Agenzia immobiliare: documenti e verifiche da fare prima di mettere in vendita un immobile

22 Ago Agenzia immobiliare: documenti e verifiche da fare prima di mettere in vendita un immobile

I documenti da verificare prima di vendere un immobile non dovrebbero essere considerati dall’agenzia immobiliare una formalità da affrontare soltanto quando arriva una proposta d’acquisto. Una corretta raccolta documentale, effettuata già al momento dell’incarico di vendita, consente di individuare in anticipo molte delle criticità che possono rallentare o compromettere l’operazione.

Soprattutto, serve per evitare ogni forma di contestazione e tutelare il proprio diritto all’incasso della provvigione.

La giurisprudenza, infatti, sta divenendo sempre più esigente e stringente quanto agli obblighi informativi dell’agenzia immobiliare, agli obblighi e responsabilità dell’agenzia e alle verifiche preventive da effettuare sull’immobile. Affrontare una compravendita come lo si faceva anni fa, dove bastava mettere in contatto le parti e far sottoscrivere la proposta, prendendo per buono ciò che dichiarava il venditore e farsi firmare la dichiarazione provvigionale, non basta più.

La contestazione è sempre dietro l’angolo e può comportare ritardi nell’incasso, ma anche casi in cui si rischia di perdere o vedersi ridotta la provvigione.

Per un’agenzia immobiliare di Bari o della provincia, organizzare una procedura interna di verifica significa anche ridurre il rischio di pubblicizzare informazioni inesatte, raccogliere proposte su immobili problematici o scoprire difformità e vincoli quando acquirente e venditore hanno ormai raggiunto un accordo.

Il punto, tuttavia, deve essere chiarito: l’agente immobiliare non si sostituisce al notaio, all’avvocato, al geometra, all’architetto o all’ingegnere. L’obiettivo è diverso: sapere quali documenti chiedere, quali informazioni verificare direttamente e, soprattutto, quali anomalie devono determinare un approfondimento professionale prima di procedere con la vendita.

Perché l’agenzia dovrebbe controllare la documentazione prima di pubblicare l’immobile

L’attività dell’agente immobiliare non consiste soltanto nel mettere in contatto venditore e potenziale acquirente.

Il mediatore ha specifici obblighi informativi in relazione alle circostanze rilevanti per la valutazione e la sicurezza dell’affare. La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha più volte chiarito che devono essere comunicate non soltanto le circostanze effettivamente conosciute, ma anche quelle conoscibili attraverso la diligenza professionale richiesta al mediatore.

Questo principio non significa che l’agente debba sempre effettuare autonomamente qualsiasi indagine tecnica o giuridica. Significa, però, che non dovrebbe ignorare segnali di criticità, comunicare come certe informazioni non verificate o omettere circostanze rilevanti di cui sia venuto a conoscenza.

In linea di massima, quando l’agente immobiliare, con la sua esperienza, capisce che c’è qualche anomalia, dovrebbe stoppare tutto ed invitare il venditore a nominare (magari suggerendogli qualche nominativo), un legale o un tecnico di fiducia per approfondire la questione.

Attenzione, molti vedono questo come una rogna, un costo aggiuntivo, un qualcosa che potrebbe allontanare il venditore, e magari preferisce fare tutto da se, esponendosi a rischi di commettere errore enormi. Ma, al contrario, può essere un’ottima opportunità per dimostrare e far valere la propria professionalità.

Il passaggio da mediatore a professionista, infatti, non deve essere solo nelle richieste provvigionali, ma anche nel modo di pensare da professionista.

Un professionista è colui il quale non solo fornisce una consulenza al cliente, ma riconosce anche i propri limiti, e aiuta il cliente a districarsi nella burocrazia, nel castello di norme, nella difficoltà.

Un professionista è anche chi sa consigliare al cliente chi interpellare.

Io ad esempio, da avvocato, quando ravviso che qualcosa va oltre le mie competenze, e magari richiede una verifica tecnica o contabile, prima di dare al cliente un responso consiglio allo stesso di nominare un professionista che ci renda più chiara la vicenda e ci dia gli strumenti per elaborare un parere o un atto definitivo.

