01 Nov Saldo e stralcio da 3 milioni a 1,8 milioni, impresa e case salvate
Un saldo e stralcio dei debiti aziendali può rappresentare molto più di una riduzione dell’esposizione bancaria: in alcune situazioni può consentire di preservare le abitazioni personali dei soci, evitare la liquidazione forzata degli immobili e permettere all’impresa di continuare a operare.
È quanto avvenuto in un caso reale seguito dallo Studio Legale Scavo di Bari, che ha assistito tre fratelli, soci e fideiussori di una società a responsabilità limitata, alle prese con circa 3 milioni di euro di debiti nei confronti di due istituti bancari.
La situazione era particolarmente complessa: le banche avevano già pignorato il capannone aziendale, ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti dei fideiussori e avviato procedure esecutive sulle abitazioni principali dei tre fratelli e su una villa ereditata dal padre.
Il rischio era concreto: perdere il patrimonio immobiliare familiare e compromettere definitivamente la continuità dell’attività imprenditoriale.
Attraverso un’articolata strategia giudiziale, negoziale, immobiliare e contrattuale, siamo riusciti a raggiungere un accordo complessivo con i due istituti bancari, definendo l’esposizione per 1,8 milioni di euro rispetto ai circa 3 milioni inizialmente richiesti.
Il risultato è stato una riduzione nominale del debito di circa 1,2 milioni di euro, pari al 40%, accompagnata dalla salvaguardia delle tre abitazioni principali e dalla prosecuzione dell’attività aziendale. Ancora una volta un saldo e stralcio che riduce di oltre un terzo una posizione debitoria.
Ma per comprendere il valore dell’operazione occorre ricostruire il percorso che ha reso possibile questo risultato.
Il caso: una SRL con 3 milioni di debiti bancari e tre soci fideiussori
I nostri assistiti erano tre fratelli, soci di una società a responsabilità limitata fondata dal padre.
Per anni l’impresa aveva svolto un’attività di produzione e commercializzazione, operando all’interno di un grande capannone aziendale.
La morte del fondatore aveva rappresentato un momento di profonda discontinuità nella gestione dell’azienda, contribuendo all’insorgere di una crisi economica e finanziaria.
Nel tempo, la società aveva accumulato esposizioni verso due istituti bancari per circa 3 milioni di euro.
I debiti derivavano da diversi rapporti:
- Un mutuo bancario rimasto insoluto.
- Un finanziamento concesso per sostenere l’attività produttiva.
- Un’apertura di credito in conto corrente.
- Ulteriori esposizioni collegate alla gestione del conto corrente aziendale.
La presenza di più rapporti bancari rendeva la situazione particolarmente articolata.
Non si trattava di negoziare un singolo finanziamento, ma di ricostruire l’intera esposizione della società, verificare le garanzie e individuare una soluzione che potesse soddisfare entrambi i creditori.
Le garanzie: ipoteca sul capannone e fideiussioni personali
I finanziamenti erano assistiti da due tipologie di garanzie.
La prima era un’ipoteca iscritta sul capannone aziendale, destinata a garantire una parte rilevante dell’esposizione.
La seconda era costituita dalle fideiussioni personali sottoscritte dai tre soci.
Questo secondo elemento era particolarmente delicato.
Infatti, sebbene la SRL sia normalmente dotata di autonomia patrimoniale, la sottoscrizione di fideiussioni può rendere i soci personalmente obbligati nei confronti della banca.
In caso di mancato pagamento, il creditore può quindi agire anche sul patrimonio personale dei garanti, nei limiti e secondo le condizioni delle obbligazioni assunte.
Ed era proprio quello che stava accadendo.
Il pignoramento del capannone e delle case dei tre fratelli
La crisi societaria aveva ormai superato la fase delle semplici richieste di pagamento.
Le banche avevano avviato azioni giudiziarie e procedure esecutive.
Il capannone aziendale pignorato per circa 2 milioni di euro
Una parte rilevante dell’esposizione, pari a circa 2 milioni di euro, era collegata al mutuo garantito da ipoteca sul capannone.
L’immobile era stato sottoposto a pignoramento.
La sua vendita giudiziaria avrebbe potuto privare la società dell’immobile nel quale continuava a svolgere la propria attività commerciale.
Si prospettava quindi una conseguenza particolarmente grave: la perdita della sede operativa avrebbe potuto compromettere la stessa continuità dell’impresa.
Il decreto ingiuntivo contro i fideiussori per circa un milione di euro
Per le ulteriori esposizioni bancarie, riconducibili al finanziamento aziendale, al fido e al conto corrente, gli istituti avevano ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti dei tre soci fideiussori per circa un milione di euro.
