21 Ago La banca ti ha pignorato casa? Cosa fare per evitare l’asta
Se la banca pignora casa, la priorità è capire cosa fare per evitare l’asta, senza aspettare
Contestare il credito è soltanto una delle possibilità: spesso la soluzione migliore sta nel valutare anche un saldo e stralcio con la banca, un piano di rientro sostenibile, la conversione del pignoramento, una vendita diretta oppure, quando l’indebitamento è più ampio e strutturale, una procedura di sovraindebitamento prevista dal Codice della crisi.
Per chi ha una casa pignorata dalla banca a Bari o in provincia di Bari, il fattore tempo può essere decisivo. E te lo dice uno che ha lavorato per 7 anni come avvocato per conto delle Banche.
Alcuni strumenti hanno termini precisi. Altri richiedono una trattativa che può durare settimane. Le procedure di regolazione della crisi richiedono una ricostruzione complessiva dei debiti e non possono essere improvvisate pochi giorni prima dell’asta.
Per questo la prima domanda non dovrebbe essere:
“Come faccio a bloccare l’asta?”
ma:
“Qual è la soluzione realmente sostenibile per il mio debito e quanto tempo ho ancora per attuarla? Qual’è il mio obiettivo?”
E’ questa la domanda che ti porta a capire davvero cosa fare per evitare l’asta. Perchè ragionare solo sul bloccare l’asta ti fa pensare con la paura (che è pienamente lecita, senza vergognarsi). Ma guardare davvero in faccia il problema e analizzare il tuo vero obiettivo ti fa elaborare una strategia. E le partite si vincono con la strategia, non con la paura.
La banca ti ha pignorato casa: le prime 7 cose da fare
Se hai ricevuto un atto di pignoramento immobiliare, occorre ricostruire subito la situazione.
In particolare:
- recupera atto di pignoramento, precetto e titolo esecutivo (ritira le notifiche!!!);
- verifica a quanto ammonta realmente il credito della banca;
- controlla a quale fase è arrivata l’esecuzione immobiliare (questo lo facciamo noi con l’accesso agli atti);
- individua eventuali altri creditori intervenuti (idem);
- verifica se esistono contestazioni giuridiche concrete (questo è nostro compito);
- calcola quanto puoi realmente mettere a disposizione ogni mese o in un’unica soluzione (lo vediamo insieme, numeri alla mano);
- confronta opposizione, accordo con la banca e procedure di ristrutturazione del debito (valutiamo ogni scenario insieme).
Il punto 6 è spesso sottovalutato. Perchè si vede il numero complessivo (es. 200.000 euro). Quello che bisogna fare (e che noi facciamo) è invece ragionare come ragiona la banca.
La banca non ragiona sul valore del credito. Ragiona in base a una domanda: quanto posso recuperare da questa posizione?
Ecco perchè è fondamentale capire cosa è economicamente sostenibile e cosa non lo è. Perchè la Banca ci ha già pensato. E noi, per vincere la partita, dobbiamo entrare nella sua testa.
Il pignoramento significa che perderò sicuramente la casa?
No.
Così come non è assolutamente vero che con il pignoramento la casa “diventa della Banca”. E’ ancora tua, sino alla vendita.
Il pignoramento assoggetta l’immobile alla procedura esecutiva, ed è un vincolo d’indisponibilità (non puoi vendere o fittare l’immobile senza il consenso dei creditori).
Ma non coincide ancora con la vendita.
Prima del trasferimento dell’immobile possono esistere differenti possibilità di intervento.
Quale sia concretamente utilizzabile dipende, però, da:
- fase dell’esecuzione;
- importo del debito;
- valore della casa;
- reddito disponibile;
- possibilità di rinegoziare il mutuo;
- patrimonio complessivo;
- presenza di altri debiti;
- numero dei creditori;
- eventuali contestazioni sul credito;
- disponibilità della banca e degli altri creditori a un accordo;
- eventuale possibilità di ricorrere alle procedure previste dal Codice della crisi.
Una famiglia con un solo mutuo arretrato e un reddito sufficiente a riprendere i pagamenti ha un problema completamente diverso da una persona che ha mutuo, finanziamenti, cartelle fiscali e altri debiti ormai insostenibili.
La strategia deve quindi partire dalla causa reale della crisi finanziaria, guardata alla luce della situazione attuale.
Prima di trattare con la banca: verifica quanto devi davvero
Quando la banca pignora casa, non bisogna né presumere che il debito sia errato né accettare automaticamente ogni importo indicato dal creditore (leggi qui come difendersi dalle banche)
Occorre ricostruire:
- capitale;
- rate insolute;
- interessi;
- interessi moratori;
- spese;
- eventuali pagamenti già effettuati;
- somme incassate da altri garanti;
- costi della procedura;
- eventuali ulteriori voci richieste.