E te lo assicuro, questo ti fa percepire dal cliente in maniera diversa: più professionale e meno attaccato al singolo guadagno (e poi, di conseguenza, ti pagano di più).

Per questo la prevenzione comincia prima dell’annuncio immobiliare. E in questo, si vede la differenza tra un vero agente immobiliare professionista e i tanti dilettanti e ragazzini che ci sono in giro.

La domanda che ti devi fare è: come voglio essere percepito?

La checklist dei documenti da richiedere al proprietario

Una buona procedura interna deve partire da un fascicolo dell’immobile, da aprire contestualmente all’acquisizione dell’incarico.

Tra i principali documenti da verificare prima di vendere un immobile è opportuno considerare:

• titolo di provenienza dell’immobile: deve essere la tua bibbia. Ricorda, i trasferimenti immobiliari sono a titolo derivativo. Se ci sono vincoli, gravami, servitù, diritti dei comproprietari ecc, tendenzialmente li troverai tutti nell’atto di provenienza. Una corretta analisi dell’atto di provenienza può darti tutti i giusti alert.
• visura catastale aggiornata. Io, francamente, non mi fermerei alla catastale, ma estrarrei da sister una ipocatastale aggiornata (costo 6 euro attraverso il portale dedicato alle agenzie). Se infatti ci sono ipoteche o pignoramenti o cause in corso trascritte sull’immobile, il venditore sarà restio a dirtele, sebbene siano informazioni fondamentali che davvero possono compromettere il buon esito dell’affare. Per questo, meglio fare da se.
• planimetria catastale;
• titoli edilizi e urbanistici disponibili;
• eventuali pratiche di condono, sanatoria o regolarizzazione. Attenzione quando le leggi. Se ad esempio una domanda di condono ti sembra incompleta, fai contattare subito un tecnico.
• certificato o segnalazione di agibilità, quando esistente e pertinente (leggi qui per saperne di più);
• Attestato di Prestazione Energetica (APE), se presente. Se si parla di immobili nuovi o ristrutturati chiedilo subito, può fare la differenza in una trattativa per l’ottenimento del mutuo green. Non dire mai che un immobile è in una classe energetica elevata se non ne hai certezza, altrimenti corri il rischio di incorrere in responsabilità;
• documentazione relativa a eventuali ipoteche, pignoramenti o altri gravami. Se ci sono ipoteche volontarie, chiedi in che stato è il mutuo. Se ci sono ipoteche giudiziali, legali (agenzia entrate) o pignoramenti, non perdere tempo e contatta subito un avvocato: significa che c’è un problema bello grosso che va visto subito.
• documentazione condominiale rilevante, specie le delibere di lavori straordinari. Gli acquirenti sono molto sensibili sul punto.
• eventuali contratti di locazione o altri titoli di occupazione, al fine di mettere in vendita l’immobile con una corretta informazione sul punto;
• documentazione relativa a successioni o donazioni, quando l’immobile proviene da tali atti;
• eventuali convenzioni, vincoli o diritti di terzi conosciuti, come detto, tendenzialmente li trovi nel titolo originario.

Non tutti i documenti hanno la stessa funzione e non tutte le vendite presentano le stesse criticità. La checklist deve quindi essere adattata al singolo immobile.

1. Verificare chi è realmente proprietario dell’immobile

Il primo controllo riguarda apparentemente la questione più semplice: chi può vendere l’immobile?

Non è sufficiente basarsi esclusivamente sulla dichiarazione del cliente.

Occorre chiedere il titolo di provenienza, che potrebbe essere, ad esempio, un atto di compravendita, una successione, una donazione, una divisione o altro titolo idoneo.

Questa verifica permette di far emergere immediatamente situazioni che richiedono attenzione.

Immobile con più proprietari

Se l’immobile appartiene a più soggetti, l’agenzia deve sapere fin dall’inizio chi sono i comproprietari e se tutti intendono effettivamente procedere alla vendita.