A seguito delle iniziative giudiziarie, erano state avviate procedure esecutive anche sui beni personali dei garanti.
In particolare, erano stati prima sequestrati e poi pignorati:
- Le tre abitazioni principali dei fratelli.
- Una grande villa ereditata dal padre, fondatore della società.
La situazione patrimoniale dei nostri assistiti era quindi estremamente delicata.
I debiti dell’impresa avevano finito per coinvolgere direttamente le loro abitazioni familiari.
L’obiettivo prioritario non era soltanto ridurre il debito bancario, ma evitare che la crisi della società provocasse la perdita delle case personali.
La prima strategia: contestare i crediti bancari e le fideiussioni
Prima di avviare una trattativa complessiva con le banche, abbiamo affrontato il problema sotto il profilo giudiziale.
Una negoziazione efficace richiede infatti di conoscere l’effettiva consistenza del credito e di verificare la validità delle garanzie azionate.
Accettare passivamente gli importi richiesti dagli istituti avrebbe significato impostare ogni trattativa sulla base delle loro pretese iniziali.
Abbiamo quindi avviato due distinti percorsi di contestazione.
L’azione di accertamento negativo sul mutuo: da 2 milioni a 1,7 milioni
Con riferimento al mutuo bancario, abbiamo promosso un’azione di accertamento negativo del credito (leggi qui le nostre 20 faq su come difendersi dalle banche), finalizzata a verificare e rideterminare le somme effettivamente dovute.
L’attività ha consentito di ottenere un ricalcolo dell’esposizione (per approfondire il tema del ricalcolo leggi qui)
Il debito inizialmente quantificato in circa 2 milioni di euro è stato rideterminato in circa 1,7 milioni di euro.
Si trattava di una differenza di circa 300.000 euro.
Questo risultato ha assunto un ruolo importante nella successiva trattativa.
La rideterminazione del credito ha infatti modificato il quadro economico sul quale costruire una possibile definizione transattiva.
L’opposizione a decreto ingiuntivo e la contestazione delle fideiussioni ABI
Parallelamente, abbiamo proposto opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto nei confronti dei tre fideiussori.
Tra le contestazioni formulate vi era la nullità delle fideiussioni, in relazione alla presenza di clausole riconducibili allo schema ABI oggetto di contestazioni antitrust.
La questione delle fideiussioni ABI è particolarmente rilevante nel contenzioso bancario.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione, in particolare con la sentenza delle Sezioni Unite n. 41994/2021, ha affrontato gli effetti delle clausole che riproducono disposizioni di uno schema contrattuale oggetto di accertamento anticoncorrenziale.
La possibile nullità, tuttavia, non riguarda automaticamente ogni fideiussione bancaria e richiede un’attenta verifica dei presupposti applicabili al caso concreto.
Nel nostro caso, la questione è stata fatta valere nell’ambito dell’opposizione.
La contestazione delle somme derivanti da finanziamento, fido e conto corrente
Oltre alla validità delle garanzie, abbiamo contestato le somme richieste per gli ulteriori rapporti bancari.
È stata quindi promossa un’azione di accertamento negativo del credito relativa alle esposizioni derivanti dal finanziamento aziendale, dall’apertura di credito e dal conto corrente.
Le iniziative giudiziarie hanno contribuito a creare un contesto nel quale le pretese creditorie erano oggetto di contestazione e richiedevano ulteriori valutazioni.
Queste cause hanno rappresentato un elemento importante della successiva strategia negoziale, senza che fosse necessario attendere la conclusione definitiva di ogni controversia per ricercare una soluzione complessiva.
Il passaggio decisivo: comprendere quali immobili servivano davvero ai clienti
L’analisi giuridica dei debiti era soltanto una parte del problema.
Per costruire un accordo concretamente eseguibile, dovevamo comprendere la situazione attuale della società e gli obiettivi personali dei tre fratelli.
Abbiamo quindi approfondito il modo in cui l’impresa operava, l’effettiva utilità degli immobili e le possibilità di valorizzazione del patrimonio.
Da questa analisi sono emersi due elementi decisivi.
Il capannone era diventato troppo grande per l’attività aziendale
Il capannone era stato progettato quando la società svolgeva sia attività produttiva sia commercializzazione.
Successivamente, il modello di business era cambiato.
L’impresa aveva cessato la produzione diretta e si occupava esclusivamente della commercializzazione di prodotti importati.
Di conseguenza, gli spazi necessari per svolgere l’attività si erano notevolmente ridotti.
Il grande capannone, pur rappresentando un bene di valore, era ormai sovradimensionato rispetto alle esigenze operative della società.
