorato e venduto giudizialmente per soddisfare un debito del precedente proprietario.
È proprio questa conseguenza a rendere particolarmente importante la verifica preventiva.
Quando una compravendita immobiliare può essere revocata?
L’articolo 2901 c.c. individua i presupposti dell’azione revocatoria.
Nel caso di una compravendita immobiliare, occorre distinguere tre elementi fondamentali.
1. Il pregiudizio alle ragioni del creditore: eventus damni
Il primo requisito è il cosiddetto eventus damni.
Si verifica quando l’atto di disposizione del patrimonio determina un pregiudizio per il creditore, rendendo più difficile o incerto il soddisfacimento del credito.
Non è indispensabile che il debitore diventi completamente insolvente.
Può essere sufficiente che la vendita comporti una diminuzione della garanzia patrimoniale o renda più difficoltosa l’azione esecutiva.
Ad esempio, se il debitore vende l’unico immobile di proprietà e non dispone di altri beni utilmente aggredibili, l’operazione può incidere negativamente sulle prospettive di recupero del creditore.
La valutazione dipende comunque dalle condizioni patrimoniali complessive e dalle caratteristiche dell’atto.
2. La consapevolezza del venditore: scientia damni
Il secondo elemento riguarda la posizione del debitore.
Quando il credito è anteriore all’atto, è necessario che il debitore fosse consapevole del pregiudizio arrecato alle ragioni creditorie.
Non occorre necessariamente dimostrare che il venditore abbia agito con lo scopo specifico di frodare il creditore.
Anche solo la volontà di sostituire al bene immobile (di facile rintraccio e difficile smobilizzo) del danaro (di difficile rintraccio e facile smobilizzo) secondo la giurisprudenza rientra tra i casi che legittimano la revocatoria.
Diversa è la situazione quando l’atto di disposizione precede il sorgere del credito: in questo caso la legge richiede la dolosa preordinazione dell’atto a pregiudicare il futuro soddisfacimento del creditore.
3. La consapevolezza dell’acquirente: partecipatio fraudis
Nelle compravendite a titolo oneroso, la posizione dell’acquirente assume particolare rilievo.
Se il credito è anteriore alla vendita, il creditore deve dimostrare anche che l’acquirente fosse consapevole del pregiudizio arrecato alle ragioni creditorie.
Non è necessario, in questa ipotesi, che l’acquirente abbia partecipato a un accordo fraudolento con il venditore. Basta che l’acquirente si sia in qualche modo “giovato” della situazione: un prezzo favorevole, delle condizioni di pagamento particolari, un legame di parentela.
Quando invece l’atto precede il sorgere del credito, è richiesta la partecipazione del terzo alla dolosa preordinazione.
Questa distinzione è importante perché la consapevolezza dell’acquirente può essere ricostruita anche attraverso elementi indiziari.
Tra le circostanze che possono assumere rilievo vi sono rapporti personali o familiari tra venditore e acquirente, condizioni anomale della compravendita, modalità di pagamento poco trasparenti e altre situazioni che, considerate complessivamente, possono indicare la conoscenza del pregiudizio.
Non si tratta di presunzioni automatiche: ogni circostanza deve essere valutata nel caso concreto.
Entro quanti anni si può esercitare l’azione revocatoria?
L’articolo 2903 del Codice civile stabilisce che l’azione revocatoria ordinaria si prescrive in cinque anni dalla data dell’atto.
Nelle compravendite immobiliari, l’individuazione concreta della decorrenza richiede di considerare anche la pubblicità dell’atto nei registri immobiliari e i principi elaborati dalla giurisprudenza.
Per questo non è corretto assumere, senza ulteriori verifiche, che il rischio termini sempre esattamente cinque anni dopo la firma del rogito.
Occorre inoltre considerare eventuali atti interruttivi della prescrizione e le iniziative giudiziarie già intraprese.
La prescrizione quinquennale riguarda l’esercizio dell’azione revocatoria e non significa che una causa tempestivamente introdotta debba necessariamente concludersi entro cinque anni.
Cosa succede se il creditore agisce entro il termine?
Se il creditore propone tempestivamente l’azione e ottiene una sentenza favorevole, l’immobile può essere assoggettato alle azioni esecutive previste dalla legge, nonostante il trasferimento all’acquirente.
È quindi possibile che il problema emerga anche a distanza di tempo dall’acquisto.
Anche una fideiussione può esporre una vendita al rischio di revocatoria?