Se il rapporto presenta specifiche criticità può essere necessario verificare anche le condizioni contrattuali ed eventualmente farle valere in contenzioso, paralizzando l’azione della banca (leggi qui quando conviene fare causa alla banca)
Questa analisi ha un’importanza pratica enorme anche in una trattativa. Ricordati quello che ho detto prima: bisogna entrare nella testa della banca.
Ebbene le Banche difficilmente si aspettano di recuperare anche gli interessi moratori e parte degli interessi corrispettivi. Molto spesso fanno ragionamenti matematici più brutali e rapidi. Ecco perchè capire di cosa si compone il credito ci consente di capire a quanto possiamo chiudere la trattativa.
È difficile proporre un saldo e stralcio efficace se non si conoscono credito, valore dell’immobile e reale posizione negoziale delle parti.
Saldo e stralcio con la banca: può evitare l’asta?
Il saldo e stralcio con la banca è uno degli strumenti più interessanti quando il debitore dispone, direttamente o grazie all’aiuto di terzi, di una somma che consenta di formulare una proposta concreta per chiudere il debito. Attenzione: le somme possono essere tue o di altri. E possono derivare anche dalla vendita dell’immobile, previo accordo con la banca.
In termini pratici, il saldo e stralcio funziona così: il debitore offre al creditore il pagamento di una determinata somma in cambio della definizione della posizione secondo quanto espressamente concordato.
Non esiste però un diritto del debitore a imporre alla banca lo stralcio.
La banca deve accettare la proposta.
Rammenta però una cosa: la banca non ha interesse a vendere l’immobile. Il business della banca non è vendere case (magari in asta, dopo anni, con tanti costi anticipati), ma vendere e incassare soldi. Per questo motivo con il saldo e stralcio, che a differenza dell’asta è una procedura molto più veloce e immediata, si possono ottenere importanti sconti rispetto al valore del credito.
Ad esempio, in un caso trattato il mese scorso, un cliente, a fronte di un debito di 176.000 euro, ha salvato la sua casa pagando solo 48.500 euro.
Come ha fatto? con una trattativa sapiente, che è riuscita a capire l’esatto punto di chiusura con la banca.
Quando un saldo e stralcio può essere realistico?
La valutazione dipende da molti fattori.
Possono assumere rilievo:
- importo del credito;
- valore di realizzo dell’immobile;
- stato della procedura;
- numero di aste già svolte;
- presenza di altri creditori;
- grado ipotecario della banca;
- costi e tempi dell’esecuzione;
- disponibilità immediata della somma offerta;
- eventuali contestazioni giuridiche;
- possibilità della banca di recuperare integralmente il proprio credito attraverso l’asta.
Non esiste quindi una percentuale universale del tipo “la banca accetta sempre il 50%”.
Ogni proposta deve essere costruita sulla procedura concreta.
Nel nostro studio l’avv. Alessandro Scavo vanta un’enorme esperienza in tema di saldo e stralcio. Per tanti anni è stato manager in una società di recupero e gestione dei crediti Bancari. Era lui a decidere e deliberare se un saldo e stralcio fosse accettabile per la Banca o meno. Per questo è la persona ideale per aiutarti a condurre una trattativa estremamente vantaggiosa con la banca.
Saldo e stralcio prima dell’asta: perché il tempo conta
Una proposta di saldo e stralcio su una casa pignorata può avere una logica diversa se formulata all’inizio dell’esecuzione rispetto a pochi giorni prima dell’asta.
La banca deve avere il tempo di:
- valutare la proposta ( a volte ci sono più organi deliberanti);
- acquisire eventuali autorizzazioni interne (possono volerci settimane);
- verificare le condizioni di pagamento, che devono prevedere strumenti tracciabili;
- porre in essere tutte le attività burocratiche (autorizzazioni, antiriciclaggio, comunicazioni);
- formalizzare l’accordo, con la cosiddetta lettera di accettazione;
- assumere le iniziative necessarie nella procedura (rinuncia agli atti, sospensione ex art. 624 bis cpc).
Una semplice email con scritto “offro questa cifra” non sospende l’esecuzione. La proposta deve essere dettagliata, motivata, sostenibile.
Anzi, più è dettagliata e motivata la proposta, meno lavoro dovrà fare il gestore della banca per portarla in delibera.
Considera sempre che dall’altra parte abbiamo chi gestisce la pratica. Che è un dipendente della Banca o della società di recupero crediti, con migliaia di posizioni da gestire e poco tempo a disposizione. Per lui sei un numero. Se però riceve una proposta dettagliata e motivata, lui sa che per farla approvare dovrà fare meno lavoro. E quindi, magicamente, la nostra proposta sarà valutata con più celerità e maggior favore rispetto a proposte generiche o pindariche.