Questo elemento ha aperto una possibilità: vendere una parte dell’immobile e conservare soltanto la superficie realmente necessaria per continuare l’attività.
Invece di considerare il capannone come un bene da vendere integralmente o da perdere all’asta, abbiamo iniziato a ragionare su un suo frazionamento.
La villa ereditata non era utilizzata dai fratelli
Il secondo immobile da analizzare era la grande villa ereditata dal padre.
Nessuno dei tre fratelli vi abitava.
La proprietà era stata concessa in locazione a terzi e non rappresentava un bene necessario né per le esigenze abitative dei soci né per l’attività della società.
Anche in questo caso emergeva una possibile soluzione: valorizzare un immobile non utilizzato direttamente, destinando il ricavato alla definizione dei debiti.
Tuttavia, la villa presentava problemi edilizi e contrattuali particolarmente complessi.
La villa ereditata: frazionamenti irregolari, abusi edilizi e contratti di locazione
La villa, originariamente unitaria, era stata suddivisa di fatto in tre unità abitative.
La configurazione esistente comprendeva:
- Una villetta monofamiliare.
- Una villa bifamiliare, a sua volta suddivisa in due appartamenti.
Il frazionamento era stato realizzato materialmente attraverso opere murarie, senza che fossero state completate le necessarie pratiche edilizie (leggi qui per approfondire)
Inoltre, gli immobili presentavano difformità e abusi edilizi, alcuni dei quali non sanabili.
La situazione impediva di procedere direttamente alla vendita nelle condizioni esistenti.
Perché le irregolarità edilizie erano un ostacolo alla vendita
La compravendita di un immobile richiede verifiche che non possono essere limitate alla sola proprietà del bene.
Occorre considerare la legittimità urbanistico-edilizia, la situazione catastale, i titoli abilitativi, le eventuali difformità e la documentazione necessaria per il trasferimento.
L’articolo 46 del D.P.R. 380/2001 disciplina specifiche cause di nullità degli atti di trasferimento in relazione alle dichiarazioni e ai titoli edilizi richiesti dalla legge.
Non ogni difformità comporta automaticamente la nullità dell’atto, ma la presenza di abusi può creare importanti ostacoli giuridici, tecnici e commerciali.
Nel nostro caso era necessario predisporre un percorso di regolarizzazione e adeguamento edilizio, con gli interventi concretamente consentiti, prima di arrivare al rogito.
Il problema degli immobili già locati
La villa era inoltre occupata da conduttori titolari di diversi contratti di locazione, con scadenze differenti.
Questo aspetto incideva sulla disponibilità degli immobili per un eventuale acquirente.
Chi avesse acquistato la proprietà avrebbe dovuto considerare la posizione degli inquilini e i diritti derivanti dai rispettivi contratti.
Per rendere l’operazione interessante a un investitore immobiliare, occorreva quindi affrontare anche questo problema.
L’obiettivo dei clienti: salvare le case e continuare a lavorare
Dopo aver ricostruito la situazione, la priorità dei tre fratelli era chiara.
Non intendevano conservare necessariamente tutti gli immobili.
Volevano invece raggiungere tre risultati precisi:
- Salvare le rispettive abitazioni principali, evitando che fossero vendute nelle procedure esecutive.
- Proseguire l’attività commerciale della SRL, mantenendo una sede adeguata alle esigenze operative.
- Chiudere definitivamente le esposizioni bancarie, liberandosi dai debiti e dalle relative garanzie secondo i termini dell’accordo.
Questa distinzione è stata fondamentale.
Non tutti i beni avevano lo stesso valore strategico per i clienti.
Le case personali erano da preservare.
Una parte del capannone era necessaria per l’impresa.
La superficie aziendale eccedente e la villa inutilizzata potevano invece essere destinate alla soluzione della crisi.
Da qui è nata la strategia complessiva.
La trattativa con le due banche: accordo a saldo e stralcio per 1,8 milioni
Abbiamo avviato una trattativa con entrambi gli istituti bancari, facendo leva su una valutazione complessiva delle posizioni.
Le contestazioni giudiziarie già promosse avevano un ruolo importante, perché incidevano sulla certezza degli importi richiesti e sulle prospettive delle azioni di recupero.
Allo stesso tempo, la presenza di immobili valorizzabili consentiva di proporre una soluzione concreta, fondata su operazioni di vendita e pagamenti programmati.
La trattativa ha portato a un accordo unitario di saldo e stralcio del valore complessivo di 1,8 milioni di euro, a fronte dei circa 3 milioni inizialmente richiesti.
L’importo concordato doveva essere ripartito tra i due istituti secondo le rispettive posizioni creditorie, garanzie e titoli.