Se vi sono più proprietari e tra di essi vi sono anziani o residenti fuori città o addirittura all’estero, sarebbe opportuno, prima di mettere in vendita l’immobile, munirsi o far munire uno dei comproprietari (quello con cui hai più rapporto) di una procura speciale notarile a vendere l’immobile o un mandato a vendere, sempre notarile (MAV).

La procura deve essere notarile! Il semplice incarico di vendita su modulo prestampato non consente di stipulare innanzi al notaio!

In questa maniera sarai al sicuro, nel caso in cui ritiri una proposta, che non ci siano lungaggini derivanti dal dover rincorrere i vari comproprietari, o che uno dei comproprietari rifiuti di vendere successivamente.

Immobile proveniente da successione

Se il proprietario ha ricevuto l’immobile per successione, è opportuno verificare la documentazione successoria e segnalare tempestivamente l’esigenza di eventuali approfondimenti notarili o legali.

Chiedi subito se ci siano cause in corso di impugnazione o revoca del testamento, del legato o di singole disposizioni testamentarie.

Immobile proveniente da donazione

Anche la provenienza donativa è un’informazione rilevante per la valutazione e la sicurezza dell’affare e non dovrebbe emergere soltanto pochi giorni prima del rogito.

La Cassazione ha espressamente ricondotto la provenienza da donazione tra le circostanze che possono assumere rilevanza nell’ambito degli obblighi informativi del mediatore.

2. Controllare visura e planimetria catastale

Tra i documenti da verificare prima di vendere un immobile rientrano visura e planimetria catastale.

L’agenzia dovrebbe quantomeno accertarsi che la documentazione catastale sia disponibile e verificare se emergano evidenti incongruenze rispetto all’immobile visitato.

Un esempio frequente è quello di una planimetria che rappresenta tre vani mentre l’immobile, nella realtà, presenta una diversa distribuzione interna.

La normativa prevede specifici requisiti di conformità catastale negli atti di trasferimento immobiliare. Questo rende particolarmente rischioso rinviare ogni controllo al momento immediatamente precedente al rogito. Un irregolarità imprevista può portare a slittamenti e ritardi, con possibili contestazioni a carico e acquirenti infuriati. E’ il caso principe che ti fa perdere di credibilità e affidabilità.

Conformità catastale e regolarità urbanistica non sono la stessa cosa

Questo è uno degli errori più importanti da evitare.

Il fatto che la planimetria catastale corrisponda allo stato dei luoghi non dimostra automaticamente la regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile.

Catasto e disciplina urbanistico-edilizia hanno funzioni differenti.

Per sapere se una veranda, una diversa distribuzione degli spazi, un ampliamento o un cambio di destinazione d’uso siano legittimi occorre ricostruire lo stato legittimo dell’immobile sulla base della documentazione edilizia pertinente. (leggi qui sulle verifiche da effettuare)

3. Richiedere la documentazione urbanistica ed edilizia

Questo è spesso il controllo più delicato.

È utile chiedere al venditore quali titoli edilizi siano disponibili e se nel tempo siano stati realizzati lavori, ampliamenti, modifiche interne, chiusure di balconi, verande, soppalchi, frazionamenti, fusioni o cambi di destinazione.

Specie con le chiusure, presta molta attenzione. La Cassazione, con riferimento alla responsabilità e alle verifiche tecniche che deve compiere l’agente immobiliare prima della vendita, ha esteso la responsabilità non solo a ciò che è conosciuto, ma anche a ciò che era conoscibile con la diligenza professionale richiesta.

Per cui, un operatore immobiliare come te, se ad esempio vede una chiusura di una veranda, o una veranda trasformata in soggiorno, secondo la Cassazione non può non porsi degli interrogativi e non può esimersi dall’effettuare precise verifiche in tal senso.

Quando emergono dubbi, la soluzione più prudente non consiste nel tentare una valutazione tecnica autonoma.