Sì.
Il rischio di revocatoria immobiliare non riguarda soltanto chi ha contratto direttamente un mutuo o un finanziamento.
Può interessare anche il soggetto che ha prestato una fideiussione a garanzia dei debiti di un’altra persona o di una società.
Pensiamo a un imprenditore che abbia garantito personalmente un finanziamento concesso alla propria società.
Anche se il debito principale è della società, l’obbligazione assunta dal garante può assumere rilievo nella valutazione della sua situazione patrimoniale.
Non è quindi sufficiente verificare se il venditore abbia mutui personali.
Occorre considerare, quando emergono elementi che lo giustificano, anche le eventuali obbligazioni di garanzia assunte.
La presenza di una fideiussione non determina automaticamente la revocabilità di una vendita: restano necessari i presupposti previsti dall’articolo 2901 c.c.
Come evitare una revocatoria immobiliare: i controlli prima di acquistare
Non esiste un documento capace di garantire, in ogni circostanza, che una compravendita non sarà mai contestata dai creditori del venditore.
Esistono però verifiche e accorgimenti che possono ridurre significativamente il rischio e consentire all’acquirente di prendere una decisione consapevole.
1. Effettuare una visura ipotecaria approfondita
Il primo controllo riguarda la situazione dell’immobile nei registri immobiliari.
Attraverso le ispezioni ipotecarie è possibile individuare formalità come:
- Ipoteche volontarie, giudiziali e legali.
- Pignoramenti immobiliari.
- Sequestri.
- Domande giudiziali trascritte.
- Altri vincoli rilevanti.
È opportuno esaminare anche la provenienza dell’immobile e le formalità relative al venditore, nei limiti necessari all’operazione.
La verifica permette di individuare segnali di rischio, ma presenta un limite importante: i debiti non garantiti da ipoteca e non accompagnati da formalità pubblicitarie non emergono necessariamente dalle ispezioni immobiliari.
Un venditore può avere debiti verso fornitori, banche, privati o altri creditori senza che sull’immobile risultino ipoteche o pignoramenti.
Per questo la visura ipotecaria è indispensabile, ma non sufficiente.
2. Verificare la situazione economica e patrimoniale del venditore
Quando emergono circostanze che suggeriscono una possibile difficoltà finanziaria, è opportuno approfondire la situazione patrimoniale del proprietario.
Le verifiche devono essere proporzionate alla tipologia di compravendita e svolte nel rispetto della normativa sulla riservatezza.
Se il venditore è un imprenditore o una società, possono essere utili:
- Visure camerali aggiornate.
- Bilanci depositati, quando disponibili.
- Informazioni sulle procedure concorsuali o di regolazione della crisi.
- Eventuali protesti risultanti dai registri consultabili.
- Documentazione sulle esposizioni debitorie rilevanti, fornita dal venditore.
L’esame dei bilanci può evidenziare segnali di difficoltà, ma non consente sempre di conoscere tutti i debiti effettivi.
Allo stesso modo, l’assenza di protesti non dimostra che il venditore sia privo di esposizioni.
3. Richiedere, quando necessario, la documentazione della Centrale dei Rischi
La Centrale dei Rischi della Banca d’Italia contiene informazioni sulle esposizioni verso il sistema bancario e finanziario nei limiti previsti dalla relativa disciplina.
Può rappresentare uno strumento utile per comprendere la situazione creditizia del venditore.
Tuttavia, l’acquirente non può ottenere liberamente i dati della Centrale dei Rischi di un’altra persona semplicemente comunicandone il codice fiscale alla propria banca.
Si tratta di informazioni riservate, accessibili ai soggetti legittimati secondo le modalità previste dalla Banca d’Italia.
Il venditore può richiedere i propri dati e, nei casi e nei modi consentiti, avvalersi di un soggetto autorizzato o delegato. bancaditalia.it+1
Nelle operazioni immobiliari più complesse può quindi essere opportuno concordare con il venditore la produzione della documentazione creditizia rilevante.
Va comunque ricordato che la Centrale dei Rischi non costituisce un elenco completo di tutti i debiti di una persona.
4. Verificare se il venditore dispone di altri beni
Uno degli elementi da valutare è l’incidenza della vendita sul patrimonio complessivo del debitore.
Se il proprietario vende l’unico immobile e non dispone di altri beni o risorse adeguate, l’operazione può assumere un significato diverso rispetto alla vendita effettuata da un soggetto dotato di un patrimonio ampiamente sufficiente a soddisfare i propri creditori.