La sospensione delle azioni esecutive
Uno degli elementi fondamentali dell’intesa è stato il coordinamento e il congelamento delle procedure esecutive (leggi qui come difendersi in caso di pignoramento)
L’accordo ha consentito di sospendere le iniziative esecutive secondo le modalità concordate e di organizzare il percorso necessario alla definizione delle posizioni.
Senza questo coordinamento, sarebbe stato estremamente difficile programmare la vendita degli immobili e reperire le risorse per adempiere alla transazione.
La sospensione delle azioni esecutive, infatti, non può essere semplicemente presunta dalla presenza di una trattativa.
Deve essere gestita attraverso gli atti e gli strumenti giuridici necessari, tenendo conto della fase processuale e dei creditori coinvolti.
Due anni per realizzare le vendite concordate
Un’altra clausola decisiva riguardava il tempo.
L’accordo prevedeva un periodo di due anni per realizzare le operazioni immobiliari necessarie a finanziare la transazione.
Le banche avevano già accordato le autorizzazioni negoziali alla vendita secondo le condizioni pattuite, consentendo di programmare il frazionamento e la cessione degli immobili a terzi.
Si trattava di una vendita controllata e coordinata con i creditori, non di una libera alienazione degli immobili pignorati indipendente dalle procedure esecutive.
Le operazioni dovevano essere eseguite nel rispetto delle formalità, degli assensi e degli adempimenti necessari per rendere efficaci i trasferimenti.
Questo elemento era particolarmente importante: gli immobili potevano essere valorizzati attraverso una strategia commerciale, anziché essere lasciati esclusivamente all’esito delle vendite giudiziarie.
Il primo pagamento: 100.000 euro per dare esecuzione all’accordo
Per avviare concretamente l’operazione, abbiamo previsto un pagamento iniziale di 100.000 euro.
La somma è stata sostenuta dai tre fratelli, con un contributo di circa 33.000 euro ciascuno.
L’acconto aveva una funzione precisa.
Consentiva di dare immediata esecuzione alla prima fase dell’accordo e di dimostrare agli istituti bancari la concreta volontà dei debitori di rispettare gli impegni assunti.
Non si trattava quindi di una semplice promessa di pagamento futuro.
La trattativa veniva accompagnata da una prima prestazione economica e da un programma dettagliato per il reperimento delle ulteriori risorse.
Il capannone frazionato: 1,4 milioni dalla vendita e una nuova sede per la SRL
La principale operazione immobiliare ha riguardato il capannone aziendale.
L’immobile è stato suddiviso in due unità, con caratteristiche e dimensioni differenti.
La porzione più grande: circa 2.000 mq venduti a 1,4 milioni
La prima unità, di circa 2.000 metri quadrati, è stata destinata alla vendita.
Abbiamo individuato un acquirente interessato all’acquisto, con il quale è stata realizzata un’operazione per un prezzo di circa 1,4 milioni di euro.
Il ricavato ha costituito la componente economica principale della strategia di definizione dei debiti.
La vendita ha permesso di trasformare un bene aziendale sovradimensionato in liquidità da destinare all’accordo con i creditori.
La porzione più piccola: 750 mq rimasti alla società
La seconda unità, di circa 750 metri quadrati, è rimasta nella disponibilità della società.
Si trattava di una superficie adeguata alle esigenze della nuova attività commerciale.
In questo modo l’impresa ha potuto continuare a operare nella propria sede, senza dover affrontare una cessazione forzata dell’attività o la ricerca di un immobile completamente diverso.
Il risultato non è stato soltanto immobiliare: la vendita parziale del capannone ha consentito di finanziare l’accordo preservando la continuità aziendale.
Questo aspetto distingue il caso da una semplice liquidazione del patrimonio.
Non abbiamo cercato di vendere tutto il possibile.
Abbiamo individuato quali beni fossero realmente necessari per il futuro dell’impresa e quali potessero essere valorizzati per chiudere il debito.
La villa ereditata: vendita a un investitore per 350.000 euro
La seconda operazione ha riguardato la villa ereditata dai tre fratelli.
Abbiamo individuato un investitore immobiliare interessato all’acquisto dell’intero compendio per 350.000 euro.
Il prezzo teneva conto della situazione esistente, comprese le locazioni in corso e le differenti scadenze contrattuali.
L’investitore era interessato a realizzare un progetto di sviluppo immobiliare, ma l’operazione presentava due problemi da risolvere prima del trasferimento definitivo:
- Le irregolarità edilizie e il frazionamento non formalizzato.
- La presenza di più conduttori negli immobili.