Occorre invitare il proprietario a far esaminare l’immobile da un tecnico abilitato, eventualmente mediante accesso agli atti presso l’amministrazione competente.

Attenzione alle dichiarazioni del proprietario

Una frase come:

“È tutto in regola, ho comprato così”

non costituisce una verifica tecnica.

Allo stesso modo, la circostanza che l’immobile sia stato acquistato in passato con atto notarile non consente automaticamente di concludere che qualsiasi opera presente sia urbanisticamente regolare. Potrebbe averla posta in essere l’attuale proprietario dopo l’acquisto. Oppure, come noto, le maglie prima erano molto più larghe per quanto riguarda atti e mutui.

Se emergono elementi sospetti, l’agenzia dovrebbe evitare di trasformare una semplice dichiarazione del venditore in un’informazione certa da comunicare agli acquirenti. Questo, secondo la Cassazione, è uno specifico caso di responsabilità dell’agenzia.

Oltretutto, ti fa percepire come poco avveduto dall’acquirente, ma anche dal venditore, rischiando non solo di vedersi contestata la provvigione, ma anche di avere cattiva pubblicità. E in questo mestiere lo sai, la reputazione è tutto!.

4. Controllare eventuali condoni e sanatorie

Se il proprietario dichiara che una difformità è stata “condonata” o “sanata”, è opportuno acquisire la relativa documentazione.

Bisogna distinguere, inoltre, tra la semplice presentazione di una pratica e il suo effettivo esito, specie per i condoni! (attualmente in italia ci sono oltre 80.000 domande di condono presentate e non esitate!).

Una domanda di condono, una richiesta di sanatoria o altra pratica amministrativa pendente possono richiedere verifiche specifiche prima che l’agenzia presenti l’immobile come pienamente regolare.

La regola prudenziale è semplice: non qualificare come regolarizzata una situazione che non è stata effettivamente verificata.

5. Verificare agibilità e documentazione amministrativa

Un altro documento da inserire nel fascicolo riguarda l’agibilità, quando pertinente rispetto all’immobile e alla relativa storia edilizia.

Anche in questo caso bisogna evitare automatismi.

L’assenza materiale di un documento nel fascicolo del proprietario non equivale necessariamente alla sua inesistenza, così come la presenza di documentazione risalente nel tempo potrebbe non risolvere ogni questione relativa alle successive modifiche dell’immobile. Ad es. se un immobile è stato frazionato, e l’agibilità era riferita al vecchio immobile “intero”, quel certificato di agibiltà non si riferisce anche al nuovo frazionato.

Se la situazione è dubbia, deve essere approfondita prima che l’acquirente assuma decisioni sulla base di informazioni incomplete.

6. Acquisire l’APE prima della commercializzazione

L’Attestato di Prestazione Energetica assume rilevanza già nella fase di pubblicizzazione dell’immobile. specie se l’APE è alta e può consentire di addivenire alla stipula di un mutuo green agevolato.

L’agenzia dovrebbe quindi verificare tempestivamente la disponibilità di un APE valido e utilizzare correttamente i relativi dati nella promozione commerciale.

Anche l’informazione relativa alla classe energetica rientra tra quelle sulle quali è opportuno evitare approssimazioni: se il dato non è disponibile o non è stato controllato, non dovrebbe essere comunicato come certo, altrimenti anche qui si ricade in possibili azioni di responsabilità per aliud pro alio.

7. Ipoteca, pignoramento e trascrizioni: quando approfondire

Un immobile può essere formalmente intestato al venditore ma risultare gravato, ad esempio, da:

• ipoteche;
• pignoramenti;
• domande giudiziali;
• sequestri;
• altri vincoli o formalità pregiudizievoli.

Su questo punto è necessario evitare due estremi.

Da un lato, l’agenzia non dovrebbe promettere al cliente che l’immobile è “libero da qualsiasi peso” senza avere una base documentale adeguata (di nuovo, estraiti la ipocatastale, i venditori sul punto non sono affidabili!).