Questo non significa che vendere l’unica casa sia automaticamente illecito.
Significa, piuttosto, che la consistenza patrimoniale residua può essere rilevante per valutare l’eventuale pregiudizio alle ragioni creditorie.
La verifica deve essere effettuata sulla base di informazioni attendibili, senza presumere che l’assenza di immobili equivalga necessariamente a uno stato di insolvenza.
5. Verificare la congruità del prezzo di acquisto
Uno degli accorgimenti più importanti consiste nel verificare che il prezzo concordato sia coerente con il valore di mercato dell’immobile.
Un prezzo particolarmente basso, soprattutto quando si accompagna ad altri elementi anomali, può diventare una circostanza rilevante nella valutazione dell’operazione.
Per questo è opportuno acquisire una perizia redatta da un tecnico qualificato e indipendente.
Una perizia asseverata impedisce la revocatoria?
No, ma La perizia può costituire un elemento probatorio utile per dimostrare che il prezzo è stato determinato secondo criteri di mercato e quindi tutelarti dal fatto che, anche se il creditore dovesse esperire una revocatoria, avresti comunque le carte in regola per resistere in giudizio e far valere vittoriosamente le tue ragioni.
Tuttavia, né la congruità del prezzo né l’asseverazione della perizia escludono automaticamente l’azione revocatoria.
La vendita di un immobile in cambio di denaro può, in determinate circostanze, rendere più difficoltoso il soddisfacimento dei creditori, anche quando il prezzo sia congruo.
Inoltre, il valore di mercato non è l’unico elemento rilevante per valutare la consapevolezza dell’acquirente.
L’asseverazione non attribuisce alla perizia un’efficacia probatoria assoluta, né rende automaticamente inutilizzabile una diversa valutazione tecnica.
Una perizia indipendente, corredata da documentazione verificabile e riferita al momento dell’acquisto, può comunque essere molto utile nell’ambito di una più ampia strategia di tutela.
6. Utilizzare modalità di pagamento trasparenti e tracciabili
La modalità di pagamento è un altro elemento importante.
Il prezzo dovrebbe essere effettivamente corrisposto secondo quanto dichiarato nel contratto, attraverso strumenti tracciabili e con una documentazione coerente.
È opportuno evitare accordi informali, pagamenti non documentati o indicazioni contrattuali che non corrispondano all’effettivo contenuto economico dell’operazione.
In particolare, quando il venditore ha esposizioni debitorie note, occorre valutare se una parte del prezzo debba essere destinata direttamente alla definizione delle posizioni creditorie.
La tracciabilità dei pagamenti non elimina da sola il rischio di revocatoria, ma contribuisce a rendere verificabile la realtà economica della compravendita.
7. Valutare accordi con i creditori e liberatorie
Se dalle verifiche emergono debiti significativi, può essere opportuno coinvolgere i creditori interessati prima della compravendita.
A seconda della situazione, è possibile valutare accordi transattivi, pagamenti contestuali al rogito o altre soluzioni negoziali.
Quando l’operazione lo richiede, possono essere predisposti accordi di saldo e stralcio.
Occorre però prestare attenzione alla portata delle liberatorie.
Una dichiarazione rilasciata da un creditore non vincola automaticamente gli altri creditori del venditore.
Inoltre, il semplice pagamento di alcuni debiti non esclude necessariamente la presenza di ulteriori soggetti legittimati a proporre un’azione.
L’obiettivo deve essere quello di ricostruire le posizioni rilevanti e predisporre una struttura negoziale coerente con la situazione effettiva.
8. Inserire clausole specifiche nella proposta d’acquisto e nel preliminare
Quando esistono dubbi sulla situazione patrimoniale del venditore, è opportuno affrontarli prima di sottoscrivere una proposta vincolante.
Una semplice dichiarazione del proprietario secondo cui non esistono debiti non offre, da sola, una protezione sufficiente.
Possono essere valutate clausole che prevedano:
- Obblighi di produzione documentale.
- Dichiarazioni e garanzie del venditore.
- Condizioni sospensive collegate a verifiche specifiche.
- Obblighi di cancellazione dei gravami.
- Modalità di pagamento coordinate con eventuali accordi creditorî.
- Rimedi contrattuali in caso di dichiarazioni inesatte.