La soluzione ha richiesto una struttura contrattuale specifica.
Il preliminare e l’anticipo di 50.000 euro per gli interventi edilizi
Al momento della stipula del contratto preliminare, l’investitore ha messo a disposizione una provvista di 50.000 euro, imputata in acconto al prezzo complessivo di acquisto.
La somma era destinata a finanziare le opere e le pratiche edilizie necessarie per rendere possibile l’operazione.
Questo passaggio è stato fondamentale.
I proprietari non disponevano delle risorse necessarie per affrontare autonomamente tutti gli interventi preliminari.
Allo stesso tempo, l’acquirente non poteva procedere direttamente al rogito senza risolvere le criticità che ostacolavano il trasferimento.
Abbiamo quindi strutturato un accordo nel quale l’anticipazione di una parte del prezzo permetteva di realizzare gli interventi necessari, secondo le verifiche tecniche e le possibilità consentite dalla disciplina edilizia.
La regolarizzazione prima del rogito
La fase successiva ha riguardato le opere e gli adempimenti necessari per superare le criticità edilizie.
È importante precisare che gli abusi non sanabili non possono essere semplicemente regolarizzati mediante una pratica edilizia.
Quando esistono opere non legittimabili, occorre individuare gli interventi consentiti per ripristinare la conformità, eventualmente attraverso la rimozione delle difformità, e completare gli adempimenti richiesti.
Nel caso concreto, gli interventi e le pratiche effettuati hanno consentito di raggiungere le condizioni necessarie per procedere al trasferimento.
Il rogito e il pagamento dei restanti 300.000 euro
Una volta superate le criticità che impedivano la vendita, è stato stipulato il contratto definitivo.
Al rogito, l’investitore ha versato i 300.000 euro residui, destinati agli istituti bancari secondo gli accordi raggiunti.
L’operazione ha quindi consentito di valorizzare un immobile che, nelle condizioni iniziali, presentava significativi ostacoli alla commercializzazione.
Anche i contratti di locazione sono stati oggetto di trattativa
L’operazione immobiliare non si è conclusa con la sola sistemazione edilizia.
La villa era infatti occupata da diversi inquilini, ciascuno con un proprio contratto di locazione.
Per l’investitore era importante poter disporre degli immobili per avviare il progetto di sviluppo programmato.
Abbiamo quindi assistito anche l’acquirente nella ricerca di accordi individuali con i conduttori.
Risoluzioni anticipate concordate con gli inquilini
La strategia ha previsto trattative separate con i diversi conduttori, finalizzate alla risoluzione anticipata dei rispettivi contratti di locazione.
Si è trattato di accordi consensuali, necessari per conciliare i diritti degli inquilini con le esigenze dell’investitore.
Questo passaggio ha permesso all’acquirente di ottenere la disponibilità degli immobili secondo le condizioni concordate e di procedere con il proprio programma di sviluppo.
L’intervento legale ha quindi riguardato non soltanto i rapporti bancari, ma anche la disciplina delle locazioni e la contrattualistica immobiliare.
Il risultato: 3 milioni di debiti definiti per 1,8 milioni
L’operazione si è conclusa con la definizione complessiva delle esposizioni bancarie.
Il risultato economico può essere sintetizzato così:
| Voce | Importo indicativo |
|---|---|
| Debiti inizialmente richiesti dalle banche | €3.000.000 |
| Importo dell’accordo transattivo | €1.800.000 |
| Riduzione nominale complessiva | €1.200.000 |
| Riduzione rispetto alla richiesta iniziale | 40% |
L’operazione è stata finanziata attraverso il contributo iniziale dei soci e la valorizzazione degli immobili non indispensabili alla prosecuzione dell’attività.
Il percorso ha compreso:
- Un acconto iniziale di 100.000 euro versato dai tre fratelli.
- La vendita della porzione più grande del capannone per circa 1,4 milioni di euro.
- La vendita della villa per 350.000 euro, con 50.000 euro anticipati per finanziare gli interventi edilizi e 300.000 euro versati al rogito.
L’anticipazione di 50.000 euro per gli interventi sulla villa faceva parte del prezzo di acquisto, non costituiva un corrispettivo aggiuntivo.
L’accordo complessivo, con la relativa disciplina dei flussi e delle obbligazioni, ha consentito di definire integralmente le posizioni debitorie verso gli istituti coinvolti.
Le tre abitazioni principali sono state salvate
Il risultato patrimoniale più importante è stato la conservazione delle abitazioni dei tre fratelli.
Le case, inizialmente coinvolte nelle azioni esecutive promosse nei confronti dei fideiussori, sono state preservate nell’ambito della definizione complessiva delle posizioni.