Fino a quando non interviene un accordo idoneo e non vengono compiuti gli atti processuali necessari, la procedura può continuare. Muoversi per tempo ci consente di fare tutto per bene, senza correre il rischio di arrivare troppo sotto asta.
Attenzione agli altri creditori
Se nella procedura sono intervenuti altri creditori, raggiungere un accordo soltanto con la banca procedente può non essere sufficiente per ottenere il risultato desiderato.
Prima di versare somme importanti occorre quindi esaminare il fascicolo dell’esecuzione e prendere contatti con ogni singolo creditore.
Piano di rientro con la banca: quando può funzionare
Un’altra possibilità è il piano di rientro con la banca.
In questo caso il debitore non dispone della somma necessaria per definire immediatamente la posizione, ma può essere in grado di sostenere un pagamento rateale.
Un piano di rientro può avere senso soprattutto quando la crisi è stata temporanea e il reddito è tornato sufficientemente stabile.
Attenzione però: anche qui muoversi per tempo è essenziale.
A procedura iniziata (asta già bandita o perizia già fatta) il tempo massimo di rateizzazione è di 24 mesi, ossia il tempo che la legge concede per la sospensione concordata ex art. 624 bis.
Tuttavia, in questi 24 mesi, non bisogna pagare TUTTO il debito precettato (es. 200.000 euro). Ma solo la somma oggetto di accordo. Così, come nel caso della sig.ra Margherita, a fronte di un debito di 100.000 euro, abbiamo concluso un piano di rientro di euro 25.000 pagabili in 24 rate, con un anticipo iniziale di 2.500 euro e una rata mensile di poco inferiore ai 1.000 euro.
Pagato il piano di rientro, Margherita è tornata ad essere libera e senza debiti.
Tornando a quando è preferibile il piano di rientro, vediamo i seguenti casi:
- perdita temporanea del lavoro seguita da nuova occupazione;
- temporanea crisi dell’attività;
- evento eccezionale che ha determinato alcuni mesi di insolvenza;
- disponibilità futura ragionevolmente prevedibile.
La domanda fondamentale è:
quanto posso pagare davvero ogni mese senza tornare inadempiente dopo pochi mesi?
Il piano di rientro deve essere sostenibile, non soltanto accettabile dalla banca
Accettare una rata soltanto per evitare temporaneamente l’asta può spostare il problema nel tempo.
Un piano serio deve considerare:
reddito netto – spese essenziali – altri debiti = capacità effettiva di pagamento.
Se da questa analisi emerge che la rata necessaria è incompatibile con le risorse disponibili, può essere preferibile valutare strumenti diversi.
Questo è il punto nel quale la materia bancaria incontra il sovraindebitamento.
Se il problema non è soltanto il mutuo, ma l’intera struttura dei debiti del soggetto, negoziare separatamente con una sola banca potrebbe non essere sufficiente.
Una trattativa con la banca può sospendere il pignoramento?
Non automaticamente.
La banca e il debitore possono raggiungere accordi e, nei presupposti previsti dalla disciplina processuale, può essere valutata anche una sospensione concordata dell’esecuzione.
Gli uffici giudiziari ricordano che l’istanza di sospensione concordata dell’esecuzione immobiliare è soggetta a termini specifici rispetto alle operazioni di vendita (entro i 20 giorni antecedenti l’asta, ex art. 624 bis cpc).
Questo conferma un principio essenziale:
non basta dire alla banca che si sta cercando un accordo per fermare l’asta. Normalmente ci vuole la delibera e il versamento di un anticipo.
La trattativa e la gestione processuale dell’esecuzione devono procedere in modo coordinato.
Se non riesco a sostenere un piano di rientro, devo valutare il sovraindebitamento?
Può essere necessario.
Quando il debitore non è più in grado di adempiere regolarmente le proprie obbligazioni e il problema riguarda diversi creditori, bisogna verificare se ricorrano i presupposti delle procedure previste dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza.
Nel linguaggio comune si continua a parlare di procedure di sovraindebitamento.
Il sistema attuale comprende strumenti differenti e la scelta dipende soprattutto da chi è il debitore (se privato, professionista, piccolo imprenditore) e da quale situazione economica presenta.
Tra le procedure che possono assumere rilievo vi sono:
- ristrutturazione dei debiti del consumatore;
- concordato minore;
- liquidazione controllata;
- ulteriori strumenti previsti dal Codice della crisi quando ne ricorrono i presupposti.