Dall’altro, non si può affermare in termini generali che il mediatore debba sempre effettuare personalmente una completa verifica ipotecaria: la portata delle verifiche richieste deve essere valutata alla luce dell’incarico ricevuto e delle circostanze concrete.

Tuttavia la differenza tra un bravo agente immobiliare e uno qualunque sta qui. In questi dettagli, che fanno tutta la differenza del mondo in sede di trattative.

Se l’immobile è ipotecato, pignorato, sequestrato o oggetto di domanda giudiziale occorrerà infatti, da subito:

• contattare i creditori, i sequestranti o le controparti
• avviare una trattativa con loro che consenta di avere un loro assenso scritto preventivo alla cessione del bene, indicando la cifra, i tempi e le modalità di pagamento;
• concordare tutti i patti accessori (chi dovrà cancellare le formalità? con che tempi?)
• Il tutto, è meglio che lo faccia un avvocato esperto della materia.

Farlo dopo aver ritirato la proposta ci espone a:

• contestazioni dell’acquirente (se l’immobile è pignorato non può essere venduto liberamente, occorre una trattativa preventiva)
• ritardi nell’addivenire alla stipula (le trattative richiedono tempo)
• rischio di dover andare dall’acquirente a dirgli che la proposta non è sufficiente e che va aumentata (perchè i creditori vogliono di più), con rischio di perdere o far irrigidire l’acquirente);
• rischio che salti tutto (ad esempio se c’è Equitalia che fa saltare il banco…)
• dover poi interloquire con i consulenti dell’acquirente, che cercheranno di screditarti in ogni modo

Sono tutte circostanze che non solo corrono il rischio di farci perdere tempo e soldi, ma anche di credibilità, oltre ad esporci a cause.

Arrivare già in sede di trattativa con una lettera di accettazione o una transazione firmata ci consente invece, agli occhi delle parti, di apparire non solo inattaccabili, ma anche seri, preparati e professionali.

La soluzione organizzativa più sicura è prevedere una procedura per individuare i casi nei quali occorra richiedere una verifica notarile o legale prima di far assumere impegni alle parti.

8. Verificare se l’immobile è libero oppure occupato

Prima di mettere l’immobile sul mercato è necessario sapere anche chi lo occupa e a quale titolo.

Se l’immobile è locato, occorre acquisire almeno il contratto e verificare gli elementi essenziali del rapporto, compresa la relativa durata.

Possono inoltre esistere situazioni più complesse:

• comodato;
• occupazione da parte di familiari;
• comproprietario che utilizza esclusivamente l’immobile;
• diritto di usufrutto;
• diritto di abitazione;
• contenzioso con l’occupante.

Pubblicizzare un immobile come “libero al rogito” senza avere verificato concretamente la possibilità di liberarlo può diventare fonte di contestazioni.

9. Documentazione condominiale: cosa chiedere

Per gli immobili in condominio è opportuno raccogliere preventivamente le informazioni necessarie sulla situazione condominiale.

Particolare attenzione meritano:

• spese ordinarie;
• eventuali morosità;
• lavori straordinari già deliberati;
• lavori straordinari in discussione;
• eventuali contenziosi rilevanti;
• regolamento condominiale, soprattutto se contiene limitazioni che possono incidere sull’utilizzo dell’immobile.

Si pensi a un acquirente interessato all’immobile per uno specifico utilizzo: una limitazione rilevante scoperta soltanto dopo la proposta può cambiare completamente la valutazione dell’affare. Ciò è molto frequente se si intende operare con investitori professionali interessati a frazionamenti o cambi di destinazione d’uso. il regolamento condominiale per loro è fondamentale…. chiedilo subito per essere credibile e inattaccabile!

10. Controllare pertinenze, cantine, box e posti auto

Un errore frequente consiste nel concentrare tutta l’attenzione sull’appartamento dimenticando gli immobili accessori.

Se l’annuncio comprende “appartamento con box e cantina”, l’agenzia dovrebbe verificare che box e cantina siano effettivamente compresi nella proprietà che sarà trasferita e siano correttamente individuati.

Analoga cautela è necessaria per il posto auto.