I clienti hanno potuto mantenere le proprie abitazioni familiari senza doverle vendere per soddisfare i creditori.
L’impresa ha continuato la propria attività
La società ha conservato la porzione di capannone di circa 750 metri quadrati, adeguata alla nuova attività di commercializzazione.
Questo ha permesso di mantenere una sede operativa e proseguire l’attività.
L’accordo non ha quindi comportato la liquidazione integrale del patrimonio aziendale.
Al contrario, è stato costruito intorno alla possibilità di conservare ciò che era effettivamente necessario per il futuro della società.
I soci sono stati liberati dalle esposizioni definite
La transazione ha consentito di chiudere le posizioni bancarie oggetto dell’accordo e di regolare le relative garanzie personali.
Questo aspetto era essenziale: una riduzione del debito della società, senza un’adeguata disciplina delle fideiussioni, avrebbe potuto lasciare aperte pretese nei confronti dei tre fratelli.
La definizione complessiva ha invece consentito di raggiungere l’obiettivo della liberazione dalle obbligazioni bancarie interessate dall’operazione, secondo i termini dell’intesa.
Perché l’accordo è stato vantaggioso anche per le banche?
Un saldo e stralcio efficace non può essere costruito considerando soltanto le esigenze del debitore.
Occorre comprendere anche l’interesse economico dei creditori.
Nel nostro caso, le banche si trovavano di fronte a diverse criticità.
Contenziosi giudiziari e incertezza sulle somme recuperabili
Le pretese creditorie erano state contestate attraverso azioni di accertamento negativo e opposizione a decreto ingiuntivo.
Una parte dell’esposizione era già stata oggetto di rideterminazione.
Le controversie comportavano quindi costi, tempi e incertezze che dovevano essere considerati nella valutazione delle alternative.
Le criticità degli immobili sottoposti a esecuzione
La vendita giudiziaria degli immobili avrebbe potuto richiedere tempi non brevi.
La presenza di irregolarità edilizie, frazionamenti non formalizzati e contratti di locazione poteva incidere sulla commerciabilità dei beni e sull’interesse degli acquirenti.
Il recupero del credito attraverso le procedure esecutive non garantiva quindi necessariamente un risultato più favorevole, soprattutto considerando tempi e costi.
Un programma di pagamento concreto
L’accordo proposto prevedeva invece una prima prestazione immediata, un programma di vendite e una tempistica definita.
Le banche potevano così valutare una soluzione negoziale con un percorso di incasso programmato, anziché proseguire esclusivamente nelle controversie e nelle esecuzioni immobiliari.
La riduzione del credito è stata quindi il risultato di una trattativa fondata su interessi economici concreti, non di una rinuncia immotivata da parte degli istituti.
Il risultato per l’investitore: un’operazione immobiliare con ROI superiore al 40%
L’operazione ha prodotto un risultato positivo anche per l’investitore immobiliare, a sua volta assistito dal nostro Studio.
L’acquirente ha potuto acquistare un compendio immobiliare per 350.000 euro, superando le criticità edilizie e contrattuali che inizialmente ne ostacolavano la valorizzazione.
Attraverso la gestione delle opere necessarie, delle pratiche edilizie e degli accordi con i conduttori, è stato possibile rendere gli immobili funzionali al progetto di sviluppo.
Secondo i risultati economici dell’operazione, l’investimento ha generato un ROI superiore al 40% nell’arco di un anno.
Questo dato riguarda esclusivamente il caso concreto e non costituisce una previsione di rendimento per altre operazioni immobiliari.
Il risultato dimostra però come un’attività di negoziazione e coordinamento giuridico possa incidere anche sulla fattibilità economica di un investimento.
Saldo e stralcio dei debiti aziendali: perché una trattativa bancaria non basta sempre
Il caso evidenzia un aspetto spesso sottovalutato.
Quando un’impresa ha debiti bancari elevati, immobili ipotecati e fideiussioni personali, la soluzione non consiste necessariamente nel chiedere alla banca una semplice riduzione percentuale del credito.
È necessario costruire un progetto che affronti contemporaneamente tutti i problemi.
Diritto bancario: verificare il credito e le garanzie
Il primo livello riguarda la ricostruzione delle esposizioni.
Occorre verificare gli importi richiesti, i contratti, le garanzie e le eventuali contestazioni.
Una fideiussione, un mutuo o un conto corrente possono presentare problematiche differenti e richiedere analisi specifiche.
Diritto immobiliare: valorizzare i beni senza compromettere l’attività
Il secondo livello riguarda gli immobili.
Non sempre è conveniente attendere l’esito delle aste.