Ristrutturazione dei debiti e concordato minore non devono essere confusi.
Casa pignorata e ristrutturazione dei debiti del consumatore
La ristrutturazione dei debiti del consumatore, disciplinata dagli artt. 67 e seguenti del Codice della crisi, è uno strumento destinato al debitore che possiede la qualifica di consumatore nei termini previsti dalla legge.
Il punto di forza è che la crisi viene affrontata complessivamente, invece di negoziare separatamente e senza coordinamento con ciascun creditore.
La proposta può riguardare l’intera esposizione del debitore e deve essere costruita con l’assistenza dell’Organismo di Composizione della Crisi secondo la disciplina vigente.
Nel 2026 i Tribunali continuano concretamente ad aprire e omologare procedure di ristrutturazione dei debiti del consumatore.
La ristrutturazione dei debiti salva sempre la casa?
No. Anzi spesso, in assenza di altre fonti finanziarie, la stessa prevede la vendita della casa. Con un unica differenza: se si vende in asta “forzatamente”, il debitore rimane esposto per il residuo (es. credito di 100, casa venduta a 50, si rimane esposti per 50 + spese e interessi). Se, invece, si vende nell’ambito di una procedura paraconcorsuale (come piano del consumatore, ristrutturazione debiti, concordato minore o liquidazione controllata), si ha l’effetto esdebitativo per la differenza (debito 100, casa venduta a 50, i 50 restanti vengono “condonati”).
È essenziale non promettere un risultato che dipende dalle caratteristiche del caso e dal piano proponibile. Il fulcro della procedura è: la proposta di ristrutturazione, per essere accettata, deve essere, per i creditori, economicamente più conveniente rispetto alla vendita forzata dell’immobile.
La possibilità di preservare l’abitazione deve essere verificata considerando:
- valore della casa;
- mutuo residuo;
- ipoteca;
- reddito;
- altri debiti;
- sostenibilità del piano;
- posizione dei creditori;
- convenienza della proposta secondo i criteri previsti dalla legge.
In alcuni casi la conservazione dell’immobile può essere compatibile con una soluzione della crisi.
In altri casi non lo è.
L’obiettivo della consulenza deve essere stabilire prima QUAL’E’ L’OBIETTIVO DEL CLIENTE e SE esiste un piano concretamente sostenibile.
Una procedura di sovraindebitamento può sospendere l’asta?
Può assumere rilievo anche sotto il profilo delle azioni esecutive, ma bisogna evitare una semplificazione molto pericolosa:
presentare una domanda di sovraindebitamento non significa automaticamente bloccare qualsiasi asta.
Le misure protettive o sospensive dipendono dalla specifica procedura, dalla domanda formulata e dai provvedimenti del giudice. Certo, è molto frequente che difronte ad una domanda di sovraindebitamento il giuidice dell’esecuzione sospenda. Ma non è automatico!
E ricorda, si tratta di una semplice sospensione, in attesa della valutazione del piano! Per cui, se si propone una procedura di sovraindebitamento solo per sospendere l’asta, ma il piano non è sostenibile, è una vittoria di Pirro! Dopo qualche mese la casa torna in asta comunque, e nel frattempo hai solo buttato soldi.
Ricorda, il fulcro della procedura è: la proposta, per essere accettata, deve essere, per i creditori, economicamente più conveniente rispetto alla vendita forzata dell’immobile.
Per cui diffida da chi ti dice: puoi salvare la casa con zero o pochissimi euro! E’ una truffa, fatta per farsi dare il mandato e guadagnare competenze.
In ogni caso, la procedura deve essere predisposta per tempo.
La prassi giudiziaria del 2026 conferma che, ricorrendone i presupposti, nell’ambito delle procedure di composizione della crisi possono essere adottate misure riguardanti le azioni esecutive individuali.
Aspettare pochi giorni prima dell’asta per iniziare a ricostruire decine di posizioni debitorie può compromettere la possibilità di costruire una soluzione efficace.
Concordato minore: quando può diventare la soluzione
Il concordato minore, disciplinato dagli artt. 74 e seguenti del Codice della crisi, è un’altra procedura destinata ai soggetti in sovraindebitamento che rientrano nel suo ambito applicativo e non coincide con la procedura riservata al consumatore (il concordato minore è pensato per piccoli imprenditori e p.iva, che consumatori non lo sono).
È particolarmente rilevante, in presenza dei relativi presupposti, per soggetti la cui situazione debitoria è collegata ad attività professionali o imprenditoriali non assoggettate alle procedure maggiori secondo i criteri del Codice.
La proposta può prevedere la ristrutturazione dei debiti secondo un piano diretto a soddisfare i creditori nelle forme consentite dalla disciplina.