Espressioni come “posto auto di proprietà”, “posto auto assegnato” e semplice possibilità di parcheggio in uno spazio comune descrivono situazioni giuridiche profondamente differenti.

11. Attenzione alla provenienza delle informazioni utilizzate nell’annuncio

Una delle regole più importanti per ridurre il rischio di responsabilità è distinguere sempre tra:

informazione dichiarata dal proprietario e informazione effettivamente verificata.

Se il proprietario afferma che un immobile è completamente regolare, che una veranda è autorizzata o che un posto auto è di proprietà, l’agenzia non dovrebbe automaticamente trasformare queste dichiarazioni in affermazioni commerciali categoriche.

Il principio è particolarmente importante perché la giurisprudenza considera rilevante anche il comportamento del mediatore che fornisca informazioni senza averne effettiva consapevolezza o senza averle adeguatamente controllate.

12. Quando coinvolgere un tecnico, un notaio o un avvocato

L’agenzia immobiliare non deve trasformarsi in uno studio tecnico o legale.

Una buona procedura di controllo serve proprio a capire quando fermarsi e chiedere l’intervento dello specialista competente.

Quando serve il tecnico

È opportuno richiedere una verifica tecnica, ad esempio, quando:

• planimetria e stato dei luoghi non coincidono;
• risultano modifiche interne o ampliamenti;
• sono presenti verande, soppalchi o chiusure;
• esistono dubbi sui titoli edilizi;
• risultano pratiche di condono o sanatoria;
• non è chiaro lo stato legittimo dell’immobile.

Quando serve il notaio

Il coinvolgimento notarile è particolarmente utile per questioni relative a:

• provenienza e continuità delle trascrizioni;
• ipoteche e formalità;
• particolari vincoli sul bene;
• titolarità;
• struttura dell’operazione;
• problematiche che possono incidere sulla futura stipula.

Quando può essere utile l’avvocato

La verifica legale preventiva diventa particolarmente importante quando esistono:

• comproprietari in conflitto;
• successioni problematiche;
• donazioni;
• occupanti che potrebbero non rilasciare l’immobile;
• contenziosi;
• pignoramenti;
• ipoteche e formalità;
• vincoli contrattuali;
• dubbi sugli obblighi informativi dell’agenzia;
• contestazioni già sollevate dall’acquirente o dal venditore;
• clausole particolari da inserire nella proposta;
• situazioni che potrebbero incidere sul diritto alla provvigione o generare richieste risarcitorie.

Dal conferimento dell’incarico alla proposta: una procedura operativa per l’agenzia

Per ridurre concretamente il rischio, l’agenzia può organizzare il lavoro in quattro fasi.

Fase 1 – Acquisizione dell’incarico

Identificare i proprietari e richiedere immediatamente la documentazione disponibile.

Non aspettare che arrivi il primo acquirente.

Fase 2 – Pre-verifica documentale

Confrontare le informazioni ricevute con le caratteristiche dell’immobile e individuare eventuali incongruenze evidenti.

L’obiettivo non è certificare la regolarità del bene, ma far emergere i punti che necessitano di approfondimento.

Fase 3 – Approfondimento specialistico

Quando emerge una criticità, indirizzare il proprietario verso il professionista competente: tecnico, notaio o avvocato.

Meglio affrontare un problema prima della commercializzazione che dopo aver raccolto una proposta accompagnata da assegno.

Fase 4 – Proposta d’acquisto consapevole

Prima della sottoscrizione della proposta, le informazioni rilevanti già emerse devono essere gestite correttamente.

Se una problematica è ancora in corso di verifica, la proposta deve essere predisposta tenendone conto, valutando caso per caso le clausole necessarie a tutelare le parti e a evitare che una questione già conosciuta venga semplicemente rinviata al rogito.

Il fascicolo digitale dell’immobile: una buona prassi organizzativa

Per un’agenzia che gestisce numerosi incarichi può essere utile creare un fascicolo digitale standardizzato per ogni immobile.