In alcune situazioni, una vendita negoziata e coordinata con i creditori può consentire una migliore valorizzazione dei beni.
La possibilità di frazionare un immobile, vendere soltanto una parte o risolvere problemi edilizi può cambiare radicalmente la fattibilità di un accordo.
Diritto contrattuale: coordinare soggetti e obbligazioni
Il terzo livello riguarda la struttura degli accordi.
Nel nostro caso era necessario coordinare:
- Due istituti bancari.
- Una società debitrice.
- Tre soci fideiussori.
- Più procedure esecutive.
- Gli acquirenti degli immobili.
- Un investitore immobiliare.
- Diversi conduttori.
- Le operazioni di frazionamento e gli interventi edilizi.
- Le condizioni di pagamento e di liberazione dalle garanzie.
Ogni passaggio doveva essere compatibile con gli altri.
Un ritardo nella vendita, una criticità edilizia non risolta o un accordo incompleto con un creditore avrebbe potuto compromettere l’intera operazione.
Per questo la transazione ha richiesto una struttura contrattuale articolata, con condizioni e clausole coordinate su più fronti.
Cosa insegna questo caso a chi ha debiti aziendali e rischia di perdere la casa?
L’esperienza dei tre fratelli dimostra che, anche in presenza di esposizioni bancarie elevate e procedure esecutive già avviate, può essere utile valutare una strategia complessiva.
Non esiste, tuttavia, una soluzione valida per tutte le imprese.
La possibilità di ottenere un saldo e stralcio dipende dalle garanzie, dal valore dei beni, dalle contestazioni disponibili, dalla sostenibilità del piano e dalla volontà dei creditori.
Il primo passo è individuare il vero obiettivo.
Per alcuni imprenditori può essere necessario preservare un immobile produttivo.
Per altri, tutelare l’abitazione familiare.
In altri casi ancora, la priorità può essere chiudere definitivamente una società non più sostenibile.
Nel caso seguito dal nostro Studio, i clienti avevano scelto di preservare le case e continuare l’attività commerciale.
Questa scelta ha orientato tutte le decisioni successive.
Non abbiamo cercato di conservare ogni bene: abbiamo individuato quali immobili sacrificare per proteggere quelli realmente indispensabili.
Domande frequenti sul saldo e stralcio dei debiti aziendali
È possibile ridurre un debito bancario aziendale di diversi milioni di euro?
Sì, in presenza di condizioni favorevoli può essere negoziata una transazione anche per esposizioni di importo elevato. Non esiste però una percentuale di riduzione garantita: l’accordo dipende dalla valutazione economica e giuridica del caso e dall’accettazione dei creditori.
Se una SRL ha debiti, le banche possono pignorare le case dei soci?
Non automaticamente. Tuttavia, se i soci hanno sottoscritto fideiussioni personali o altre garanzie e sussistono i presupposti dell’esecuzione, il patrimonio personale può essere aggredito.
Si può raggiungere un saldo e stralcio con due banche contemporaneamente?
Sì. È possibile negoziare un accordo coordinato con più creditori. Occorre però disciplinare attentamente la ripartizione dei pagamenti, le garanzie e gli effetti dell’accordo sulle rispettive posizioni.
È possibile vendere un capannone già pignorato?
Un immobile pignorato può essere coinvolto in un’operazione negoziale, ma il trasferimento deve essere coordinato con le procedure esecutive e con i creditori interessati. Una vendita privata non elimina automaticamente gli effetti del pignoramento.
Si può frazionare un capannone per venderne soltanto una parte?
Può essere possibile, se le caratteristiche dell’immobile e la disciplina urbanistico-edilizia lo consentono. Occorre verificare la fattibilità tecnica, i titoli necessari e gli effetti sulle garanzie e sulle procedure esecutive.
Si può vendere una villa con abusi edilizi?
La risposta dipende dalla natura delle difformità, dai titoli edilizi e dalle condizioni richieste per il trasferimento. Gli abusi non sanabili richiedono particolare attenzione e possono rendere necessari interventi di ripristino. Non ogni difformità produce automaticamente la nullità dell’atto.
Un investitore può anticipare il denaro necessario per regolarizzare un immobile?
Sì, è possibile strutturare accordi preliminari che prevedano anticipazioni imputate al prezzo, con specifiche condizioni e garanzie. Occorre però disciplinare attentamente la destinazione delle somme, gli obblighi delle parti e le conseguenze dell’eventuale mancata stipula del definitivo.
Si possono risolvere anticipatamente i contratti di locazione per vendere un immobile?
Le parti possono concordare una risoluzione anticipata del contratto. Il proprietario o l’acquirente non possono però considerare automaticamente cessata una locazione valida soltanto perché intendono vendere o riqualificare l’immobile.