Nel 2026 risultano numerose procedure di concordato minore aperte e omologate dai Tribunali.
Concordato minore e casa pignorata
Il concordato minore può diventare particolarmente interessante quando il debitore ha:
- debiti bancari;
- esposizioni derivanti dall’attività;
- debiti fiscali;
- debiti verso fornitori;
- garanzie personali;
- una procedura esecutiva immobiliare già iniziata.
Invece di affrontare esclusivamente la banca che sta pignorando l’immobile, il piano considera la situazione debitoria complessiva.
In un decreto del 2026 relativo all’apertura di un concordato minore, il Tribunale ha disposto, su specifica richiesta e nell’ambito delle misure previste dalla disciplina, il divieto di iniziare o proseguire azioni esecutive e la sospensione di una procedura esecutiva immobiliare già pendente.
Questo non significa che qualsiasi concordato minore blocchi automaticamente un’asta.
Significa che, quando ne ricorrono i presupposti, la procedura può offrire strumenti che una semplice trattativa bilaterale con la banca non offre.
Consumatori e imprenditori: quale procedura scegliere?
La qualificazione del debitore è fondamentale.
In termini semplificati:
consumatore → può essere valutata la ristrutturazione dei debiti del consumatore;
soggetto sovraindebitato non qualificabile come consumatore e rientrante nell’ambito della disciplina → può essere valutato il concordato minore, se ne ricorrono i presupposti.
Non è sufficiente guardare alla professione esercitata oggi.
Occorre analizzare origine e natura dei debiti e la qualificazione prevista dal Codice della crisi.
Un ex imprenditore con debiti derivanti dall’attività, ad esempio, non dovrebbe scegliere autonomamente la procedura sulla base del solo fatto di avere ormai cessato l’impresa.
Concordato minore liquidatorio: attenzione alle condizioni
Il concordato minore non è necessariamente finalizzato alla prosecuzione dell’attività.
Il Codice della crisi disciplina anche la possibilità di una proposta al di fuori della continuazione, ma in questo caso devono essere rispettate le specifiche condizioni previste dalla legge, tra cui il ruolo delle risorse esterne richieste dalla disciplina per incrementare in misura apprezzabile la soddisfazione dei creditori.
La prassi giudiziaria del 2026 mostra applicazioni concrete di concordati minori anche con apporto di risorse da parte di terzi.
Per una famiglia o un piccolo imprenditore, l’aiuto economico di un familiare può quindi assumere rilevanza non soltanto in un saldo e stralcio, ma anche nella costruzione di una proposta nell’ambito degli strumenti di regolazione della crisi.
Saldo e stralcio o sovraindebitamento: cosa conviene?
Sono strumenti molto diversi.
Quando può essere preferibile il saldo e stralcio
Può essere particolarmente efficace quando:
- il principale problema è il debito verso una banca;
- esiste una somma immediatamente disponibile;
- il numero di altri creditori è limitato;
- esistono margini negoziali;
- l’esposizione può essere definitivamente chiusa con un accordo sostenibile.
Quando il sovraindebitamento può essere più adatto
Può essere necessario valutarlo quando:
- i creditori sono molti;
- il reddito non consente di sostenere tutte le rate;
- esistono contemporaneamente mutui, prestiti, debiti fiscali e altri debiti;
- un semplice accordo con la banca lascerebbe irrisolto il resto della crisi;
- sono già iniziate più azioni esecutive;
- occorre una ristrutturazione complessiva dell’esposizione.
La domanda corretta non è quindi “qual è lo strumento migliore in assoluto?”, ma:
“qual è lo strumento che risolve l’intero problema e non soltanto l’asta di oggi?”
Piano di rientro o procedura di sovraindebitamento?
Anche qui la capacità di pagamento è decisiva.
Immaginiamo un debitore con:
- €1.900 netti mensili;
- €850 di spese familiari essenziali;
- mutuo arretrato;
- due finanziamenti;
- debiti fiscali;
- esposizione su carta di credito.
Accettare un piano di rientro con la banca da €900 al mese potrebbe sospendere temporaneamente il conflitto con quel creditore, ma lasciare completamente irrisolti gli altri debiti.
Una soluzione del genere rischia di essere insostenibile.
Se invece il debitore ha un reddito di €4.000, un unico mutuo arretrato e la crisi derivava da un evento temporaneo ormai superato, il piano di rientro può presentare una logica completamente diversa.
La verifica deve quindi partire dal bilancio familiare o aziendale reale.
Conversione del pignoramento: un’altra possibilità per conservare la casa
Il debitore può inoltre valutare la conversione del pignoramento prevista dall’art. 495 c.p.c.