Il fascicolo potrebbe essere organizzato in sezioni:

01 – Proprietà e provenienza
Atto di provenienza, successione, donazione, documenti dei proprietari.

02 – Catasto
Visura, planimetria e aggiornamenti.

03 – Urbanistica ed edilizia
Titoli edilizi, pratiche, condoni, sanatorie e relazioni tecniche.

04 – Agibilità ed energia
Documentazione sull’agibilità e APE.

05 – Ispezioni e gravami
Eventuali verifiche ipotecarie o notarili.

06 – Condominio
Spese, delibere, regolamento e informazioni sui lavori.

07 – Occupazione
Locazioni, comodati, usufrutti o altre situazioni rilevanti.

08 – Contrattualistica
Incarico, proposta, accettazione, comunicazioni e documentazione consegnata alle parti.

Una struttura di questo tipo permette anche di documentare quali informazioni siano state richieste, quali siano state ricevute e quali criticità siano state segnalate.

Il vero obiettivo non è avere più documenti, ma individuare prima i problemi

Una checklist non deve trasformarsi in una raccolta indiscriminata di PDF.

Il vero obiettivo dei documenti da verificare prima di vendere un immobile è costruire un sistema capace di far emergere tempestivamente le criticità.

Una planimetria non serve soltanto perché “deve esserci”: serve per capire se ciò che viene commercializzato corrisponde alla documentazione disponibile.

Un atto di provenienza non serve soltanto per conoscere gli estremi catastali: può far emergere una donazione, una comproprietà o altre circostanze rilevanti.

La documentazione condominiale non serve soltanto per conoscere l’importo delle spese: può evidenziare lavori straordinari o limitazioni importanti per l’acquirente.

È questa impostazione che trasforma la raccolta documentale in una vera procedura preventiva di gestione del rischio per l’agenzia immobiliare.

Quali rischi corre l’agenzia se una criticità emerge dopo la proposta?

Dipende dalla natura della criticità, dalle informazioni possedute dall’agente, dalla diligenza concretamente esigibile e dal comportamento tenuto durante la trattativa.

La Corte di Cassazione ha ribadito che l’omessa informazione su irregolarità urbanistiche o edilizie conosciute o conoscibili secondo la diligenza professionale può determinare responsabilità del mediatore.

Le conseguenze possono riguardare, a seconda del caso concreto:

• contestazioni sul diritto alla provvigione;
• richieste di restituzione della provvigione;
• richieste di risarcimento;
• controversie sulla proposta o sul preliminare;
• contestazioni relative alle informazioni fornite;
• perdita del rapporto fiduciario con venditore e acquirente.

Per un’agenzia strutturata, quindi, la verifica preventiva non rappresenta soltanto un’attività amministrativa: è una forma di risk management legale.

Vademecum rapido prima di mettere online l’annuncio

Prima di avviare la commercializzazione dell’immobile, l’agenzia dovrebbe essere in grado di rispondere almeno a queste domande:

1. Chi è il proprietario e da quale titolo deriva la proprietà?
2. Esistono altri comproprietari?
3. L’immobile proviene da successione o donazione?
4. Sono disponibili visura e planimetria catastale?
5. Lo stato dei luoghi presenta evidenti differenze rispetto alla planimetria?
6. Sono disponibili i principali titoli edilizi?
7. Sono state dichiarate modifiche, ampliamenti, verande o altri interventi?
8. Esistono condoni o sanatorie?
9. È disponibile la documentazione relativa all’agibilità, quando pertinente?
10. È disponibile un APE valido?
11. Sono note ipoteche, pignoramenti o altri gravami?
12. L’immobile è libero o occupato?
13. Esistono contratti di locazione, usufrutti o altri diritti di terzi?
14. Sono state verificate le informazioni essenziali sul condominio?
15. Box, cantina e posto auto hanno una situazione chiara?
16. Esistono informazioni rilevanti che devono essere comunicate all’acquirente?
17. Vi sono aspetti che richiedono una verifica tecnica, notarile o legale?