Il saldo e stralcio libera automaticamente anche i fideiussori?
Non bisogna presumere che ogni accordo con il debitore principale determini automaticamente la liberazione dei garanti. Gli effetti dipendono dalla natura dell’accordo e dalle norme applicabili. È fondamentale disciplinare espressamente la posizione dei fideiussori.
Un saldo e stralcio può permettere alla società di continuare l’attività?
Sì. Quando esistono le condizioni economiche e operative, una transazione può essere inserita in un progetto che preservi la continuità aziendale. Nel caso descritto, la vendita di una parte del capannone ha consentito di mantenere la sede necessaria all’attività commerciale.
Quanto tempo può richiedere un accordo di saldo e stralcio aziendale?
Non esiste un termine fisso. Le tempistiche dipendono dalla complessità delle esposizioni, dal numero dei creditori, dalle procedure in corso e dalle operazioni necessarie per finanziare l’accordo. Nel caso descritto era stato previsto un periodo di due anni per le vendite concordate.
Nota sull’autore – Avv. Alessandro Scavo
Alessandro Scavo è un avvocato del Foro di Bari, specializzato in diritto immobiliare e bancario, abilitato a svolgere le funzioni di custode giudiziario, delegato alle vendite giudiziarie e gestore della crisi.
Dal 2018 al 2025 ha maturato una significativa esperienza professionale presso doValue S.p.A., società specializzata nella gestione e nel recupero dei crediti bancari, ricoprendo importanti incarichi nella gestione di portafogli di crediti deteriorati.
Durante questo periodo ha gestito oltre 1.000 posizioni debitorie, per un valore complessivo di circa 700 milioni di euro di Gross Book Value (GBV), conducendo a conclusione oltre 300 trattative stragiudiziali finalizzate alla definizione delle esposizioni debitorie.
Questa esperienza gli ha consentito di acquisire una conoscenza approfondita delle strategie di recupero dei crediti, delle procedure esecutive immobiliari, delle logiche decisionali degli istituti bancari e delle dinamiche negoziali che possono condurre alla definizione transattiva dei debiti.
Dal 2025 ha scelto di mettere questa esperienza al servizio dei debitori, delle famiglie e delle imprese che attraversano situazioni di difficoltà economica e finanziaria.
Attraverso lo Studio Legale Scavo di Bari, assiste i propri clienti nella gestione delle esposizioni bancarie, nelle trattative a saldo e stralcio, nella ristrutturazione dei debiti, nelle procedure di sovraindebitamento e nella tutela del patrimonio immobiliare.
Il suo approccio professionale si fonda sulla conoscenza diretta delle modalità operative dei creditori e sull’individuazione di soluzioni giuridiche e negoziali concretamente percorribili, valutate in relazione alla situazione patrimoniale e finanziaria di ciascun cliente.
Debiti aziendali, fideiussioni e case pignorate: richiedi una consulenza a Bari
La tua società ha debiti bancari che non riesce più a sostenere?
Hai sottoscritto fideiussioni personali e temi che le banche possano pignorare la tua abitazione?
Il capannone aziendale è già sottoposto a esecuzione immobiliare oppure hai ricevuto decreti ingiuntivi e richieste di pagamento?
In situazioni di questo tipo, limitarsi a trattare una riduzione del debito può non essere sufficiente.
Occorre valutare le esposizioni bancarie, la validità delle garanzie, le procedure giudiziarie in corso, il patrimonio immobiliare disponibile e le possibilità di continuare l’attività.
Una strategia costruita tempestivamente può consentire di individuare soluzioni che non emergono considerando separatamente i singoli problemi.
Lo Studio Legale Scavo di Bari assiste imprenditori, società e fideiussori nella gestione delle crisi debitorie, nelle trattative a saldo e stralcio, nella tutela del patrimonio immobiliare e nelle operazioni di ristrutturazione dei debiti aziendali.
L’esperienza dell’Avv. Alessandro Scavo nella gestione dei crediti bancari consente di affrontare queste situazioni con una conoscenza diretta delle dinamiche del recupero e delle esigenze dei creditori.
Se la tua impresa ha debiti bancari e rischi di perdere la casa o gli immobili aziendali, contatta lo Studio Legale Scavo di Bari per una valutazione della tua posizione e delle possibili soluzioni.
Lo Studio assiste clienti a Bari, nella provincia di Bari e in Puglia.
Il caso descritto riguarda una vicenda professionale concreta. I risultati conseguiti dipendono dalle circostanze specifiche e non costituiscono garanzia di analoghi risultati in altre situazioni.