Questo strumento consente, ricorrendone i presupposti, di sostituire al bene pignorato una somma di denaro, pagando ratealmente (fino a 48 rate, previo anticipo del 20%)
L’istanza deve essere proposta prima che venga disposta la vendita o l’assegnazione.
Per formularla è necessario effettuare il deposito iniziale previsto dalla norma e, nelle esecuzioni immobiliari, può essere concessa la rateizzazione della somma secondo le condizioni stabilite dalla disciplina vigente.
Conversione o piano di rientro con la banca?
La differenza è importante.
Il piano di rientro nasce da un accordo negoziale con il creditore. Il piano di rientro assume come somma da pagare non l’intero debito, ma la somma concordata (es. 50.000 su 100,000)
La conversione è invece un istituto del processo esecutivo regolato dall’art. 495 c.p.c. e prevede il pagamento dell’intero debito (100.000 su 100.000)
Non devono essere trattati come sinonimi.
La scelta dipende dalle disponibilità finanziarie, dal numero dei creditori e dalla fase dell’esecuzione.
Personalmente, preferisco sempre il piano di rientro alla conversione del pignoramento.
la conversione del pignoramento va bene solo se fatta per importi piccoli (sotto i 10.000 euro) per cui il margine di trattativa con la banca è davvero risicato. Per debiti più grandi, invece, dove il margine con la banca è molto più ampio, saldo e stralcio e piano di rientro sono le soluzioni migliori.
Vendita diretta: vendere prima che lo faccia l’asta
Un’ulteriore alternativa da verificare è la vendita diretta dell’immobile pignorato, oggi disciplinata dagli artt. 568-bis e 569-bis c.p.c.
È uno strumento processuale che, rispettando determinate condizioni, consente di chiedere che l’immobile venga venduto sulla base di un’offerta presentata secondo le modalità previste dalla legge.
Attenzione: ha tempistiche molto stringenti, e può essere proposto solo prima che venga emessa la perizia, ossia in una fase iniziale.
Può essere interessante quando il debitore comprende che conservare la casa non è economicamente sostenibile ma vuole evitare di arrivare passivamente alla vendita forzata ordinaria.
In questi casi l’obiettivo cambia:
non più “tenere a tutti i costi la casa”, ma “proteggere il più possibile il patrimonio e uscire dalla crisi in maniera ordinata”, eliminando il debito residuo.
Vendere casa privatamente e pagare la banca: si può fare?
Assolutamente si, anzi è uno dei modi più frequenti per trovare la provvista necessaria a sostenere un saldo e stralcio.
Ma ci sono delle condizioni ben precise.
Quando l’immobile è già pignorato non è possibile comportarsi come se fosse libero da vincoli.
Un’eventuale operazione deve tenere conto del pignoramento, della procedura e dei creditori.
Questo è il motivo per cui prima di cercare autonomamente un compratore e promettergli una vendita ordinaria occorre rivolgersi a dei professionisti (contattaci qui!) che impostino già la trattativa con la banca prima della vendita, in maniera tale poi da raccogliere delle proposte di acquisto subordinate all’accettazione della banca.
Il saldo e stralcio con vendita dell’immobile ha un effetto importantissimo: ti consente di liberarti per sempre dai debiti.
Infatti, anche se l’accordo viene raggiunto con la Banca per 60.000 (come nel caso di Salvatore e Nicoletta, due nostri clienti), a fronte di un debito di 115.000, con questa operazione ci si libera anche del residuo debito.
In buona sostanza, si ottimizza la vendita della casa: anzichè farla vendere in asta, perdendo la casa e rimanendo con un debito sul groppone, la si vende privatamente, liberandosi da ogni debito e magari guadagnandoci qualcosina.
Opposizione al pignoramento: quando bisogna contestare la banca
Tutte le soluzioni negoziali o di ristrutturazione del debito presuppongono che sia stata effettuata anche una verifica giuridica della procedura.
Se esistono problemi relativi al titolo esecutivo, al diritto del creditore di procedere o alla regolarità di determinati atti, può essere necessario valutare gli strumenti di opposizione previsti dal codice di procedura civile.
Ma non bisogna partire dalla convinzione che un’opposizione possa essere sempre presentata per guadagnare tempo.
Occorrono motivi concreti.
Una causa infondata può aumentare costi e debiti senza risolvere il problema.
Interessi, anatocismo e usura possono fermare l’asta?
Soltanto se esiste una questione realmente pertinente e viene fatta valere attraverso lo strumento processuale appropriato.
La presenza di un mutuo o di un rapporto bancario non significa automaticamente che vi siano:
Prima deve essere analizzato il contratto.
Se emerge una criticità concreta, bisogna poi capire quale effetto produce sul credito e sulla procedura esecutiva.