Se una risposta è incerta, il problema non deve necessariamente impedire di acquisire l’incarico. Deve però indurre l’agenzia a individuare la criticità e gestirla prima che diventi una contestazione.

Domande frequenti delle agenzie immobiliari

L’agenzia immobiliare deve verificare personalmente la regolarità urbanistica?

Non può essere formulata una regola secondo cui l’agente immobiliare debba sempre svolgere personalmente una completa verifica tecnico-urbanistica sostituendosi a un professionista abilitato.

Il mediatore deve però rispettare gli obblighi informativi connessi alla propria attività professionale e non può ignorare circostanze rilevanti conosciute o conoscibili con la diligenza richiesta nel caso concreto.

Quando esistono dubbi sulla regolarità dell’immobile, è prudente richiedere una verifica tecnica.

L’agente immobiliare può fidarsi di quello che dichiara il venditore?

Le dichiarazioni del venditore rappresentano una fonte informativa, ma non sempre possono essere comunicate a terzi come fatti definitivamente accertati.

Se l’informazione è rilevante per la decisione dell’acquirente e presenta elementi di dubbio, è opportuno approfondirla oppure specificarne correttamente la provenienza.

La conformità catastale dimostra che l’immobile è urbanisticamente regolare?

No. La corrispondenza della planimetria catastale allo stato dei luoghi e la regolarità urbanistico-edilizia sono questioni differenti.

Un immobile può apparire catastalmente coerente e presentare comunque problematiche edilizie che richiedono una verifica dei titoli abilitativi.

L’agenzia deve effettuare sempre le visure ipotecarie?

La giurisprudenza non consente di affermare in modo assoluto che il mediatore sia sempre obbligato, anche senza specifico incarico e indipendentemente dalle circostanze, a effettuare personalmente qualsiasi indagine tecnico-giuridica nei registri immobiliari.

La questione va valutata concretamente. L’agente deve comunque gestire correttamente le informazioni conosciute o conoscibili secondo la diligenza professionale ed evitare dichiarazioni non verificate sulla libertà dell’immobile da pesi e vincoli.

Cosa fare se il proprietario non consegna i documenti?

La mancata disponibilità di documentazione essenziale dovrebbe essere trattata come un elemento di attenzione.

L’agenzia può chiedere al proprietario di reperire i documenti mancanti o di incaricare il professionista competente. Quanto più la documentazione incide sulla sicurezza dell’operazione, tanto meno è prudente attendere la proposta d’acquisto per affrontare il problema.

È meglio effettuare le verifiche prima o dopo aver trovato l’acquirente?

Le verifiche preliminari dovrebbero iniziare già nella fase di acquisizione dell’incarico.

Scoprire una criticità prima di pubblicizzare l’immobile consente di gestirla. Scoprirla dopo l’accettazione della proposta significa invece doverla affrontare quando le parti hanno già assunto obblighi e maturato aspettative economiche.

Assistenza legale preventiva per agenzie immobiliari a Bari

Un immobile con una criticità non è necessariamente un immobile che non può essere venduto. Il rischio nasce soprattutto quando il problema non viene individuato, viene sottovalutato oppure viene gestito soltanto dopo la proposta d’acquisto.

Per le agenzie immobiliari, predisporre procedure standard per la raccolta dei documenti, la gestione delle informazioni e l’individuazione delle situazioni da sottoporre a un tecnico, notaio o avvocato può ridurre sensibilmente le aree di rischio nelle trattative.

Lo Studio Legale Scavo di Bari assiste agenzie immobiliari e operatori del settore nella verifica preventiva delle criticità giuridiche delle compravendite, nella predisposizione e revisione della contrattualistica e nella gestione delle contestazioni relative a proposte d’acquisto, provvigioni e responsabilità del mediatore.

Contattaci! Avvocato immobiliare Bari

Quando un immobile presenta una provenienza complessa, una comproprietà, problemi urbanistici, vincoli, occupanti o altre anomalie, una verifica preventiva consente di stabilire come impostare correttamente l’operazione prima che la criticità si trasformi in un contenzioso.