La formulazione deve essere adattata alla singola operazione.
Le garanzie contrattuali possono attribuire diritti all’acquirente nei confronti del venditore, ma non impediscono automaticamente ai creditori estranei al contratto di esercitare le azioni previste dalla legge.
Comprare casa da un venditore indebitato: esempio pratico
Immaginiamo che un acquirente intenda acquistare un appartamento a Bari per 180.000 euro.
Il venditore è un imprenditore che ha prestato fideiussioni a garanzia dei finanziamenti della propria società.
L’immobile non presenta ipoteche né pignoramenti.
Durante le trattative emerge però che la società attraversa difficoltà economiche e che il venditore intende concludere rapidamente l’operazione.
L’acquirente potrebbe ritenere sufficiente l’assenza di gravami immobiliari.
In realtà, questa circostanza non esclude l’esistenza di creditori personali del venditore, anche derivanti dalle garanzie prestate.
In una situazione del genere, una corretta analisi preventiva dovrebbe comprendere l’esame della provenienza dell’immobile, la verifica delle formalità, la valutazione delle esposizioni rilevanti e l’acquisizione di una stima indipendente del valore.
Se emergessero debiti significativi, sarebbe opportuno approfondire la possibilità di definire le posizioni creditorie nell’ambito dell’operazione.
L’esempio dimostra che la revocatoria immobiliare non è un problema limitato agli immobili già pignorati.
Può riguardare anche compravendite apparentemente ordinarie, nelle quali il rischio deriva dalla situazione patrimoniale del venditore.
Cosa fare se un creditore propone una revocatoria dopo l’acquisto?
Se l’acquirente riceve una citazione per revocatoria immobiliare, è necessario esaminare tempestivamente la domanda e la documentazione relativa alla compravendita.
La difesa dipenderà dalle circostanze concrete.
Tra gli aspetti da valutare rientrano:
- L’esistenza e la natura del credito.
- La collocazione temporale del credito rispetto alla vendita.
- L’eventuale pregiudizio arrecato al creditore.
- La situazione patrimoniale del venditore.
- La consapevolezza dell’acquirente.
- La congruità e l’effettivo pagamento del prezzo.
- La prescrizione dell’azione.
- Le formalità trascritte e gli eventuali diritti di terzi.
L’acquirente dovrebbe conservare la proposta d’acquisto, il preliminare, il rogito, le perizie, la documentazione bancaria, le comunicazioni con il venditore e ogni altro documento utile a ricostruire l’operazione.
La difesa non consiste necessariamente nel dimostrare che il venditore non avesse debiti.
Può riguardare anche l’assenza degli altri presupposti richiesti dall’articolo 2901 c.c.
Revocatoria ordinaria e revocatoria nelle procedure di insolvenza: quali differenze?
La revocatoria ordinaria prevista dall’articolo 2901 c.c. deve essere distinta dalle azioni revocatorie disciplinate dalla normativa sulle procedure di insolvenza.
Quando il venditore è un imprenditore sottoposto a liquidazione giudiziale, possono trovare applicazione disposizioni specifiche del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, con presupposti, termini ed effetti differenti.
Non è quindi corretto applicare automaticamente a tutte le vendite immobiliari le medesime regole.
Per chi acquista un immobile da una società in difficoltà finanziaria, la verifica della situazione dell’impresa e dell’eventuale presenza di procedure concorsuali costituisce un passaggio particolarmente importante.
Domande frequenti sulla revocatoria immobiliare
Un creditore può far revocare la vendita di una casa?
Sì, quando ricorrono i presupposti dell’articolo 2901 c.c. La sola esistenza di un debito del venditore non è sufficiente: devono essere verificati anche il pregiudizio alle ragioni creditorie e gli elementi soggettivi richiesti dalla legge.
Dopo quanti anni non si può più chiedere la revocatoria?
L’articolo 2903 c.c. prevede un termine di prescrizione di cinque anni dalla data dell’atto. Nelle compravendite immobiliari, la decorrenza concreta e le eventuali vicende interruttive devono essere verificate considerando la disciplina e la giurisprudenza applicabili.
Se compro una casa al prezzo di mercato sono al sicuro?
Non automaticamente. La congruità del prezzo è un elemento utile, ma non esclude da sola il pregiudizio ai creditori né dimostra necessariamente l’assenza di consapevolezza dell’acquirente.
La perizia asseverata impedisce l’azione revocatoria?