Commissionare una perizia generica alla ricerca di “anomalie bancarie” mentre l’asta si avvicina può far perdere tempo rispetto a soluzioni molto più efficaci.
Quale strategia scegliere? Una verifica in 5 scenari
Scenario 1: puoi pagare una somma significativa subito, anche vendendo la casa
Va valutato prioritariamente un possibile saldo e stralcio, insieme alle altre opzioni disponibili.
Scenario 2: hai reddito stabile ma non puoi pagare subito
Può essere verificato un piano di rientro oppure, nei presupposti previsti, la conversione del pignoramento.
Scenario 3: hai molti creditori e nessuna rata è più sostenibile
Occorre valutare seriamente una procedura di sovraindebitamento, invece di affrontare un creditore alla volta.
Scenario 4: sei consumatore e la crisi riguarda l’intero patrimonio
Può essere approfondita la ristrutturazione dei debiti del consumatore.
Scenario 5: i debiti derivano dall’attività professionale o imprenditoriale
Quando ricorrono i presupposti, può essere valutato il concordato minore.
Questa classificazione è soltanto orientativa.
La procedura corretta può essere individuata soltanto ricostruendo posizione personale, natura dei debiti e situazione patrimoniale.
Se la banca ha già fissato l’asta, posso ancora fare qualcosa?
La situazione è più urgente, ma non si può stabilire senza esaminare il fascicolo se sia ormai troppo tardi.
Occorre verificare immediatamente:
- data dell’asta;
- ordinanza di vendita;
- eventuali offerte;
- fase della procedura;
- eventuali opposizioni ancora esperibili;
- conversione;
- possibilità negoziali;
- stato di eventuali procedure di regolazione della crisi;
- presupposti per misure protettive o sospensive.
Il problema è che alcuni strumenti richiedono attività da compiere prima di determinate fasi.
Per questo aspettare che venga pubblicato l’annuncio dell’asta rende la gestione della crisi molto più complessa. In generale, per poter condurre una trattativa, serve che l’asta sia bandita a non meno di 25 giorni di scadenza.
Perché il saldo e stralcio può diventare più difficile con più creditori?
Immaginiamo che la banca abbia un credito di €150.000 e accetti una proposta di €100.000.
Se però nell’esecuzione sono intervenuti anche Agenzia delle Entrate-Riscossione e un secondo creditore, la sola intesa con la banca potrebbe non consentire di chiudere l’intera procedura.
È quindi indispensabile verificare:
- chi sono tutti i creditori;
- quanto chiedono;
- quali privilegi hanno;
- quali ipoteche insistono sull’immobile;
- quale risultato produrrebbe realmente il pagamento proposto.
Questo è anche uno dei motivi per cui, nelle crisi con molti creditori, una procedura di sovraindebitamento può diventare più razionale di una serie di negoziazioni separate.
Cosa preparare per una verifica immediata
Se la banca ha pignorato casa, prepara almeno:
- atto di pignoramento;
- precetto;
- titolo esecutivo;
- contratto di mutuo;
- piano di ammortamento;
- eventuale decreto ingiuntivo;
- comunicazioni della banca;
- elenco di tutti i debiti;
- finanziamenti in corso;
- cartelle e debiti fiscali;
- eventuali fideiussioni;
- redditi del nucleo familiare;
- spese mensili essenziali;
- patrimonio;
- numero della procedura esecutiva;
- perizia di stima, se già depositata;
- ordinanza o avviso di vendita, se già emessi.
Per valutare saldo e stralcio o piano di rientro serve conoscere la capacità finanziaria reale.
Per valutare una procedura di sovraindebitamento serve invece ricostruire l’intera esposizione debitoria.
Domande frequenti
La banca può pignorare la prima casa?
Sì. Le limitazioni previste in specifiche fattispecie nei confronti dell’agente della riscossione non costituiscono un divieto generale applicabile alla banca. L’abitazione principale può quindi essere sottoposta a esecuzione quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge.
Posso fare un saldo e stralcio dopo che la casa è stata pignorata?
Sì, una trattativa può essere avviata anche dopo il pignoramento. La banca non è però obbligata ad accettare lo stralcio e devono essere verificati fase dell’esecuzione, valore dell’immobile e presenza di altri creditori.
Quanto offre normalmente la banca per un saldo e stralcio?
Non esiste una percentuale standard. Il risultato dipende da credito, garanzie, valore dell’immobile, grado ipotecario, stato della procedura, possibilità di recupero e disponibilità immediata della somma offerta.
Posso chiedere alla banca un piano di rientro per fermare l’asta?
È possibile negoziare una rateizzazione, ma occorre ottenere un accordo effettivo con il creditore e gestire anche la procedura esecutiva. Una semplice proposta o una trattativa non fermano automaticamente l’asta.
Che differenza c’è tra piano di rientro e conversione del pignoramento?
Il piano di rientro è un accordo con il creditore. La conversione del pignoramento è invece uno strumento previsto dall’art. 495 c.p.c. attraverso il quale, rispettando i requisiti di legge, si chiede di sostituire al bene pignorato una somma di denaro.
Il sovraindebitamento può fermare il pignoramento della casa?
Le procedure disciplinate dal Codice della crisi possono consentire, quando ricorrono i presupposti e a seguito dei necessari provvedimenti giudiziali, l’adozione di misure protettive rispetto alle azioni esecutive. Non esiste però un blocco automatico derivante dalla semplice intenzione di presentare una procedura.
Cos’è la ristrutturazione dei debiti del consumatore?
È la procedura prevista dagli artt. 67 e seguenti del Codice della crisi per il consumatore sovraindebitato che possiede i requisiti stabiliti dalla legge. Consente di proporre una ristrutturazione complessiva dei debiti secondo un piano sottoposto alla procedura giudiziale.
Cos’è il concordato minore?
È uno strumento di regolazione del sovraindebitamento disciplinato dagli artt. 74 e seguenti del Codice della crisi e destinato ai soggetti rientranti nel relativo ambito applicativo, diverso dalla procedura specificamente prevista per il consumatore.
Con il concordato minore posso sospendere l’asta?
Può essere richiesta l’applicazione delle misure previste dalla disciplina quando ne ricorrono i presupposti. Esistono provvedimenti giudiziari recenti nei quali, nell’ambito dell’apertura del concordato minore, è stata disposta la sospensione di un’esecuzione immobiliare. Non è però un effetto automatico per ogni procedura.
Posso conservare casa con una procedura di sovraindebitamento?
È possibile in alcune situazioni costruire una proposta compatibile con la conservazione dell’immobile, ma non può essere garantito in astratto. Occorre confrontare debito, valore dell’immobile, reddito, mutuo, patrimonio e trattamento dei creditori.
Se ho molti debiti è meglio il saldo e stralcio o il sovraindebitamento?
Se il problema riguarda quasi esclusivamente una banca e sono disponibili risorse per una definizione, il saldo e stralcio può essere una soluzione da esplorare. Se invece esistono numerosi creditori e l’indebitamento è strutturalmente insostenibile, può essere più opportuno valutare una ristrutturazione complessiva.
Se l’asta è già fissata è troppo tardi per il sovraindebitamento?
Non può essere stabilito in astratto. La situazione richiede però una verifica immediata perché la predisposizione della procedura e l’eventuale richiesta di misure protettive richiedono attività e documentazione. La vicinanza dell’asta riduce drasticamente il tempo disponibile.
La banca ti ha pignorato casa? Non cercare soltanto di fermare l’asta: risolvi il debito
Quando la banca pignora casa, l’obiettivo non dovrebbe essere semplicemente rinviare la vendita di qualche mese.
Il problema vero è capire come rendere nuovamente sostenibile la situazione debitoria.
A seconda del caso, la soluzione può essere:
contestare il pignoramento, se esiste un motivo giuridico concreto;
negoziare un saldo e stralcio, se è disponibile una somma adeguata;
costruire un piano di rientro, se il reddito permette di sostenere realmente le rate;
chiedere la conversione del pignoramento, quando ne ricorrono i presupposti;
valutare la vendita diretta, quando conservare l’immobile non è più economicamente razionale;
oppure ricorrere a una procedura di sovraindebitamento, se il problema coinvolge l’intera posizione finanziaria del debitore.
Per il consumatore può essere necessario esaminare la ristrutturazione dei debiti del consumatore.
Per professionisti, piccoli imprenditori e altri soggetti rientranti nella disciplina può assumere rilievo il concordato minore.
Aspettare l’asta significa lasciare che il tempo scelga al posto tuo.
Lo Studio Legale Scavo di Bari assiste privati, professionisti, imprenditori e garanti nelle controversie bancarie, nelle procedure di sovraindebitamento e nella gestione delle situazioni in cui l’esecuzione immobiliare è già iniziata.
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Non soltanto il pignoramento.
Porta gli atti dell’esecuzione, il contratto di mutuo, l’elenco degli altri debiti e i dati sui redditi disponibili.
Lo Studio Legale Scavo Bari può valutare quale strategia sia concretamente percorribile tra opposizione, saldo e stralcio, piano di rientro, conversione, vendita diretta, ristrutturazione dei debiti del consumatore o concordato minore, prima che l’avanzamento dell’asta riduca le alternative disponibili.