No. Può rafforzare la documentazione relativa alla congruità del prezzo, ma non costituisce una garanzia assoluta contro la revocatoria.
Se il venditore ha debiti, posso comunque acquistare?
Sì. La presenza di debiti non vieta automaticamente la vendita. È però necessario valutare la situazione patrimoniale del venditore e l’eventuale pregiudizio che il trasferimento può arrecare ai creditori.
La revocatoria riguarda anche chi ha prestato una fideiussione?
Può riguardarlo. Il fideiussore assume un’obbligazione di garanzia che, ricorrendone i presupposti, può rilevare anche ai fini dell’azione revocatoria.
Il notaio verifica il rischio di revocatoria?
Il notaio svolge le verifiche previste dalla propria funzione, comprese quelle relative alla titolarità e alle formalità immobiliari. Tuttavia, l’esame dei registri non permette necessariamente di conoscere tutti i debiti del venditore. Una due diligence legale e patrimoniale approfondita può quindi essere opportuna.
Una casa senza ipoteche può essere oggetto di revocatoria?
Sì. L’assenza di ipoteche non esclude la presenza di creditori chirografari o di altre posizioni debitorie che potrebbero assumere rilievo ai fini dell’articolo 2901 c.c.
Se la revocatoria viene accolta, perdo automaticamente la proprietà?
No. La sentenza determina l’inefficacia relativa dell’atto nei confronti del creditore vittorioso. Quest’ultimo può però promuovere le azioni esecutive e conservative consentite dalla legge sul bene, con conseguenze potenzialmente molto gravi per l’acquirente.
È possibile evitare la revocatoria attraverso un saldo e stralcio?
Un accordo con i creditori può contribuire a strutturare un’operazione più sicura, ma non esclude automaticamente eventuali azioni di altri creditori. È necessario valutare tutti i soggetti interessati e gli effetti degli accordi raggiunti.
Revocatoria immobiliare a Bari: come tutelarsi prima di acquistare
La revocatoria immobiliare è un rischio che non dovrebbe essere sottovalutato, soprattutto quando si acquista da un imprenditore, da una società in difficoltà finanziaria o da un privato che presenta esposizioni debitorie significative.
Un acquisto apparentemente vantaggioso può generare conseguenze economiche importanti se un creditore ottiene una dichiarazione di inefficacia della compravendita.
Per questo, prima di sottoscrivere una proposta o versare una caparra, è opportuno verificare non soltanto la situazione dell’immobile, ma anche i rischi giuridici collegati alla posizione del venditore.
Lo Studio Legale Scavo di Bari, attivo nel diritto immobiliare e bancario, assiste privati, investitori e società nella valutazione delle compravendite immobiliari, nelle verifiche legali preventive e nella gestione di operazioni che coinvolgono debiti, ipoteche, pignoramenti e trattative con i creditori.
L’assistenza può comprendere l’esame della documentazione, l’individuazione delle criticità, la predisposizione delle clausole contrattuali e la valutazione delle soluzioni negoziali più adeguate.
Stai acquistando un immobile a Bari, in provincia o in Puglia e temi che il venditore possa avere debiti?
Non aspettare che il problema emerga dopo il rogito. Una verifica preventiva può aiutarti a individuare i rischi, valutare la sostenibilità dell’acquisto e predisporre le necessarie tutele.
Contatta lo Studio Legale Scavo di Bari per una consulenza dedicata alla sicurezza della tua compravendita immobiliare.
Gli autori
Avvocati Francesco e Alessandro Scavo — Foro di Bari
L’Avv. Francesco Scavo esercita la professione dal 1991. Dopo quattro anni di esperienza nell’ufficio legale di una banca, ha maturato una lunga attività nel diritto bancario, immobiliare e successorio, occupandosi di oltre 2.000 casi.
L’Avv. Alessandro Scavo ha lavorato per sette anni nel settore bancario dei crediti ipotecari deteriorati, gestendo oltre 1.000 posizioni per un controvalore di circa 700 milioni di euro.
Entrambi hanno maturato esperienza diretta negli investimenti immobiliari, conducendo circa 40 operazioni in proprio e circa 400 per conto di clienti.
Nel 2017 hanno fondato, insieme a Federico Scavo, Valore Aggiunto Group, realtà attiva nell’assistenza a investitori, società e privati nelle acquisizioni immobiliari, nelle operazioni di saldo e stralcio e nello sviluppo di progetti immobiliari.